С прицелом на доход

Участники рынка коммерческой недвижимости все чаще говорят об экспансии западного капитала в Россию. Не имея собственных девелоперских подразделений, иностранные инвесторы зачастую просто предпочитают вкладывать деньги в будущие проекты или совершать инвестиционные покупки готовых объектов. Но несмотря на активность иностранного капитала, таких сделок в России пока не очень много. Осторожные иностранцы предпочитают присматриваться к проектам и руководствоваться при оценке инвестиционных рисков едиными стандартами.

«Рынок Москвы и России в целом — из наиболее динамично развивающихся рынков коммерческой недвижимости в мире и обладает огромным потенциалом роста. Поэтому он представляется особенно привлекательным не только для местных участников, но и для профессиональных международных инвесторов», — говорит руководитель отдела исследований DTZ Регина Лочмеле. По словам генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, если раньше большинство сделок проходило на стадии строительства здания — компания, подыскивающая офисные помещения, выкупала комплекс под собственные нужды, — то сейчас таких сделок становится меньше. «На их место приходит инвестиционное приобретение имущественных комплексов — когда инвестиционные фонды выкупают у собственников максимально ликвидные современные площади, соответствующие международным стандартам, с уже действующими арендными договорами», — говорит эксперт.

Общий взгляд

«В течение 2005-2007 гг. заметно вырос объем инвестиций в разные секторы рынка и увеличилось количество сделок с участием иностранных компаний. Рекордным в этом отношении стал 2006 год, когда количество сделок по приобретению объектов коммерческой и жилой недвижимости по сравнению с 2005 г. выросло приблизительно в 10 раз и оценивалось в размере 3 млрд евро», — рассказывает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. По его словам, за первую половину 2007 г. объем иностранных инвестиций в сектор недвижимости составил более $1,2 млрд. «Однако количество инвестиционных сделок было незначительным по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одной из причин невысокой активности инвесторов является дефицит готовых объектов, предназначенных для продажи. Многие из них по ряду критериев не устраивают потенциальных инвесторов», — добавляет эксперт.

По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, «огромное количество компаний хотят продать свои проекты или здания, только они совершенно не понимают, какой продукт нужен инвестиционному покупателю и что нужно сделать для того, чтобы превратить их здание или проект в продукт инвестиционного качества».

«Поэтому при огромном спросе рынок испытывает нехватку качественных инвестиционных продуктов. Большинство продавцов либо предлагают некачественный продукт, либо заявляют неверные ценовые ожидания», — говорит Шершнев.

«Имеющееся на рынке предложение качественных инвестиционно привлекательных объектов недвижимости, заселенных надежными арендаторами, крайне ограниченно, что в условиях роста числа потенциальных инвесторов-покупателей приводит к росту конкуренции между ними и, как одно из следствий, к снижению максимально возможной достижимой ставки доходности инвестиционных сделок», — объясняет Регина Лочмеле. Все это, по ее словам, в совокупности с выходом на рынок профессиональных инвесторов, готовых к дополнительным рискам, приводит к существенному росту числа сделок по покупке строящихся объектов или вхождению в проект на этапе планирования.

«Информация о сделках по инвестиционной продаже в большинстве случаев остается закрытой. Есть несколько компаний, которые кричат о сделках, но большая часть рынка дипломатично исходит из принципа о том, что «деньги любят тишину», — добавляет Илья Шершнев.

По словам эксперта департамента недвижимости инвестиционного холдинга «Финам» Сергея Харченко, в целом инвестиционных сделок пока значительно меньше, чем сделок по покупке коммерческой недвижимости для собственных нужд, но в денежном отношении на инвестиционные сделки уже приходится не менее 60% рынка. «Внутри этого сегмента преобладают сделки, в рамках которых недвижимость приобретается для последующей перепродажи. Однако инвестиции в коммерческую недвижимость как в бизнес также набирают популярность, причем как среди институциональных инвесторов, так и среди непрофильных игроков. В частности, речь идет о скупке незавершенных объектов коммерческой недвижимости класса А — офисных, торговых, развлекательных комплексов», — говорит он. По его словам, интерес инвесторов начинается с минимального уровня готовности — права аренды земельного участка и акта разрешенного использования.

Вопрос стадии

«Принято выделять три типа инвесторов в зависимости от их готовности рисковать. Core — это наиболее консервативная стратегия, которая предполагает максимальную защиту от возможных рисков. Такие инвесторы имеют дело только с функционирующими, заселенными зданиями с грамотной концепцией и сильным пулом арендаторов. Инвестор сore+ допускает некоторые риски, т. е. берет на себя ряд мероприятий по улучшению объекта — реконструкция, замена арендаторов и т. д. При стратегии opportunity инвестор ради высокой прибыли готов приобрести незаселенное либо вообще недостроенное здание», — рассказывает директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков.

«Все более частым явлением, по крайней мере на рынке офисной недвижимости Москвы, становится продажа одним девелопером другому проекта сразу после получения необходимых разрешительных документов на строительство или на самом раннем этапе строительства объекта», — добавляет Регина Лочмеле.

По оценке Сергея Харченко, наиболее распространена продажа на стадии готовности 80-90%. «В этом случае недвижимость уже имеет достаточно высокую стоимость, но для завершения работ необходимы средства и достаточно много времени, например, на формирование пула арендаторов. Конечно, встречаются и более ранние продажи, но они скорее свидетельствуют об отсутствии у девелопера ресурсов для завершения проекта. Продажа уже действующего объекта, составляющая примерно треть сделок, менее интересна, так как в данном случае площади уже генерируют денежный поток», — говорит он.

Однако в любом случае, по его словам, должна существовать какая-то объективная причина, побуждающая продавца отказаться от своего проекта. «Обычно коммерческая недвижимость продается, когда предприниматели не имеют средств для дальнейшего развития проекта, не готовы получать доход от эксплуатации проекта после его реализации в размере 10-12% годовых на вложенные инвестиции или между партнерами существуют некоторые трения, затрудняющие дальнейшее развитие проекта», — объясняет Харченко.

Стадия заключения сделки во многом зависит от того, к какому сегменту коммерческой недвижимости относится объект. «Для торгового и офисного сегментов преобладающим типом является покупка готового и заполненного арендаторами здания. В складском секторе ввиду дефицита качественных объектов инвесторы предпочитают покупать перспективный проект на начальных стадиях, таким образом, большинство инвестиционных сделок по складам являются форвардными», — объясняет Сергей Харченко.

Как считать?

Решение о покупке конкретного объекта прежде всего зависит от его уровня доходности. «Инвестиционная привлекательность объекта рассчитывается исходя из издержек на приобретение здания и срока окупаемости инвестиционного проекта за счет доходов от аренды и прочих услуг, например возможности организации рекламных площадок и т. д. В случае вложений со стороны инвестиционных фондов с участием иностранного капитала оценка проекта, как правило, ведется по западным стандартам», — говорит Алексей Аверьянов. По словам Андрея Закревского, существует три типа стандартов по оценке недвижимости, с которыми работают западные компании, — это Европейские стандарты, Международные стандарты и стандарты RICS, применяемые в том числе в России. «Они примерно одинаковы в общих требованиях и терминах.

Эффективность проекта оценивается по таким показателям, как чистая приведенная стоимость проекта, внутренняя ставка доходности, доходность инвестиций, доходность на собственные средства», — объясняет он.

По словам руководителя отдела консалтинга Praedium Елизаветы Эстриной, инвестиционная привлекательность объекта рассчитывается путем анализа одних и тех же показателей независимо от стадии завершенности проекта. «Различны только риски, закладываемые в проект. Основные различия заключаются в том, что согласно законодательству России оценщик использует одну форму отчета, применяя все три метода оценки в одном отчете или обосновывая отказ от одного из них.

Стандарты RICS более детальны и предусматривают в том числе такие отчеты, которые не делаются для российского рынка. Например, существуют достаточно жесткие стандарты для формы отчета, предназначенного для оценки для IPO», — отмечает эксперт. Каждая компания в такой ситуации делает свой выбор.

«Мы, оценивая продукты для инвесторов, всегда исходим из Европейских стандартов оценки или стандартов RICS, а инвестиционный анализ также поясняем соответствием международным стандартам, чтобы представители инвестора могли гарантированно разобраться в расчетах и оценить предварительную привлекательность проекта», — рассказывает Илья Шершнев. По словам Сергея Харченко, на самом деле все зависит от специфики покупателя и его консультантов. «Методы RICS используются западными фондами, крупными российскими игроками. Хотя сохранились еще российские инвесторы, которые могут подсчитать отбивку вложений просто на пальцах. Впрочем, традиционно для оценки коммерческой недвижимости применяются методы капитализации дохода и сравнительных продаж. Качество оценки практически полностью зависит от полноты базы и квалификации консультанта», — отмечает он.

Ставки доходности

«Сейчас средняя доходность на московском рынке коммерческой недвижимости составляет 10-12%, в прошлом году этот показатель был несколько выше — 12-14%, в 2005 г. он составлял 18-20%. Понятно, что речь идет о средних показателях, доходность отдельных проектов может быть на 5-15% выше. По мере насыщения рынка качественными проектами и снижения рисков потенциальных инвесторов и девелоперов, реализующих такие проекты, наблюдается закономерная тенденция компрессии ставок доходности», — говорит Сергей Харченко. Это в несколько раз выше, чем показатели Европы и Америки, что и привлекает в Россию западных инвесторов. «На развитых рынках Европы и Америки относительно невысокие риски, поэтому и ставки доходности в этих странах на порядок ниже — от 4% до 7%», — рассказывает Андрей Закревский.

Доходность инвестиционных покупок в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости существенно различается. «Рассматривая три сектора коммерческой недвижимости, можно отметить, что они подходят для различных инвестиционных стратегий. Офисный рынок, хотя до сих пор и не насыщен, уже прошел период сверхприбылей и идет по предсказуемому пути развития. Ставки доходности на нем не превышают 11%, хотя расширение рынка прогнозируется до 2010-2011 гг. Таким образом, инвестиции в офисы можно отнести к разряду консервативных, надежных и характеризующихся средними доходами«, — рассказывает Александр Новиков. По его словам, рынок торговых центров более динамичен. «Спрос на торговые помещения еще достаточно долгое время будет подогреваться за счет роста доходов населения, а также за счет морального устаревания неуспешных объектов, которые будут требовать реконцепции. Несмотря на высокие объемы нового предложения, ставка доходности все еще может достигать 12-13%», — говорит он. Однако, как отмечает эксперт, инвестиции в сектор торговой недвижимости характеризуются наибольшими рисками, так как успешность торгового центра главным образом зависит от предпочтений покупателей, «которым свойственны субъективность и иррациональность». «Тем не менее в мировой практике уже разработаны различные методы повышения лояльности покупателей и управления посетительскими потоками, поэтому, привлекая профессиональных консультантов, инвестор значительно снижает риски», — добавляет он.

По словам Александра Новикова, «складской рынок сегодня наименее насыщен, в то время как спрос на качественные склады растет высокими темпами вместе с развитием ритейла». «Складские проекты имеют менее сложную структуру по сравнению с другими видами недвижимости, а так как они ориентированы на корпоративных клиентов, здесь легче, чем в торговом секторе, определить конфигурацию проекта и его параметры, которые будут востребованы на рынке. Кроме того, в силу дефицита качественных помещений условия на рынке диктует пока владелец, что дает ему дополнительные преимущества. Поэтому складской рынок можно оценить как наиболее перспективный для инвестиций», — говорит он. По его словам, доходность в этом сегменте составляет 11-13% при сравнительно низких рисках.

Примеры сделок

Первые инвестиционные покупки на российском рынке коммерческой недвижимости были совершены в офисном сегменте, однако в настоящий момент активность инвесторов переместилась в торговый сегмент. Например, еще в начале 2000-х дочерняя компания Capital Partners перепродала бизнес-центр Samsung Пермской финансово-производственной группе, а Credit Suisse First Boston уступил бизнес-центр на Гоголевском бульваре фонду Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. Затем деловой центр Berlin House был продан компании Eastern Property Holdings западным банком Westdeutsche Immobilien Bank. Однако после этого активность инвестиционных покупателей переместилась в торговый сегмент, и крупнейшие сделки были заключены именно в нем.

«Группа “Партия”, закрывшая свои розничные сети “Партия” и “Домино”, продала принадлежащий ей торговый центр “Квадро” на Кутузовском проспекте. Основная часть площадей здания перешла под контроль холдинга “Подиум”, владеющего одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов “Дисконт-центр”. По оценкам участников рынка, сумма сделки составляет примерно $30-35 млн», — рассказывает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Затем, по его словам, компания Capital Partners продала 50% акций торговой части многофункционального комплекса «Метрополис» компании Rodamco Europe N. V. за 200 млн евро. Первой прямой инвестицией австрийского фонда Immoeast в России стало приобретение двух торговых центров «Золотой Вавилон» в московских районах Отрадное и Ясенево. Их общая площадь составляет 58 000 кв. м, а стоимость сделки оценивается в $200 млн. «Австрийский холдинг Meinl European Land Ltd. приобрел два торговых центра сети “Молл Гэллери” в Братееве и Отрадном суммарной площадью 25 000 кв. м. Сумма двух сделок составила около 400 млн евро. Также компания выкупила два участка площадью 8 га, которые сможет использовать для самостоятельного строительства торгового центра», — напоминает эксперт.

В свою очередь, в сегменте складской недвижимости западные инвесторы предпочитают получать выгоду от девелопмента. В частности, по такому пути пошел банк Morgan Staley, выкупивший пакет акций компании «Росевродевелопмент». «Показателен пример Raven Russia Ltd. — британского инвестфонда, который стал сегодня одним из самых активных игроков на инвестиционном рынке. Он придерживается схемы реализации проектов, при которой образует на паритетных началах совместные предприятия с девелоперскими компаниями, а после завершения строительства выкупает объект целиком. Это позволяет непосредственно контролировать развитие проекта, чтобы полученный актив был максимально доходным», — добавляет Сергей Харченко.

В последнее время участники рынка отмечают, что инвестиционные покупатели снова начали заключать сделки в офисном сегменте. Так, фонд London & Regional Properties выкупил бизнес-центр «Дукат II», а компания Placon продала офисно-торговый комплекс «Косинская Плаза» девелоперской компании AFI Development. Однако в тенденцию такие сделки пока не оформились.

«Спрос именно на торговые объекты в Москве стабильно высок, что дает возможность говорить о перспективности данного типа сделок», — считает Михаил Гец. Но, как отмечают эксперты, можно ожидать роста инвестиционных сделок в целом. «Интеграция московского рынка коммерческой недвижимости в международную среду значительно расширяет возможности для инвесторов. Следование принятым в мире стандартам строительства и эксплуатации объектов делает понятной для иностранцев конъюнктуру московского рынка и создает дополнительные гарантии для вложений. Разумеется, показатели доходности столичной недвижимости будут постепенно снижаться, пока не достигнут уровня крупнейших мировых мегаполисов, тем не менее в среднесрочной перспективе Москва будет находиться в числе городов, инвестиции в недвижимость которых могут принести наибольшие дивиденды», — говорит Алексей Аверьянов.

Дата публикации: 10:21 22 октября 2007

Источник: bpn.ru