Взять офис в кредит: в теории можно, на практике сложно

Сегодня банки предлагают массу ипотечных программ для покупки жилья в кредит и в борьбе за заемщика разрабатывают привлекательные схемы. А вот «нежилье», то есть коммерческая недвижимость: офисы, магазины, склады, - оказалось ипотечной сиротой. Почему так происходит, — спросили мы наших экспертов, неужели банкам это неинтересно?

Журнал о недвижимости задал специалистам рынка недвижимости следующие вопросы:

— Почему в России так мало ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью?

— Разрабатывают ли банки ипотечные продукты для коммерческой недвижимости? Выгодно ли это банкам?

Легче принести чемодан с долларами

Павел Комолов, директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования:Тормозит развитие практики покупок нежилых помещений в кредит несколько факторов. Во-первых, в России нет практики получения банковских кредитов на создание бизнеса. Компания-«младенец», проработавшая на рынке менее года, банкам просто неинтересна.

Крупная компания может договориться с банком на индивидуальных условиях о кредите на строительство или приобретение здания, но тут возникает «во-вторых». Ипотечную сделку с нежилым помещением тяжело провести юридически. У нас хорошо отлажен юридический механизм ипотечных сделок с жилой недвижимостью. Поправок к закону, которые должны упростить ипотечные сделки на приобретение гостиницы или склада, игроки рынка ждут уже 1,5 года.

В-третьих, продавцы нежилых помещений неохотно продают ее в кредит. Чтобы коммерческая площадь могла быть предложена к приобретению с помощью ипотеки, собственнику надо сначала отдать ее банку в залог и ждать появления покупателя. Кому это нужно сейчас, когда в секторе коммерческой недвижимости сложился рынок продавца, желающие купить или арендовать современный офис выстраиваются в очередь?

И, в-четвертых, — последний фактор в порядке перечисления, но не в порядке значимости. Большинство и продавцов, и покупателей уклоняются от уплаты налогов и предпочитают приобретать коммерческие здания с помощью «серых схем»: при посредничестве фирм-«однодневок», с помощью покупки компании, на балансе которой находится здание. Бывает, что, как в старые добрые девяностые, они просто приносят на сделку чемоданы долларов.

Площади скупают и арендуют «на корню»

Никита Чулочников, руководитель Управления Департамента Национального агентства финансовых исследований:

На современном российском рынке коммерческой недвижимости нет понятных и прозрачных правил, он отстает от рынка жилья. Предлагаемые площади не всегда соответствуют тому классу, который заявляют застройщики. Например, офис позиционируют как класс А, А+, а помещение, в лучшем случае, соответствует уровню класса В+. Это объяснимо: в нашей стране такой сегмент бизнеса, как обеспечение офисами, находится в зачаточном состоянии.

Вместе с тем растет спрос на современные офисные помещения класса А+, и объекты, которые действительно ему соответствуют, даже не выставляются на торги. Площади скупают или арендуют «на корню», то есть еще на стадии строительства, причем застройщик часто может выбирать клиента.

Офисы класса С и D обычно не продают, а сдают в аренду, причем на срок не более года. В таких площадях заинтересованы начинающие фирмы или компании, чей бизнес неустойчив или не слишком рентабелен. Обычно предприниматели такого уровня не стремятся приобретать коммерческую недвижимость в собственность – ведь это обременение. Значит, нет условий для развития кредитования.

«Коммерческая ипотека» может развиваться только в том случае, когда спрос на офисные помещения будет равен предложению. Возможно, когда наступит даже переизбыток хороших площадей. В таких условиях сами девелоперы и управляющие компании будут заинтересованы в привлечении клиентов, вводу на рынок крупных игроков. До этого рынок дорастет еще не скоро.

Мешает «двойная бухгалтерия»

Артис Вейпс генеральный директор ипотечного агентства «Ипполит»:

Термин «ипотека» обычно применяют к покупке жилой недвижимости. Покупка торговых площадей, складских помещений, офисов в кредит – более сложная процедура.

В России она затруднена из-за «непрозрачности» владельцев недвижимости и потенциальных заемщиков. Отсутствует на рынке и соответствующий банковский продукт. Банки пока не готовы оценить риски, связанные с налогообложением, правами владения недвижимостью юридического лица.

Проще говоря, пока большинство компаний ведут «двойную» бухгалтерию, уклоняясь от налогов, на кредитование от банка сложно рассчитывать. Никому не ясно, какие у юридического лица реальные доходы, насколько стабилен и перспективен бизнес, если официально оно убыточно. Как же банк может кредитовать нерентабельный бизнес?

Вот и получается порочный замкнутый круг: у компании по документам нет доходов – банки не разрабатывают адекватные кредитные продукты. Кстати, когда кредиты на покупку склада или офиса будут предложены рынку в массовом порядке, нас ждет увеличение спроса на этот продукт, и, соответственно, вырастут цены на коммерческую недвижимость.

Есть лизинг, но он невыгоден

Наталья Петелина, риэлтер, юрист, ипотечный брокер, директор по развитию «Юридического Бюро Н. Петелиной»:

Ипотека – это целевой кредит, на приобретение жилой недвижимости физическим лицом (лицами) или на улучшение жилищных условий. Предоставление банками ипотечных кредитов для других целей просто незаконно. Ведь цель компании при приобретении в кредит коммерческой недвижимости – получение прибыли, а не решение жилищного вопроса.

Перевести ипотечный кредит, выданный физическому лицу, на юридическое лицо не представляется возможным, равно как и оформить в залог под ипотеку нежилого помещения.

Самым «чистой» и юридически грамотной процедурой покупки в рассрочку нежилого помещения является лизинговая схема, но в настоящее время она невыгодна, так как амортизация объекта занимает очень много времени.

Если заложить офис

Наталья Россошанская, директор Департамента розничных продаж компании «Фосборн Хоум»:

Сейчас проходит довольно много ипотечных сделок с юридическими лицами, которые покупают коммерческую недвижимость. Физические лица оформляют ипотечный кредит для приобретения нежилых помещений гораздо реже.

Возможно, это связано с недостатком предложения адекватного банковского продукта.

Рада отметить, что совсем недавно два банка – Москоммерцбанк и Абсолют-банк – создали ипотечные программы для физических лиц. Можно взять кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющейся коммерческой недвижимости. Единственный нюанс – в качестве залога банки готовы рассматривать только офисы и магазины. Складские и производственные помещения банки не рискуют оценивать, так как трудно оценить их ликвидность – Москва избавляется от промзон.

Юридические лица могут взять кредит под залог имущества, в том числе и недвижимости, без особых проблем. В отличие от «жилой» ипотеки, сначала оформляется недвижимость в залог, а после состоится сделка с банком.

Кто хозяин – трудно понять

Максим Гольдберг, генеральный директор компании «Финмарт»:

Ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью заключают мало, так как банки предлагают жесткие условия. Развитию сектора кредитования препятствует целый ряд юридических проблем: во-первых, часто неясно, кто хозяин магазина или офиса, так как в свое время в ходе приватизации были нарушены требования закона. Во-вторых, в случае банкротства юридического лица преимущественное право на недвижимость прогоревшей фирмы будут иметь деловые партнеры-кредиторы, а не банк. В-третьих, часто трудно оценить ликвидность нежилых помещений, потому что много зданий находится в плачевном состоянии.

Кроме этого, нужно отметить слабый маркетинг, недостаток рекламы ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью. В итоге начинающие фирмы предпочитают аренду, а богатые и успешные – покупку офиса за наличные.

Пока работают иные схемы

Лидия Герцена, вице-президент, начальник Департамента розничного бизнеса Первого Русско-Чешского банка:

Существующее законодательство позволяет проводить сделки по коммерческой ипотеке уже сегодня. В отличие от жилищной ипотеки, которая возникает в силу закона, для коммерческой недвижимостью такого закона пока нет. Но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость.

Большое препятствие для развития коммерческой ипотеки — непрозрачная бухгалтерия многих предпринимателей. Далеко не все могут предоставить копии бухгалтерских балансов, заверенные налоговой инспекцией, которые отражают истинную деятельность и обороты компании. Обычно предприниматели в первую очередь пытаются получить кредит в банке, в котором они обслуживаются, так как подтвердить стабильную и рентабельную деятельность компании в «своем» банке им гораздо проще.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием ипотечного кредитования должна быть прозрачной, в договоре купли-продажи необходимо указать ее истинную цену. Не все продавцы к этому готовы.

Некоторые банки требуют предоставить договор аренды земельного участка, переоформленного на банк. В случае наложения взыскания на заложенное помещение, суд вправе отказать банку в удовлетворении иска, если договор аренды или право собственности на земельный участок остаются за заемщиком. А переоформление земельных отношений связано с дополнительными временными и денежными затратами для потенциальных заемщиков.

Несмотря на все сложности и опасности, спрос на кредитование под залог нежилых помещений очень высок, и в перспективе, по оценкам аналитиков, число банков, предоставляющих кредиты на покупку коммерческой недвижимости, будет увеличиваться.

Сегодня же, чтобы сделка состоялась, ее участникам приходится изобретать различные схемы. Не все банки согласны выделять бизнес-ипотеку как отдельное направление в своей деятельности. Таким образом, единых стандартов на российском рынке сейчас нет.

Чаще всего банк и бизнесмен договариваются о залоге имеющейся жилой недвижимости, а кредитные средства при этом идут на покупку, например, офиса.

Условия кредитования на покупку коммерческой недвижимости менее привлекательны: за пользование кредитом взимается процентная ставка выше, чем по кредитам на приобретение жилых помещений, клиент должен внести собственные средства в размере 20-30% от стоимости недвижимости.

Возможно, банк потребует провести бухгалтерский аудит компании, если недвижимость оформляют на юридическое лицо. Дополнительные затраты возникают также по услугам нотариуса и оценочных компаний. Оценка нежилого помещения, как правило, также в несколько раз дороже: например, оценка квартиры площадью 120 кв. метров будет стоить в пределах 3000 рублей, а такого же офиса в том же районе - примерно в пять раз дороже.

Банковские аналитики разработали ряд схем, позволяющих получать кредит на покупку коммерческой недвижимости. Одна из схем заключается в том, чтобы купить недвижимость, сразу выплатив полную ее стоимость. Если собственных денег у заемщика нет, он их может занять. После того, как недвижимость приобретена, под ее обеспечение получают кредит. Можно ли назвать такой кредит ипотечным – вопрос.

Другой вариант - взять ипотечный кредит заемщику помогает продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка: продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает имущество в залог банку и становится таким образом поручителем за заемщика (покупателя). Но трудно найти владельца здания, который согласится на такую сделку. При существующем высоком спросе он и так продаст свой объект. И если цена здания превышает рыночную, то вряд ли банк даст кредит.

Можно под офис приобрести жилую недвижимость. Теоретически ничто не мешает нашим предпринимателям поступить также. Тем более, что кредит на покупку жилой недвижимости они возьмут практически без труда. Затем квартиру можно перевести из жилой в нежилую, то получится и вовсе полноценный офис.

Резюме от журнала о недвижимости

Почти все эксперты назвали три главные причины, тормозящие проведение ипотечных сделок на рынке коммерческой недвижимости: слабая и запутанная законодательная база, «серая» бухгалтерия многих потенциальных клиентов. Кроме того, продавец может вполне обойтись без банка и продать офис самостоятельно, так как сегодня спрос на нежилые помещения в несколько раз превышает предложение.

В таких условиях ипотеке развиться сложно, но будем надеяться, что в ближайшие годы Москва преодолеет дефицит коммерческих площадей. Тогда и будут зазывать клиентов ипотекой. Как это уже произошло на рынке жилья.

Дата публикации: 10:36 07 сентября 2007

Источник: bpn.ru