Тихий омут приватизации

Бесплатная приватизация гражданами занимаемого ими жилья началась в нашей стране в июле 1992 года. С начала 2000-х во власти постоянно стали возникать разговоры о том, что пора «прикрывать лавочку» - раздавать «безд-возд-мездно, то есть даром» государственное имущество всякой голытьбе как-то не по-хозяйски…

Периодически объявлялись различные сроки, с которых бесплатная приватизация будет прекращена. Последний объявленный такой «дедлайн» - 1 марта 2010 года. И хотя до этого момента еще почти три года, и не исключено, что окончание приватизации вновь будет отложено, интерес граждан к этой проблеме не ослабевает. Все сводится, в сущности, к вопросу «приватизировать или нет?». Какие этот шаг принесет выгоды и потери?

Вся власть - в одни руки

Как известно, выбор, при котором один из двух вариантов лучше другого по всем показателям – это не выбор вовсе, а так, профанация. В данном случае, напротив, имеются и плюсы, и минусы у любого ответа. Так что подумать тем, кто еще не приватизировал свою квартиру, есть над чем. «Ответ зависит от многих факторов: состояния квартиры и дома, кто там зарегистрирован по месту жительства, есть ли среди них несовершеннолетние, имеются ли у проживающих в собственности другое жилье, каковы их планы относительно улучшения своих жилищных условий», - говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Групп».

Среди плюсов приватизации эксперт называет в первую очередь тот факт, что собственник становится полноправным хозяином своего жилья, и он может распоряжаться им по своему усмотрению – продать, подарить, завещать, сдать в аренду. Во-вторых, после смерти собственника приватизированная квартира достанется его наследникам – даже в том случае, если наследодатель не удосужился написать завещание (известно, что в нашей стране нет такой традиции – люди считают это «плохой приметой»). А проживающий в муниципальной квартире наниматель может передать ее родным только одним способом – заранее зарегистрировав их у себя по месту жительства («прописав»). Но этот вариант имеет издержки – «прописанные» имеют право проживать в квартире (соответственно, они могут начать обживаться в квартире еще до смерти своего благодетеля, а это чревато конфликтами). Кроме того, лишние проживающие – это прибавка к ежемесячной квартплате. Случаи, встречающиеся очень часто – желая «отписать» внучке-студентке свою неприватизированную квартиру, бабушка регистрирует ее у себя. После этого внучка живет где-то, совершенно не интересуется бабушкиными проблемами, а та ежемесячно получает из ДЕЗа астрономические по ее меркам счета. А «выписать» человека без его воли практически невозможно – только через суд.

Есть и третье соображение в пользу приватизации – собственник вправе зарегистрировать в свою квартиру любых лиц, без ограничения по площади самого жилья. В отличие от него наниматель муниципальной квартиры может «прописать» у себя только членов семьи. При этом лишь дети регистрируются на площадь родителей безоговорочно, для всех остальных это возможно только в случае, если на каждого проживающего приходится положенное законом минимальное количество квадратных метров.

Темные стороны привата

Перейдем теперь к минусам приватизации. Прежде всего, это то, что в законе называется «бременем по содержанию», причем не только самой квартиры, но и общего имущества в многоквартирном доме (подъезды, лестницы, коридоры, подвалы и т.д.). Жителя неприватизированной квартиры все эти проблемы не касаются. Во-вторых, есть налоги на собственность. Пока размеры их незначительны, кроме того, в Москве от уплаты этого налога полностью освобождены пенсионеры. Но разговоры о том, что налоги надо бы повысить, звучат постоянно – минувшей весной, к примеру, даже были озвучены цифры, исходя из которых типовая московская «двушка» должна бы обходиться своему владельцу в 2-3 тысячи долларов в год. Пойдут или нет власти на столь непопулярные меры – вопрос спорный, но пока даже думать об этом не хочется…

Еще неприятный моментик. Если дом, в котором находится приватизированная квартира, признается ветхим и подлежит сносу, а собственник при этом не признан официально нуждающимся в улучшении жилищных условий, ему полагается не квартира, а денежная компенсация в размере рыночной стоимости его жилья. Звучит не очень страшно, но на практике «рыночную стоимость» у нас власти считать умеют. Например, в недавнем конфликте в Южном Бутово семья Прокофьевых, которую власти пытались выселить, в итоге добилась через суд компенсации, примерно в 10 раз превышающей то, что им предлагалось первоначально. Очевидно, что будь вышеупомянутые Прокофьевы чуть менее горластыми, а также если бы за них не вступились различные политические и общественные деятели – размеры компенсации были бы скромнее… А вот жителю неприватизированной квартиры при сносе однозначно положена новая квартира – причем ее метраж, как правило, оказывается значительно больше.

Есть и еще одно обстоятельство. Если собственниками приватизированного жилья являются одинокие старики, неблагополучные люди, дети, оставшиеся без родительского попечения – одним словом, те, кого называют «социально незащищенными слоями населения» - они становятся объектом пристального внимания мошенников и преступников. Очевидно, что жителям муниципальных квартир это «счастье» не грозит – никакая афера не позволит злоумышленникам заполучить квартиру в собственность.

Эксперты советуют

Попробуем подвести итоги. Вырисовывается достаточно ясная картина. Людям состоятельным, мобильным, способным зарабатывать однозначно лучше квартиру приватизировать – в этом случае они получают новые возможности. Тем же, кто менее адаптирован к условиям современной жизни, лучше оставить свое жилье в муниципальной собственности. Однозначно не стоит приватизировать тем, чей дом в обозримом будущем будут сносить. Здесь, правда, есть одна тонкость – если реконструкция затянется, и новая квартира будет получена после 1 марта 2010 года, приватизировать ее будет уже нельзя…

Опрошенные нами риэлторы в целом более склонны рекомендовать приватизировать. «Пока есть возможность получить от государства собственность – этой возможностью нужно пользоваться», - убеждена Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». Кстати, по ее мнению, приватизированные квартиры вряд ли станут резко отличаться от неприватизированных по цене эксплуатации – скорее всего, в обозримом будущем и та, и другая цена станет для социально незащищенных категорий неподъемной. И процесс «выдавливания» малообеспеченных людей из Центра и других престижных районов продолжится. Но квартира в собственности по крайней мере дает возможность хоть для какого-то маневра: можно поменять с доплатой на более дешевый район или Подмосковье, оформить договор ренты…

Не очень верит «страшилкам» о том, что на приватизированные квартиры резко возрастут налоги, и Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». По его мнению, этот шаг окажется столь непопулярным, что власти поопасутся идти не него. «В отличие от Запада, где недвижимое имущество людьми приобреталось, у нас оно часто получено совершенно нерыночными методами – в результате той же приватизации, например, - объясняет эксперт. – Так что тот факт, что вы имеете в собственности квартиру стоимостью в 400 тысяч долларов, вовсе не говорит о том, что вы – человек состоятельный». Так что попытки взимать с собственников более высокие налоги вряд ли будут предприняты в обозримом будущем.