Дебет с кредитом - рынок недвижимости подводит

Високосный 2004 год стал переломным для рынка столичного жилья. По мнению многих экспертов, уже следующий год покажет, что рынок недвижимости перешел на новый этап развития, а его участники действуют в совершенно иных условиях.

На балансе

С января по май 2004 года рынок развивался по законам прошлого года: цены росли на 4-5% в месяц, а покупалось все то, что продавалось. В конце мая - начале июня нестабильность в банковской сфере, а также неосторожные заявления чиновников о создании в стране рынка доступного жилья, под которым многие обыватели понимали "дешевое", остановили ажиотаж на жилищном рынке. Те люди, которые заранее планировали покупку квартиры, улучшили свои жилищные условия, однако многие решили не торопиться и отложили сделку.

В результате на рынке недвижимости в первый раз за последние несколько лет наступило летнее затишье - люди предпочли отдохнуть и поехать в отпуск вместо того, чтобы заниматься жилищным вопросом.

Главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов Геннадий Стерник считает, что фундаментальной причиной летней ситуации в стране стал рекордный отток капитала за рубеж из-за ухудшения инвестиционного климата в России. С другой стороны, рекордные же цены на нефть спровоцировали приток в страну нефтедолларов, вырученных за счет сырьевого экспорта. Ведущий аналитик считает, что и в дальнейшем ситуация на рынке будет определяться в большей степени неустойчивым балансом этих двух факторов.

Макроэкономические и внутрирыночные факторы привели к тому, что цены на недвижимость летом топтались на месте. По мнению аналитика Андрея Бекетова, начиная со второго квартала 2004 года государство изменило направление экспортной выручки. "Если раньше средства направлялись в основном в золотовалютный резерв, теперь деньги были направлены в стабилизационный фонд, - считает Бекетов, - в результате экономика не получила дополнительных денег, и цены встали".

С конца августа спрос на рынке жилья резко восстановился. Вопреки ожиданиям населения, цены на жилье не упали, хотя и большого роста не показали. В августе были обнародованы законопроекты, связанные с жилищной реформой - стало ясно, что под доступным жильем государство понимает доступность средств для его покупки, а никак не удешевление недвижимости. Более того, законопроекты в большей степени направлены на стимулирование спроса за счет развития систем ипотечного кредитования. А дешевая ипотека может стать стимулом для многих улучшить свои жилищные условия и подстегнет новый рост цен на жилье.

Именно 2004 год некоторые аналитики назвали стартом ипотеки в Москве. Объем ипотечных сделок резко увеличился, начиная с февраля, причем не только на вторичном, но и на первичном рынке. Развитие законодательной базы, удешевление ипотечных кредитов, активное вовлечение как Банков, так и заемщиков в этот процесс, по оценкам экспертов, приведут к тому, что в следующем году это явление станет массовым.

Ценовая дельта

Осенью на рынке недвижимости сложилась уникальная для потребителя ситуация - впервые за многие годы покупатель, а не продавец, попал в привилегированное положение. Медленное повышение цен и развитие ипотеки позволили многим накопить недостающую сумму и стать участниками рынка, а большой выбор квартир и наличие дополнительных бонусов привели к тому, что осенью покупатели смогли спокойно выбирать качественные квартиры и предъявлять свои требования к жилью. В результате спрос резко увеличился на наиболее ликвидные объекты, цены на которые выросли, но одновременно упал на те проекты, в которых цена не соответствовала качеству.

По мнению Директора Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталии Тихоновской, сегодня на первичном рынке столичного жилья около 15% объектов нуждаются в ценовой корректировке. По мнению Тихоновской, сегодня на рынке наступает "эра просвещенного покупателя". "Потребитель сегодня стал более требовательным, более информированным, а значит, застройщикам нужно тщательно планировать концепцию застройки, банкам финансировать строительство, а риэлторам думать о повышении качества обслуживания клиентов. Теперь покупатели обращают внимание не только на цену объекта - на первое место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания".

Именно поэтому в сегменте бизнес-класса, где жилье отвечает высоким требованиям современного покупателя, в этом году цены росли более высокими темпами, чем в других секторах рынка. Кроме того, 2004 год обозначил еще одну тенденцию - увеличение объемов жилищного строительства в Москве в этом сегменте рынка. Если в 2001 году доля нетиповой застройки составляла только 27% от общего объема строительства в Москве, то в этом году - уже 38%. А в 2005 году более половины строящегося жилья (52,4%) будет относиться к средней категории жилищного фонда.

Бегство от доллара

Рост цен на рынке жилья, улучшение общей ситуации, а также реализация отложенного спроса, который по определению не может сохраняться долго, привели к увеличению спроса в конце осени. По данным большинства операторов рынка недвижимости, ноябрь стал самым активным месяцем в году с точки зрения покупательского интереса, а объемы продаж в декабре, по предварительным прогнозам, выйдут на еще большие показатели.

Колебания курсов валют стали стимулом для многих не держать под подушкой деньги, которые еще летом были изъяты с банковских счетов, а вложить их в надежную и доходную отрасль. Бегство от доллара - так называют эксперты инвестиции в недвижимость с целью сохранить средства. Заместитель начальника Управления инвестиционной программы ДИПС г. Москвы Евгений Леонов считает, что сложившаяся ситуация на рынке изменится только в том случае, если администрация США изменит свою политику по отношению к курсу доллара. По мнению Леонова, рынок недвижимости в очередной раз показал, что он не рублевый, не привязанный к евро, а абсолютно "долларовый". "Если падает курс доллара - возникает лавинообразный спрос на недвижимость", - считает Леонов.

По мнению большинства профессионалов рынка, рост цен в будущем году, особенно на качественное строящееся жилье, продолжится. Объекты первичного рынка будут дорожать как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Общее подорожание составит, по различным прогнозам, от 12 до 20% за год. Будет продолжена разработка ряда площадок - Ходынского поля на севере столицы (фешенебельный район "Гранд-Паркъ"), площадки напротив МГУ (район "Шуваловский"), Кожухово, Молжаниново. Однако вскоре городу придется распрощаться с массовой застройкой - свободных площадей для освоения в Москве больше не осталось. В будущем году строительство нового жилья будет осуществляться в основном за счет вывода промышленных предприятий с территории города, а также в рамках реконструкции города на месте снесенного ветхого жилого фонда, что потребует значительных финансовых и временных ресурсов и приведет к удорожанию себестоимости строительства, а значит и к новому росту цен.