Квартира на квартиру: как обменять жилплощадь

В советские годы, когда жилье было муниципальным, обмен квартир являлся самым распространенным способом улучшения жилищных условий. Потом у граждан появилась возможность покупать и продавать недвижимость. Но многие действуют старым проверенным способом - меняют квартиры.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки - редкость на рынке). Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.

Правила игры

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Так, в документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: указать адрес, площадь, количество комнат.

Вообще у мены и купли-продажи много общего. Как считает юрист Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук, при купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги.

Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под чутким "руководством" государства (о них будет рассказано ниже).

Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. Сторонами сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать, что если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, то впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.

Точность сохранит имущество

В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения этого факта (то есть исполнения обязательств по договору) желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

Смешанный обмен

Улучшить свои жилищные условия могут не только частные собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается Санкт-Петербургское государственное учреждение "Горжилобмен". Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договора социального найма просто переоформляются. Есть и более существенное новшество.

Дело в том, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить обмен с владельцами частного жилья с сохранением статуса обеих сторон. Иными словами, после проведенного обмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник - станет полноправным владельцем некогда муниципального жилья. В дальнейшем городское правительство планирует наделить "Горжилобмен" правом досудебного обмена жилья злостных неплательщиков квартплаты.

Обмен с оговорками

При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака. В таком случае на сделке должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение обменной операции. Впрочем, разрешение второй половины можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять жилье в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, то суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

Затратные статьи

При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Заплатить придется за подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора мены.

Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Кроме того, он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.

Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13 процентов.

Кроме того, при мене недвижимости владелец большей по стоимости квартиры должен будет заплатить госпошлину - 1,5% от цены жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен - только одна составляющая "цепочки"). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой квартиры (также исходя из оценки БТИ).

Дата публикации: 14:47 16 августа 2007

Источник: bpn.ru