Столичные очередники получат квартиры в промзонах

Развитие городских территорий в обеих российских столицах идет в рамках экспериментов. И в Москве, и в Санкт-Петербурге муниципальные власти, сочетая социальные и коммерческие интересы, ощупью идут по пути перепланировки территорий, забитых "промышленным хламом". В Москве, с ее дефицитом свободных территорий под застройку, с ее дороговизной земли, чиновники родили концепцию, которую широко пока не представляли.

Как удалось выяснить, в новой формуле городского девелопмента основой станет идея уплотнительной застройки: когда муниципальное жилье будет строиться на землях промпредприятий. Петербург, похоже, еще не созрел для таких масштабных решений.

Справка

В Москве расположено более 1,3 тысячи крупных и средних промышленных предприятий и более 1 тысячи организаций науки и научного обслуживания, более 80% из них сосредоточены в промзонах. Промышленные территории занимают около 17-20% всей территории Москвы, то есть около 20-22 тысяч гектаров. Всего в столице 66 промышленных зон, на которых находится 419 предприятий. В соответствии с генеральным планом развития столицы до 2020 года производственные площади должны быть сокращены до 15,3 тысячи гектаров. При этом освобождающиеся 5,2 тысячи гектаров будут распределены следующим образом: 1,2 тысячи гектаров займет общегородская инфраструктура, в том числе офисная недвижимость, на 1,9 тысячи будут построены жилые дома, а 2,2 тысячи гектаров направят на развитие и реабилитацию природного комплекса.

Источник: Информационно-аналитическое агентство RWAY

Глава консалтинговой компании Becar Александр Шарапов так живописует историческую ретроспективу застройки обеих столиц: «Хотя наши города (Москва и Санкт-Петербург.) не похожи по конфигурации границ, их застройка, начиная из глубины веков и заканчивая советским периодом, да и по наши дни складывалась как слоеный пирог: в центре концентрировались исторические жилые аристократические постройки, далее исторические центры постепенно обрастали промышленными объектами, а уж потом к ним лепили рабочие окраины и спальные районы».

Теперь "слоеный пирог" мешает развитию города: неважно, хорош или плох завод «Серп и Молот» в Москве в районе Третьего транспортного кольца или вполне успешный "Хлебный дом" под боком у Смольного, но их наличие омертвляет для девелопмента огромные участки недешевой городской земли. Но перебазирование предприятий - вопрос непростой, да и отказываться от налогов в городской бюджет от прибыльных производств никто из градоначальников не хочет.

Дилемма эта решается в обеих столицах по-разному: в Москве делают упор на сохранение наукоемких и высокотехнологичных производств вроде завода имени Хруничева, избавляясь от фабрик по производству валенок в центре города, Петербург предпочитает размещать сборочные цеха иномарок прямо в черте города, борясь с областными властями за контракты с иностранными автопроизводителями. Впрочем, с автопромом согрешили и московские власти, отдавшие немалые территории АЗЛК под компанию Renault.

Но выводить неприбыльные или вредные производства Москве уже мало. Дефицит и дороговизна земли вынуждают девелоперов все чаще говорить о необходимости уплотнительной застройки территории промышленных предприятий. Московские чиновники нашли выход, совместив эту идею с проектом расширения строительства социального жилья.

На недавнем заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что городские земли будут застраиваться только по городскому заказу. От источника в столичном стройкомплексе  стало известно, что при доработке постановления правительства Москвы о концепции программы реновации территорий сложившейся жилой застройки и реорганизации производственных территорий было решено "уплотнять" промпредприятия муниципальным жильем.

Безусловно, для московских очередников это не самая приятная новость: жить с видом на трубу недалеко от центра может оказаться отнюдь не лучше, чем получить квартиру за МКАД. Есть вопрос и к себестоимости подобного строительства: девелоперы не скрывают, что рекультивация территорий промзон - вещь недешевая. Нередко приходится снимать зараженные грунты на глубину до нескольких метров. Но нельзя не согласиться, что территории промзон используются неэффективно.

«Предприятия свои территории используют по назначению оценочно процентов на пятнадцать», - признался один из девелоперов. Во многом виновато в этом советское прошлое: во времена холодной войны, например, заводские цеха строились на таком расстоянии друг от друга, чтобы разрушения во время бомбежки не помешали бы проезду военной техники. Впрочем, сами руководители предприятий тоже не горят желанием отдавать землю, с которой могут иметь неучтенный доход.

Теперь столичные власти решили заинтересовать производственников. «Мы должны более рационально использовать промышленные земли, которые раньше формировались с избыточностью, здесь мы отрабатываем механизм взаимодействия с хозяевами предприятия», - заявил мэр Москвы Юрий Лужков в ходе недавнего обсуждения на правительстве новой концепции. "В этом году по первоочередным проектам планировки подготовлены предложения по размещению 5,2 млн кв. м жилья в 15 зонах реорганизации", - добавил первый замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский. За последние три года, по словам чиновника, за счет реорганизации производственных территорий было построено чуть более 2,5 млн кв. м жилья. При этом Лужков пригрозил "некоторым промышленникам", которые, получив возможность выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями, теперь хотят заработать на перепродаже земли, что "не пойдет у них на поводу".

Партнер компании "Пепеляев, Гольцблад и партнеры" Максим Попов считает, что косвенных рычагов влияния в руках властей достаточно для того, чтобы повлиять на то или иное неугодное власти решение арендаторов столичной земли. Так называемый акт разрешенного использования - тот самый "кнут", который вместе с "пряником" соучастия в проектах поможет промышленникам осознать, что территория их предприятия прямо-таки создана для строительства муниципальных домов.

Однако прежде чиновникам хорошо бы определиться с тем, какие предприятия им вообще нужны в городе. В Санкт-Петербурге та же проблема. "В целом в стране, а в Петербурге в частности, у властей пока еще нет четкого отношения к промышленной политике и видения пути развития промышленности в мегаполисе", - заявила в ходе форума PROestate 2007, прошедшего на прошлой неделе в Санкт-Петербурге, замгендиректора известного оборонного предприятия ЛОМО Марина Зверева.

Директор столичного ГУП «Московский центр освоения резервных территорий» Дмитрий Вытягловский нашел и положительные примеры: «Максимально корректно, с учетом потребностей и города, и промышленного предприятия распорядились территорией завода "Серп и Молот", промзоны Братцево, промзонами в Западном административном округе". Однако речь идет о другом - о создании взвешенной программы реорганизации промзон, которая учитывала бы как потребности промышленного сектора городской экономики, так и интересы москвичей, которых сегодня все настойчивее выселяют за пределы МКАД.