Сделает ли снижение ставок жилье доступней?

“В ближайшие несколько лет мы вполне сможем привести ипотечную ставку к тому размеру, который существует в Европе”, — заявил недавно на встрече с иностранными журналистами первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев. Из его уст такое заявление звучит особенно авторитетно, если учесть, что именно Медведев курирует от лица правительства весь комплекс нацпроектов, основным средством реализации одного из которых — “Доступное и комфортное жилье” — является как раз ипотека.

В Европе ставка по ипотечным кредитам такая, что сейчас может только присниться нам в сладком сне — в разных странах в среднем в диапазоне от 3 до 5%. А небогатые граждане могут купить жилье еще под меньшие проценты. Как, например, в той же Бельгии — вовсе под символические 2,05% годовых. Для этого там существует разветвленная сеть различных социальных фондов и т.д. И понятно, что до бельгийцев среднестатистическому российскому ипотечному заемщику при этой жизни не дотянуться. Но вот вопрос — достижима ли в России в ближайшие годы ставка по ипотечным кредитам хотя бы на уровне 6—8% годовых — не оставляет в покое. Попробуем разобраться, да или нет. И если да, то при каких условиях.

Первейшее условие, которое изначально определяет проценты по любым кредитам, — ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком РФ. Сейчас она после очередного снижения в июне составляет 10% годовых. А ипотечные кредиты выдаются под 11—14% годовых в рублях и под 9—12% в иностранной валюте.

Соответственно, чтобы выплачивать ежегодно кроме основной суммы долга еще не более 7—8%, необходимо, чтобы ЦБ снизил ставку рефинансирования примерно до уровня 5—6% годовых. Насколько это реально? Ставка рефинансирования не может быть ниже показателей инфляции. Получается, что для ставки рефинансирования в 6% страна должна добиться инфляции хотя бы в диапазоне 4,5—5% в год. По расчетам правительства и в принятом на три года федеральном бюджете заложены следующие плановые показатели: в 2008-м инфляция должна составить 6—7%, в 2009-м — 5,5—6,5% и в 2010-м опуститься до 5—6% за год. Даже если правительству удастся выполнить поставленную задачу, то с учетом ставки рефинансирования проценты по ипотечным кредитам не опустятся в 2009-м ниже 9—10%, а в 2010-м — 8—9%.

Кстати, есть еще один нюанс, который может дать все основания чиновникам заявить чуть ли не через год, что российская ипотека уже встала в один ряд по процентным ставкам с развитыми государствами мира. Если брать не понижение ставок в России, а повышение где-либо в другой части света. Например, в США. И такие попытки уже есть. Буквально в четверг руководство АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) заявило, что в США проценты по ипотеке уже приблизились к 8% годовых. Если такая тенденция будет продолжаться, то для того чтобы чиновники отчитались о “достижениях”, можно как бы и вообще ничего не делать. Вот только упускается из виду тот факт, что в США ставка по ипотеке плавающая и привязана к учетной ставке, устанавливаемой Федеральной резервной системой страны. Понизится ставка — то же самое произойдет и по процентам за ипотечные кредиты.

Конечно, есть еще всяческого рода хитрости в виде дотаций, компенсаций и так далее. Но для основной массы ипотечных кредитов ситуация вряд ли будет отличаться от нарисованной выше. Кстати, отметим, что и это было бы очень серьезным достижением для развития ипотеки в России. Но вряд ли — для ее удешевления в целом. Поскольку все те годы, что ипотека существует в нашей стране (начиная от зачаточного состояния и вплоть до нынешнего), она в реальности становится только дороже. Снижение ставок с лихвой компенсируется ростом цен на жилье.

Которое, если не случится обвала мировых цен на углеводороды, в ближайшие годы продолжит расти в цене. И тем самым может свести на нет все усилия по реализации нацпроекта, поскольку доступность жилья в случае с ипотекой сводится к сочетанию трех факторов: доступности цен на само жилье, низким процентам по кредиту и длительным сроком, на который его можно взять. В ряде европейских стран, к примеру в Нидерландах или в Швейцарии, ипотечный кредит оформляют с расчетом, что его окончательно будет гасить уже следующее поколение семьи. А в Великобритании такой заем вообще могут оформить аж на 57 лет.

Впрочем, первый вице-премьер Дмитрий Медведев в отличие от большинства чиновников, как шаманское заклятие повторяющих фразы о снижении ставок по ипотечным кредитам, этот нюанс осознает. Как заявил он тем же журналистам, “ставка может быть низкая, но стоимость жилья почти такая же, как в Европе, а доходы, к сожалению, не такие. И вот над этим разрывом нужно очень сильно работать”.

И это, пожалуй, главное, что произошло в отношении российской власти к проблеме. Понимание уже есть. А значит, при последовательном и системном подходе будет найдено и решение.