Купля-продажа недвижимости: путь к собственности

Сделку с недвижимостью можно разделить на несколько этапов. Каждый из них имеет свои особенности. Самостоятельно пройти весь путь – от подбора вариантов жилья до момента передачи его новым владельцам - очень сложно. Сбой на каком-либо этапе может привести к краху всего процесса.

Любая сделка с недвижимостью требует серьезного и осознанного подхода со стороны ее участников. Продавцу, кроме желания продать свое имущество, необходимо иметь на него соответствующие правоустанавливающие документы. Также нужно заручиться согласием на проведение сделки всех других собственников, если они имеются. В свою очередь покупатель должен определиться с источниками финансирования данного мероприятия – будут это собственные или кредитные средства.

Других посмотреть – себя показать

После того, как решение о покупке или продаже жилья принято, наступает так называемый подготовительный этап. На нем участники сделки оценивают свои возможности и анализируют текущие предложения на рынке недвижимости. Продавец оценивает свою квартиру, приводит в порядок документы, получает разрешения и справки БТИ и выставляет ее на продажу. Покупатель определяется, какая квартира ему нужна и где она должна находиться, после чего начинает подыскивать подходящие варианты.

И продавец, и покупатель должны проявить максимум внимания и терпения. Нужно учитывать, что предварительные переговоры и показы квартиры могут занять много времени. Очень часто собственник вольно или невольно приукрашивает действительность и его информация может не соответствовать тому, что хочет покупатель. В свою очередь покупателю квартира должна не просто нравиться, она должна подходить по срокам продажи, по условиям расчетов и по ее истории. Кстати, нужно заметить, итоговая цена сделки может сильно отличаться от первоначальной в обе стороны. Так, на увеличение стоимости недвижимости влияет ее месторасположение, тип дома. Если у района, в котором расположен объект, есть неплохие перспективы развития (строительство метро, новых жилых комплексов) для собственника это еще один повод повысить цену.

Соответственно, понижают конечный ценник низкие потребительские свойства жилья. Но даже новая квартира в хорошем месте может подешеветь, если продается с обременением, например, если право собственности на долю в ней имеет несовершеннолетний ребенок. Или объект принадлежит к памятникам архитектуры и требует особого содержания.Финансовое подтверждение обязательств

Когда продавец и покупатель находят друг друга, они окончательно обо всем договариваются. Но устного соглашения в этом случае мало. Покупателю необходимо получить гарантию того, что к намеченному дню проведения сделки не найдётся кто-то, кто будет готов приобрести недвижимость по более высокой цене. Также ему понадобится некоторое время для того, чтобы подготовиться к предстоящей сделке - собрать необходимую сумму денег, проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости. Продавцу также нужны гарантии серьёзности намерений покупателя и время для сбора всех необходимых для сделки документов. Поэтому при совершении сделок с недвижимостью его участники часто используют такой инструмент, как внесение аванса – некоторой денежной суммы, являющейся предоплатой за приобретаемый объект. Передачу аванса и другие важнейшие договорённости по предстоящей сделке следует письменно зафиксировать в предварительном договоре купли-продажи. «В таком документе прописаны обязательства между продавцом и покупателем, это является финансовым подтверждением намерений сторон. Если клиент пользуется услугами агентства недвижимости, ему всегда предложат подписать такой договор, в котором оговорены все нюансы», - говорит директор АН «Бекар» Ирина Гудкина.

Проверка на чистоту

Продавцу жилой недвижимости нужно подготовиться к тому, что покупатель и его представители очень тщательно будут проверять юридическую чистоту предполагаемой сделки. Такая проверка должна исключить факторы, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в судебном порядке. Самостоятельно справиться со столь непростой задачей может редкий покупатель. Обеспечить соблюдение и безукоризненную правовую поддержку всех процедурных вопросов могут профессиональный риэлторы.

«В ходе проверки обычно проверяются права собственника на недвижимое имущество, подлинность документов. Специалисты выясняют, нет ли сведений о ранее наложенных на недвижимость запрещениях, арестах или обременениях», - говорит эксперт городского Центра юридической поддержки Владимир Шелопов.

Самостоятельно очень сложно выяснить все факторы, из-за которых сделка может не состояться или в дальнейшем быть признана недействительной. Нюансов очень много и вовремя их заметить могут опытные специалисты. Проверка истории квартиры покажет ее чистоту и выявит все подводные камни, которых немало. Например, договор передачи в собственность отчуждаемой квартиры будет расторгнут в суде, если должным образом не оформлен отказ от приватизации собственника, который признан без вести пропавшим. Или квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли. Сделка купли-продажи может не состояться и потому, что в квартире произведена незарегистрированная перепланировка. Поэтому специалисты в обязательном порядке проверяют подлинники правоустанавливающих документов - свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья, а также доверенности, выданные на проведение сделок. Но при этом покупатель обязан сам проверить документы, включая паспорт продавца.

Деньги на бочку

После того, как будут собраны все необходимые для сделки документы и справки,необходимо составить договор, по которому продаваемая квартира будет отчуждаться в пользу нового собственника. Лучше заранее обговорить, какая цена будет указана в договоре – рыночная, по оценке БТИ или какая-то другая, например, чуть менее одного миллиона рублей (в этом заинтересованы собственники, владевшие недвижимостью менее трех лет). Предварительно следует договориться о том, в какой форме будет заключаться договор – в нотариальной или в простой письменной, - и о том, кто именно возьмёт на себя соответствующие расходы по оформлению.

Важнейшим моментом в проведении любой сделки с недвижимостью является порядок расчётов между сторонами, обеспечивающий соответствующие гарантии для каждого ее участника. Удобнее всего производить расчеты через банковскую ячейку. Деньги в ячейку рекомендуется закладывать с таким условием, чтобы при ее открытии присутствовали не только продавец и покупатель, но и третье лицо. Им при оформлении сделки может быть банк или любое юридическое лицо – агент или его представитель, который будет координировать все расчеты и действия.

Регистрация прав – ошибка недопустима

Если предполагается подписание договора у нотариуса – стороны отправляются в нотариальную контору подписывать и удостоверять договор и прочие документы, которые вслед за этим подаются на регистрацию. Если сделка оформляется в простой письменной форме, а договор и прочие документы уже готовы, то сразу же после закладки денег можно подписывать договор и подавать его на госрегистрацию. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Процедура проведения государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и форма свидетельства устанавливается соответствующими нормативными актами и требует точности. Любые отступления, несовпадения данных, указанных в предоставляемых на регистрацию документах, по сравнению с данными, отраженными в свидетельстве, могут говорить о технической ошибке и требуют от заявителя и регистрирующего органа ее устранения. «Наличие неверных данных в свидетельстве о государственной регистрации права может значительно осложнить положение правообладателя, поэтому следует особенно внимательно проверять свидетельства и сверять их с правоустанавливающими документами. Ну, а если вы все же заметили ошибки – не тяните, исправляйте сразу же», - говорит советник генерального директора по правовым вопросам “Балтийской ипотечной корпорации”, адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Наталья Савенко.

Финальный этап

На этом этапе продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимого имущества. Продавец должен внимательно проверить полученные им после регистрации документы - они являются его «пропуском» к деньгам, хранящимся в банковском депозитарии. Он обязан выдать покупателю расписку в получении денег и передать ему недвижимое имущество. Передача недвижимости фиксируется документально - составляется акт приемки-передачи. В зависимости от обстоятельств сделки, передача жилья может происходить и сразу после подписания договора, и в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Покупатель должен получить от продавца документальное подтверждение всех произведённых с ним расчётов и расписку в том, что в этом отношении у него претензий нет. А также подписать документ, подтверждающий передачу недвижимости. Акт передачи является свидетельством полного исполнения условий договора. Уклонение одной из сторон от подписания акта считается отказом от исполнения договора. Его предоставление необходимо и при последующей сделке с недвижимостью и при решении конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть после совершения сделки.

Любая сделка с недвижимостью – важный и ответственный шаг. Далеко не все продавцы и покупатели обладают знаниями и опытом, чтобы провести сделку самостоятельно. Гораздо надежнее обратиться за помощью в агентство недвижимости. Агентства в лице их отдельных представителей обладают специфическим опытом и знаниями реалий этого рынка, умеют соизмерять риски. Они помогут не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки и сэкономить драгоценное время клиента.

Дата публикации: 16:25 17 августа 2007

Источник: bpn.ru