Промышленность в Петербурге заканчивается

Управляющая компания «Теорема» имеет репутацию агрессивного девелопера, активно преобразующего производственную недвижимость в офисные центры. В адрес компании нередко даже звучат обвинения в рейдерстве. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов категорически отвергает подобные обвинения и заявляет, что за десять лет своей деятельности фирма не совершила ни одной противозаконной операции.

– Игорь Михайлович, сколько сейчас недвижимости находится в собственности УК «Теорема»?

– Уже введено в строй 84 тыс. кв. м офисных площадей. До конца 2008 года будет запущено еще 60 тыс. кв. м, до конца 2009-го – еще 20 тыс.

– По прогнозам аналитиков, рынок офисной недвижимости подойдет к насыщению примерно через три года, как уже сейчас подошел к насыщению рынок ритейла. Что вы тогда будете делать? Просчитываете какие-то варианты дальнейшего развития компании?

– Не насытится рынок через три года. Да, все дружно заявили о невероятных объемах ввода. Но посмотрите, что реально строится? «Сенатор» на Васильевском действительно строит – около 40 тыс. кв. м они там введут, да «Ренессанс» на Марата… А остальные проекты – пока на словах. И потом, петербургские компании тоже растут, развиваются. Сейчас же многие сидят абы где – в переделанных под офисы НИИ. Но если пять лет назад какой-нибудь фирме было достаточно 500 кв. м, то теперь у них требования выросли, им нужно уже 1 000 кв. м, причем в хорошем месте. Так что бизнес-центры будут нужны всегда. И еще по поводу насыщения – допустим, в сфере торговой недвижимости, оно произошло. А теперь, наверное, 50% торговых центров будут испытывать определенные трудности, а 50% – жить припеваючи. Также и с офисным комплексом: если он сделан правильно и условия там нормальные, есть парковка, есть подвозка от метро, есть где перекусить персоналу фирм-арендаторов – проблем такой центр испытывать не будет даже в условиях конкуренции.

Промышленность в Петербурге заканчивается, производства переносятся в другие регионы. На этом фоне мне, кстати, непонятно, зачем городские власти тянут сюда автосборочные предприятия… Город в будущем будет зарабатывать на производстве услуг: финансовых операциях, производстве программного обеспечения и т. п. Для этого нужны офисы. А в год у нас вводится от силы 100 тыс. кв. м офисных площадей. Жилья, скажем, вводится 1,5 млн кв. м.

Вот где скорее нужно ждать кризиса.

СПРАВКА «ДН»:

Управляющая компания «Теорема» создана в 1997 году с целью развития инвестиционной деятельности британской Struktura Property Investments Ltd. на рынке недвижимости Петербурга. Свою деятельность начала в 1998 году с уникального по тем временам проекта создания на Выборгской набережной многофункционального комплекса «Акватория» (включающего бизнес-центр, клуб с дискотекой, казино и боулинг). Ряд последующих проектов, связанных с перепрофилированием объектов промышленной недвижимости и с развитием депрессивных территорий, вызывал поначалу неоднозначные отклики экспертов. Тем не менее проекты были весьма успешными и во многом показательными для других девелоперов.

Недавно «Теорема-Холдинг» объявила об осуществлении в Петербурге крупных девелоперских проектов в новых для себя сегментах рынка недвижимости – строительстве складских комплексов и жилья. В настоящее время УК «Теорема» располагает 100 тыс. кв. м офисных и торговых площадей в Северной столице. Инвестиции к 2012 году составят около $350 млн.

Источник: данные компании

– То есть вы уверены, что ваши центры, даже те, которые расположены в не самых оживленных местах, проблем испытывать не будут?

– Ну, если мы с 1997 года этим занимаемся, надо полагать, что определенный опыт в этом вопросе накопили. Это же не бином Ньютона – бизнес достаточно простой. Единственно: немного переживаю за первый наш деловой центр у кольцевой автодороги – как там дела пойдут, еще не знаю.

– Вы имеете в виду «Обухов-центр» возле вантового моста?

– Да, у нас еще и складской терминал будет по соседству. Думаю, что там тоже должно быть все в порядке. И автомобильный поток хороший, и мы разработали архитектурный проект, благодаря которому здание будет видно издалека…

– Но о выходе на IPO в ближайшее время речи не идет?

– Нет, нам вполне хватает тех финансовых ресурсов, тех кредитов от иностранных инвесторов, которые мы в настоящее время имеем.

– Вы можете озвучить годовой оборот вашей компании?

– Ну, можно прикинуть… В месяц мы осваиваем что-то около $5 млн.

– Есть ли у вас планы по развитию бизнеса в других регионах?

– Я не верю, что можно эффективно контролировать бизнес, до которого нельзя доехать на машине в течение 40 минут. Даже в Петербурге проблемы с менеджментом периодически возникают, а представьте себе, если еще вести проект в Вологде или Ростове… И потом, у нас в Северной столице рентабельность этого бизнеса значительно выше, чем в регионах. Еще выше – в Москве. Но Москву я не люблю.

– Ну а другие секторы девелоперского рынка для вас интересны? От планов по строительству жилья на территории предприятия «Химволокно» не отказались?

– Нет, будем реализовывать этот проект. Там, правда, нужно решить массу проблем с санитарными зонами и прочее. Но место очень удачное. В Петербурге всего две водные артерии – Охта и Нева, логично в этих районах строить жилье. Почему там появилось производство, понятно: во времена, когда не было электричества, предприятия использовали энергию воды. Но теперь держать производство на этих территориях попросту нерационально. Такая же, кстати, ситуация и с Сестрорецким инструментальным заводом – там тоже логичнее построить именно жилье.

– А как обстоят дела с «Ленптицепромом»? Вы весной купили там крупный пакет акций – какие-то действия как акционер уже предприняли?

– Я вошел в совет директоров компании. Сейчас идут переговоры с двумя другими основными акционерами – Трусовым и Мельниковым. Я уведомил их, что лезть в управление компанией не буду, но хотел бы как акционер получить всю финансовую отчетность. За полгода мы должны прийти к какому-то консенсусу – такая у нас договоренность.

– Я так понимаю, вас интересует земля предприятия?

– Ну не яйца же…

– И что – вы претендуете на часть этих земель? Какие варианты есть еще?

– За последние четыре месяца я предложил им пять различных вариантов решения проблемы. Ни одно ими не было принято. Они работают. Вовсю производят яйца. Мы не форсируем события. Время на нашей стороне.

– Планируете ли приобретать другие крупные предприятия?

– Так ничего же не осталось! В середине 1990-х годов промышленные предприятия распродавали по кускам – теперь там сидит масса собственников и как с ними договариваться, непонятно! У них ведь совершенно иная психология. Вот, допустим, у нас рядом с территорией бывшего ФГУП «Завод «Россия» есть собственник – он владеет четырьмя зданиями. Использует под склады. Я его прошу: продай! А он – ни в какую! Он от сдачи в аренду этих зданий имеет тысяч пятнадцать долларов в месяц, и ему больше не надо! Ему не надо двадцать! Я ему говорю: давай заплачу тебе $1 млн. А он не знает, куда нести эти деньги, что с ними делать. Там бывшая церковь. Я ему говорю: накажет тебя Бог, что ты церковь под склад используешь, а я снова церковь сделаю. Правда, кстати, сделаю… Ну, вот и воюем с ним. У нас там газоны, дорожки, а когда транспорт въезжает – ему приходится через помойку проезжать. Но что делать – приходится договариваться. Был бы я рейдер, наверное, другие методы к нему применял, но ничего подобного не делаю.

Дата публикации: 17:22 04 сентября 2007

Источник: bpn.ru