Сергей Козловский: нам нужен активный рынок жилья, а не «дорогой» или «дешевый»

Минувшим летом впервые за последние годы цены на столичное жилье прекратили расти. Затянувшаяся стагнация порождает многочисленные толки. И для большинства москвичей ситуация на рынке недвижимости продолжает оставаться неясной. Своим мнением о причинах подобного поведения цен мы попросили поделиться президента корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Сергея КОЗЛОВСКОГО.
 
– Действительно, в этом году рынок повел себя неожиданно. Согласно статистике, за последние четыре года пик предложений приходился всегда на конец апреля. В летний же период количество предлагаемых к продаже квартир, как правило, уменьшалось. А к началу осени нередко вообще ощущался дефицит жилья. Это, соответственно, приводило к его подорожанию.
В нынешнем году ситуация изменилась кардинально. В мае и июне рост предложения жилья не прекращался. В связи с этим в середине июня одновременно экспонировалось 32 тысячи квартир, что существенно превысило традиционные показатели. Число же покупателей осталось на уровне прежних лет. И при таком резком приросте предложения покупатели получили возможность широкого выбора. Это и вызвало нарушение привычного баланса между спросом и предложением.

– Наверняка сыграл в этом немалую роль и банковский кризис?

– Безусловно. Еще в апреле многие вкладчики начали выводить из банков свои сбережения, со счетов были сняты миллиарды долларов. Как вложить обналиченные средства? Граждане стали активно приобретать недвижимость. А поскольку размер большинства вкладов был недостаточным для покупки нового жилья, то эти деньги использовались в качестве доплаты для обмена прежней квартиры на более просторную и комфортабельную. Таким образом, существенно возросшее количество предложений привело к перенасыщению рынка. И многие заняли выжидательную позицию, рассчитывая на скорое снижение стоимости квадратного метра.

– Это на городском рынке жилья. А как складывалась в это время ситуация на рынке загородной недвижимости?

– О том, какое влияние оказал банковский кризис на загород, судить пока трудно – прошло слишком мало времени. Ведь летние месяцы и начало осени на рынке загородной недвижимости традиционно считаются мертвым сезоном. Активные продажи подмосковных домов, дач и коттеджей начинаются лишь в октябре и продолжаются, как правило, до Нового года. Следующий всплеск активности приходится на февраль и начало весны.
Но уже сейчас можно сказать, что этим летом и осенью активность рынка была выше, чем в предыдущие годы. Безусловно, и в этом не последнюю роль сыграл банковский кризис. Кроме того, многие крупные компании стремились вложить свободные деньги в инвестирование и строительство коттеджных поселков.

– Вероятно, сегодня это один из наиболее выгодных способов вложения капитала?

– Да, стоимость земли растет, и выгода для покупателя очевидна. Однако проблема в том, что в ближнем Подмосковье почти не осталось земель, пригодных для коттеджной застройки. Конечно, можно найти участок в пятнадцати–двадцати километрах от столицы, но это – пустыри или промзоны. И при продаже возникнут большие сложности. Ведь люди приобретают загородные дома не для того, чтобы созерцать кладбище сельхозтехники или дымящие трубы.

– Известно, что ваша компания приобрела крупный участок в ближнем Подмосковье, ранее принадлежавший колхозу. Вряд ли эти земли достаточно живописны…

– Как правило, крупные землеотводы приобретаются с целью дальнейшей перепродажи. То есть земля покупается оптом и затем, поделенная на небольшие участки, продается в розницу. Однако мы не ставили перед собой подобных целей и приобрели эти земли для застройки. Просто компания обеспечила себя строительными площадками на 10–15 лет вперед.

– В последние годы рынок загородной недвижимости притягивает все больше фирм, стремящихся заработать на строительстве или перепродаже загородных объектов. Ужесточило ли это конкуренцию?

– Сейчас основное соперничество ведется между известными компаниями. Я не думаю, что многие из «молодых» фирм просуществуют достаточно долго. Прежде всего, почти все они строят загородные объекты за счет частных лиц. То есть покупатель выступает как инвестор строительства своего будущего дома. Сейчас такая схема вложения денег становится все менее популярной. И настанет момент, когда у большинства фирм не окажется средств на строительство.
Кроме того, у многих из них нет серьезного опыта строительства загородных объектов. Сегодня ни у кого не вызывает интереса помпезная или, наоборот, примитивная архитектура. А возведение домов «с изюминкой» требует тщательного анализа коммерческой целесообразности, покупательских предпочтений, а также соотношения стоимости и качества объекта.

– Сергей Александрович, могут ли крупные риэлторские компании, такие как ваша, влиять на ценовую ситуацию рынка?

– Практически нет. Влияние на состояние рынка оказывают владельцы и покупатели недвижимости. Мы всего лишь помогаем нашим клиентам продавать квартиры и приобретать новые.
В прессе долго муссировались слухи о том, что крупные риэлторские компании искусственно завышают стоимость жилья. На самом деле эта точка зрения совершенно безосновательна. Для риэлторов ценовая ситуация на рынке не имеет определяющего значения. Нам нужен активный рынок жилья, а не «дорогой» или «дешевый».

– Хорошо, а в сегменте загородного рынка вы не пытаетесь делать погоду?

– Это зависит от того, что вы подразумеваете под термином «делать погоду». Мы не пытаемся навязывать свои правила игры. Да и вряд ли это возможно. Однако загородный рынок диктует определенный стандарт коттеджного строительства. Если какая-либо компания разрабатывает принципиально новые концепции застройки, интересные для покупателя, то, естественно, она получает дополнительный приток клиентов. И конкуренты вынуждены «подтягиваться» до соответствующего уровня. Так что высокие стандарты, по которым работает наша компания, безусловно, оказывают влияние на рынок.

– Сейчас много говорится о пакете законов по доступному жилью. А какое, по вашему мнению, влияние они окажут на рынок?

– В основном цель принятия этих законов – совершенствование механизмов ипотечного кредитования. Ведь возможность приобретения квартиры с использованием ипотеки является, пожалуй, единственным на сегодняшний день способом сделать жилье доступным. Вообще, покупка жилья в кредит – это общепринятая в мире практика.

Сейчас для большинства наших граждан ипотека недоступна – банки выдают кредиты под слишком высокий процент. И в результате квартира обходится покупателю значительно дороже ее реальной рыночной стоимости. Так что до тех пор, пока не будут снижены кредитные ставки, ситуация не изменится.
И если удастся законодательно оградить банки от рисков, связанных с выдачей больших сумм, то банки, заинтересованные в денежных оборотах, смогут значительно снизить процент по кредитам.

– Некоторые фирмы создают собственные центры ипотечного кредитования. На ваш взгляд, это целесообразно?

– Зачем создавать центры в риэлторских компаниях? Ипотека – прерогатива банков. А риэлторские фирмы должны лишь предоставлять услуги по сопровождению сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования. Когда ипотека примет массовый характер, мы будем готовы предложить своим клиентам услуги специалистов с большим опытом работы в этом направлении. Кстати, западные риэлторские фирмы работают по такой же схеме.

– Повлияла ли, на ваш взгляд, на состояние рынка отмена лицензирования риэлторской деятельности? Ведь многие высказывали опасения, что рынок недвижимости захлестнет волна непрофессионалов и мошенников.

– К счастью, этого не случилось. К тому времени, когда Государственная Дума приняла закон об отмене лицензирования, на московском рынке недвижимости уже работали известные крупные операторы.

И попытки новых фирм внедриться на рынок оказались безуспешными, поскольку в тот момент могли выжить лишь авторитетные, положительно зарекомендовавшие себя компании. А у новичков не было ни брэнда, ни средств на раскрутку. Клиенты опасались обращаться в незнакомую фирму, предпочитая старые, проверенные компании.
Что касается мошенников, то, конечно, они попытались активизировать свою деятельность, однако законодательная база была уже достаточно проработана, поэтому их возможности оказались крайне ограниченными.

– Как, на ваш взгляд, будут развиваться события на рынке в ближайшие месяцы?

– Сейчас положение постепенно выравнивается. На вторичном рынке возрастает объем продаж. Цены пока остаются стабильными, поскольку сроки экспозиции квартир до сих пор намного превышают уровень весны 2004 года. Думаю, еще несколько месяцев уйдет на преодоление стагнации, после чего цены начнут постепенный рост. Ведь на стоимость жилья влияют различные факторы. В том числе – политическая и экономическая ситуация в стране. Нельзя же рынок недвижимости рассматривать отдельно от общего состояния экономики. И при общем подъеме серьезное падение цен на недвижимость представляется нереальным. Возможны лишь небольшие колебания, но они непринципиальны.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:

Сергей Александрович Козловский окончил в 1982 году МАИ по специальности «Автоматизированные системы управления». Защитил диссертацию, работал инженером, программистом. В 1991 году вместе с братом, Дмитрием Александровичем Козловским, организовал фирму «ИНКОМ». В 1994 году малое предприятие было преобразовано в «Корпорацию ИНКОМ». После объединения «Корпорации «ИНКОМ» с Московской Центральной Биржей Недвижимости Сергей Козловский стал Президентом объединенной компании «Корпорация «ИНКОМ – недвижимость». Женат, имеет трех сыновей. Хобби: путешествия.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Дата публикации: 13:31 16 декабря 2004

Источник: bpn.ru