Как правильно поменять не свою квартиру

Если собственник квартиры вправе распоряжаться ею по своему желанию, то у нанимателя (человека, проживающего в неприватизированном жилье) такой привилегии нет. Но с разрешения наймодателя он может сдать квартиру в поднаем или обменять ее. Что необходимо для законного обмена одного неприватизированного жилья на другое?

Допустим, живут две дружественные семьи в разных концах города. Занимают квартиры на основании договора социального найма, то есть живут не в собственном жилье, а в государственном. Предположим, что и в одной, и в другой семье супруги поменяли работу, и она оказалась далеко от нынешнего места жительства, но в непосредственной близости от жилья, которое занимает другая семья. Семьи задумываются о переезде. Но как это сделать? Продать квартиру и купить другую нельзя – жилье социальное, взять кредит в банке не получается – необходим первоначальный взнос минимум 10-15% от стоимости, плюс ежемесячные выплаты, которые лягут тяжелым бременем на семью. Выход один – решиться на обмен. Тем более что, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, такое право у них есть.

Право на обмен

Для того чтобы обменяться жилыми помещениями, во-первых, необходимо согласие наймодателя. Да не просто согласие, которое вы получите на словах, придя на прием к чиновнику, а согласие в письменной форме. Помимо этого свое согласие должны дать проживающие совместно с нанимателем члены его семьи. Если кто-то из членов семьи в командировке или в санатории, то есть временно отсутствует, то придется дождаться его возвращения и получить и его согласие на обмен.

Надо сказать, что обмен возможен не только по инициативе нанимателя жилого помещения. В соответствии с п. 2 ст. 72 Жилищного кодекса РФ, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если в семье нанимателя не достигнуто соглашение об обмене, например, кто-то из членов семьи против, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Внимание! Если среди членов семьи нанимателя есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане, то необходимо будет получить предварительное согласие на обмен от органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о согласии на обмен жилыми помещениями или об отказе в таком согласии принимается в письменной форме и предоставляется заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Как все происходит?

Первый шаг, который необходимо сделать, – найти подходящий вариант для обмена. В нашем примере все удачно: две семьи знают друг друга и искать себе подходящий вариант им не приходится, но так случается очень редко. Чаще всего желающие совершить обмен используют два следующих способа.

Первый – искать квартиру для обмена через агентство недвижимости. Именно эта организация возьмет на себя практически все хлопоты, проконсультирует вас в случае необходимости, подскажет, какие документы будут необходимы, и даже сама сможет эти документы собрать. Но за такой легкий путь придется платить немалые деньги. Второй путь – сделать все самостоятельно.

Но будьте готовы к тому, что на это придется потратить много времени и нервов. Вам придется перелопатить кучу объявлений в газетах, Интернете. Давать такие объявления самому и ждать ответа. Стоять в очередях при сборе необходимых документов.

Единственный плюс – экономия денег, которые могли уйти агентству недвижимости. И экономия эта вполне обоснована, поскольку при обмене проблем с заключением договоров и проверкой юридической чистоты намного меньше. Договор обмена жилыми помещениями составляется в письменной форме и скрепляется подписями.

Каждый наниматель должен предоставить оригинал такого договора своему наймодателю для получения разрешения на обмен жилыми помещениями. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя на такой обмен являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им необходимых документов.

Когда поменяться не получится?

В законе четко предусмотрены основания для отказа в обмене. В соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса РФ, обмен между нанимателями не допускается в том случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен в Постановлении Правительства РФ от 16.06.2006 года № 378. К таким заболеваниям относятся: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями, эпилепсии с частыми припадками, гангрена конечностей, гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого, пиодермия гангренозная, множественные поражения кожи с обильным отделяемым, кишечный свищ, уретральный свищ.

Также, по общему правилу, обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований о размере учетной нормы площади на одного гражданина. Так, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наймодатель может запретить обмен в случае, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В Москве, например, учетная норма составляет 10 кв. м площади для отдельных квартир и 15 кв. м для коммуналок.

В любом случае отказ в обмене может быть обжалован гражданином в судебном порядке.

Обмен позади, но…

Если вы, приложив усилия, всеми «правдами» и «неправдами» добились обмена, хотя по закону такой обмен был запрещен, то сделку могут признать недействительной.

Основаниями для признания сделки недействительной служат как нормы гражданского законодательства в части признания сделки недействительной, так и нарушения требований жилищного законодательства. Обмен может быть признан недействительным только по решению суда. Если суд все-таки признал обмен недействительным, то каждая из сторон договора обмена обязана занять ранее занимаемое жилое помещение.

Когда обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Чаще всего это бывает цена переезда и оплата отпуска, взятого за свой счет на период обустройства.

Дата публикации: 13:01 16 октября 2007

Источник: bpn.ru