Дума "толкнула" ипотеку

Сделана серьезная попытка увеличить спрос на рынке

Госдума РФ приняла в третьем, окончательном, чтении документы "жилищного пакета" -- комплект законов, призванных сформировать рынок доступного жилья.

Если пакет вступит в силу, структура спроса на рынке недвижимости может заметно измениться, а рост цен продолжится.

На рынке жилья в Петербурге продолжается стагнация, вызванная системным кризисом. Объемы предложения выросли во второй половине года на 15%, а в сегменте всегда самого популярного "минимального" жилья -- на 20%, количество регистрируемых сделок купли-продажи, осенью и особенно к Новому году всегда увеличивавшееся, резко упало, а ликвидность -- снизилась. Главный вопрос последних лет, пока продолжался неуклонный рост цен, "когда у населения кончатся деньги" получил ответ: похоже, кончились. Или кончаются. Для рынка в целом это вряд ли означает грядущий обвал цен: спрос на жилье все же сохраняется, а потенциал этого спроса можно в самом грубом приближении "измерить" количеством нерасселенных коммунальных квартир.

Тем не менее теперь возникает следующий вопрос: "когда у населения деньги появятся снова?". Сделать жилье доступным -- означает стимулировать снизившийся спрос: в реальности на серьезное снижение цен на недвижимость рассчитывать бесперспективно. Спрос можно стимулировать развитием кредитных схем, в первую очередь -- ипотеки.

Потребность

Среди принятых законопроектов есть несколько, долженствующих разрешить проблемы жилищного кредитования. По данным генерального директора ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислава Назарова, в 2004 г. было заключено около 1,5 тыс. договоров "классической" ипотеки (когда закладывается приобретаемое жилье). Тем временем общее количество договоров купли-продажи, зарегистрированных ГБР в прошлом году, превысило 66 тыс. (без учета договоров передачи в собственность и прочих).

Первый заместитель председателя правления Северо-Западного банка Сбербанка России Матвей Овсеенко, не пытаясь оценивать общую тенденцию, отмечает "серьезный спрос" на всевозможные кредитные продукты. По его словам, Северо-Западный банк Сбербанка выдал в нынешнем году 1,3 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 700 млн рублей -- в 3,2 раза больше, чем в минувшем. В северо-западном регионе объем кредитов Сбербанка на приобретение недвижимости вырос за год вчетверо -- до 1,5 млрд рублей.

Тем не менее потенциал спроса не "выбран" и на малую долю.

Петербургский вторичный рынок жилья состоит, по разным оценкам, от 70 до 90% из так называемых "обменных цепочек": большинство его участников преследуют цель улучшить жилищные условия -- обменять собственную квартиру на лучшую, доплатив разницу в цене. "Прямых продаж" очень мало.

Особенности

Тем временем, как отмечает вице-президент корпорации "БЕСТ-

недвижимость" Владимир Лопатин, "жилищная ипотека в России предназначалась пока в основном для тех, кому жилье, приобретаемое с помощью кредита, не очень-то требуется для проживания". Главная особенность российской ипотеки -- в заботе государства о собственных гражданах. В случае если заложенная квартира -- единственное место проживания семьи, а особенно если в семье есть несовершеннолетние дети, выселить заемщика оттуда невозможно. Естественно, что банк в последнюю очередь будет рассматривать заявку такого претендента, а основные его клиенты -- люди, приобретающие второе и третье жилье.

Госдума внесла поправки в Гражданский процессуальный кодекс, снимающие запрет на "обращение взыскания на жилые помещения и земли, которые являются предметом ипотеки". Вторая особенность российского рынка (вовсе не только недвижимости) -- серые доходы. Доля предприятий, "показывающих" реальные зарплаты своих сотрудников, неизмеримо мала по сравнению с остальными. В результате подавляющее большинство потенциальных заемщиков отсекается: им легче копить наличные, а если все же попытка обратиться за кредитом сделана, главная забота банка -- оценить не залог, а платежеспособность потенциального клиента.

Перспектива

Процесс "накопления" за время кризиса на рынке жилья рано или поздно завершится: в ситуации, когда цены стоят, сделать это гораздо легче, чем в погоне за дорожающим каждый месяц жильем. Однако если кредитные организации получат возможность оценивать залог вместо "андеррайтинга", снижая тем самым собственные риски, сроки формирования нового спроса могут сократиться в разы.

Матвей Овсеенко, заявив, что Сбербанк никогда не откажется от своей "философии" -- работать исключительно с прозрачными деньгами (главное условие выдачи кредита -- подтвержденные доходы), отмечает безусловно положительные последствия принятия "жилищного пакета" и, в частности, законопроектов, касающихся ипотеки. В совокупности законодательное облегчение кредитных схем может, по его мнению, серьезно увеличить спрос на рынке жилья. Глава представительства в СПб ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов полагает, что после вступления законов в силу число выданных кредитов увеличится втрое- вчетверо за 2-3 года, а к 2010 г. их объем может составить $3 млрд. Причем Москва и Петербург, считает он, два субъекта РФ, где рынок ипотечного кредитования будет развиваться особенно быстро.

Законопроекты из "жилищного пакета", принятые Госдумой РФ в третьем чтении:

• Жилищный кодекс РФ;
• "О введении в действие Жилищного кодекса РФ";
• "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ";
• "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ";
• "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
• "О кредитных историях";
• "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "О кредитных историях";
• "О жилищных накопительных кооперативах".
• "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";
• "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";
• "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ";
• "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";
• Градостроительный кодекс РФ;
• "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ".

Дата публикации: 12:18 24 декабря 2004

Источник: bpn.ru