Дверь к «доступному жилью» приоткрыли

Значительная часть документов, принятых Госдумой в прошлом году, затрагивает вопросы покупки, продажи и пользования жильем. Однако далеко не все из них обрадуют покупателей и застройщиков. В конце 2004 года Госдума приняла 17 законов из так называемого пакета о «доступном жилье», которые, по мнению депутатов, должны увеличить предложение квадратных метров и способствовать снижению цен на квартиры. Среди них — Жилищный и Градостроительный кодексы, поправки в законы «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотечных ценных бумагах», «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», новый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также поправки в Налоговый кодекс (НК).

Перерождение Жилищного кодекса. Основным документом пакета стала принятая в декабре новая редакция Жилищного кодекса, вступающая в силу 1 марта 2005 года. По мнению руководителя отдела юридического консультирования аудиторской компании «Пачоли» Олега Кузнецова, этот документ формулирует новую государственную жилищную политику. Кодекс гарантирует, что государство берет на себя обязательства обеспечить социальным жильем граждан только с низкими доходами — малоимущих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем остальным обеспечивается доступ на рынок жилья с целью его строительства, покупки или аренды. В целом базовая концепция нового закона заключается в том, что правительство не обязано предоставлять бесплатное жилье большей части населения.

Впервые в ЖК регламентируется обязанность и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя. По словам главного юрисконсульта группы компаний «Градиент Альфа» Надежды Рубиновой, есть и другие нововведения. Впервые в документе предусмотрены специальные главы, которые регулируют процесс перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Определены основания, при которых возможны переустройство или перепланировка квартир, а также требования, которые собственникам жилья необходимо выполнить, прежде чем менять конфигурацию квартиры по своему вкусу. Кодексом упразднен ордер на занятие жилого помещения, с 2005 года основанием для вселения будет считаться договор социального найма.

Граждане, которые получили или получат квартиру от государства до 1 марта 2005 года, смогут приватизировать ее только в срок до 1 января 2007 года. Такие же сроки отводятся и для деприватизации. Те, кто нынешней зимой жилье получить не успеет, приватизировать его не смогут.

Согласие больше не требуется. В канун новогодних праздников были также приняты поправки в первую часть Гражданского кодекса, касающиеся прав членов семьи собственника жилого помещения. С 1 января нынешнего года переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права проживания в квартире родственников и других людей, которые там были прописаны.

Иными словами, если раньше для продажи квартиры требовалось согласие проживающих в ней членов семьи собственника, а при наличии несовершеннолетнего ребенка — еще и органов опеки, то теперь все стало гораздо проще. Эти нововведения значительно упрощают процедуру купли-продажи недвижимости, снижают риски покупателя и банков, выдающих ипотечные кредиты. Однако вопрос гражданских прав членов семей и детей собственников может оказаться острым и привести к различным новым для рынка конфликтным ситуациям.

Ипотеку расширят. Основная часть законов о доступном жилье направлена на развитие ипотечного кредитования. По мнению юриста компании Legas Алексея Архипова, покупка недвижимости в кредит под ее же залог видится государству единственным вариантом решения жилищной проблемы.

Как таковой закон «Об ипотеке» регулирует отношения, связанные с залогом недвижимости, с 1998 года. Однако воспользоваться этим способом приобретения жилья могли немногие граждане: в кредитные отношения с банком до сих пор может вступить лишь человек, имеющий стабильный и достаточно высокий доход для погашения кредита и уплаты немалых процентов — в среднем 15-20% годовых.

По словам Алексея Архипова, внесенные законодателями поправки имеют целью сделать ипотечное кредитование более доступным. В частности, страхование выданного кредита позволит банкам снизить процентные ставки по ним. Кроме того, появится возможность взять ипотечный кредит не только на готовую квартиру, но и на строящуюся. Также, согласно поправкам, больше не требуется нотариально удостоверять договор об ипотеке. А это минус 1-1,5% от суммы кредита.

Жилье «освободили». Положительные изменения, по мнению консультанта аудиторской фирмы «Внешаудит» Ирмы Немшевич, были внесены в части исчисления и уплаты НДС по некоторым операциям с недвижимостью, которые положат конец спорам по данным вопросам с налоговыми органами. По этим поправкам, которые содержатся в Федеральном законе от 20.08.04 N 109-ФЗ, с 2005 года не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков и долей в них, освобождаются от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Также приняты поправки в первую часть Гражданского кодекса и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые предусматривают снижение госпошлины за подобные сделки с 5 тыс. до 3 тыс. рублей.

По мнению руководителя аналитической службы юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Вадима Зарипова, принятое решение об освобождении от НДС операций по реализации квартир, жилых домов и земельных участков избавляет строительные компании от необходимости прибегать к схемам ухода от налога через «участие физических лиц в долевом строительстве». До сих пор строительные компании не платили НДС только при продаже квартир в строящихся домах, что стимулировало интерес застройщиков к подобным схемам продаж.

Усилены и налоговые стимулы для частных лиц. С 1 января от НДФЛ освобождаются доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности не менее трех лет. Прежний срок — пять лет. Также поправки в НК предусматривают возможность получить налоговый вычет в связи с приобретением жилья не по окончании года, а в течение года по месту работы. Но для этого необходимо согласие налоговой инспекции. И вот здесь, по словам Вадима Зарипова, на первых порах могут возникнуть серьезные проблемы: учитывая негативное отношение налоговиков к подобным вычетам, получить такое согласие будет непросто.

Положительный эффект, по мнению Алексея Архипова, дадут и поправки в статью 60 Бюджетного кодекса, которые предусматривают поступление в местные бюджеты средств, вырученных от продажи и передачи в аренду земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, что повысит заинтересованность органов местного самоуправления в предоставлении земли застройщикам.

Дольщиков защитили. В новом законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривается, что по договору о долевом инвестировании застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать жилое помещение дольщику. Вводится обязательная государственная регистрация договора о долевом строительстве.

Отдельно прописаны гарантии качества для дольщиков: если построенное жилье не соответствует условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. На все это законом отводится гарантийный срок, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Также установлено, что участник долевого строительства может зарегистрировать права собственника на еще не построенное жилье.

Новый закон значительно повышает требования к застройщику. Теперь информация о нем, указываемая в договоре, должна содержать не только наименование и юридический адрес, но и сведения о величине его собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Строителям дали отсрочку. В целом «жилищный пакет», по мнению экспертов, не идеален. «Вводятся дополнительные обременения для застройщиков, которые приобрели в собственность земельный участок для возведения жилья: если в течение трех лет дом не будет построен, то сумма земельного налога увеличится в четыре раза», — говорит Алексей Архипов. Возможно, что это и подстегнет строителей к более быстрому строительству, но возмещать свои потери в случае чего они будут скорее всего за счет повышения цен на квартиры.

«Жилищный пакет» призван решить проблему доступности жилья не за счет увеличения доходов населения, что в ближайшие годы сделать проблематично, а посредством стимулирования роста объемов строительства, что должно привести к снижению цен.

Входящий в «пакет» Градостроительный кодекс, который упрощает как доступ на рынок новых строительных компаний, так и получение ими территорий под застройку, в целом позитивен. Упрощение различных процедур при подготовке строительной документации, а также ликвидация всевозможных административных барьеров, затрудняющих доступ компаний на рынок, в итоге должно привести к конкурентному и более открытому рынку.

Документ ощутимо задевает интересы крупных застройщиков, для которых изменение нынешнего статус-кво на рынке, а также предполагаемое резкое увеличение темпов жилищного строительства и введение открытых аукционов при выделении участков под возведение жилья невыгодно. Первоначально планируемое введение аукционов с 1 января 2005 года депутаты перенесли на октябрь. Девятимесячная отсрочка приведет к тому, что до наступления назначенного срока лучшие участки под жилую застройку будут распределены между крупными компаниями, которые еще больше укрепят свои позиции на строительном рынке.

КОММЕНТАРИИ

Сергей Глазьев, депутат Госдумы:

— Из числа принятых депутатами в прошлом году законов к наиболее негативным последствиям приведет социальная реформа. Она лишила миллионы граждан социальных гарантий, передав их финансирование на уровень регионов, большая часть которых не имеет необходимых источников для выполнения этих обязательств. Закон о монетизации льгот косвенно окажет влияние и на бизнес, поскольку рост социальной напряженности неизбежно ухудшит деловой климат в стране. Если говорить о других принятых Думой законах в этом году, следует отметить и новую редакцию Жилищного кодекса, который существенно ухудшает защиту прав граждан на жилье. К росту коррупции и снижению ответственности властей приведет введение прямого назначения губернаторов.

В позитивном плане я бы выделил повышение минимальной заработной платы. К сожалению, большая часть предложений по улучшению делового климата в стране осталась нереализованной. Кроме того, что усилилось давление налоговых служб и были урезаны возможности малого бизнеса по использованию специфических для него схем налогооблажения, в регулировании предпринимательской деятельности мало что изменилось.

Дмитрий Дякин, управляющий партнер компании Legas:

— Целый ряд законов, подписанных Президентом РФ летом 2004 года, затронул важнейшие области экономической жизни. Из них выделю закон «О выплатах Банка России по вкладам физических лиц в признанных банкротами банках, не участвующих в системе обязательного страхования вкладов физических лиц», который устанавливает процедуру выплаты вкладчикам банков, не вошедших в данную систему. Документ положительно скажется на рынке и позволит минимизировать изъятие вкладов из таких банков. Однако в любом случае это временная схема, поскольку вскоре банки, не вошедшие в систему, будут лишены права работать с частными вкладчиками.

Был также принят важнейший закон «О коммерческой тайне», в котором дан четкий понятийный материал и прописаны порядок установления режима коммерческой тайны, процедура охраны конфиденциальности информации и порядок привлечения к ответственности за нарушения. Принятие этого закона положительно скажется на бизнес-среде, поскольку он позволяет установить барьеры доступа к той информации, пользование которой «чужими» нежелательно.

Алексей Мамонтов, президент Московской международной валютной ассоциации:

— В череде вступивших в этом году в силу новых законов я бы с оговорками, но с положительной стороны отметил следующие: о валютном регулировании, о страховании вкладов и пакет законов об ипотечном кредитовании. Наиболее же негативные и, я бы даже сказал, разрушительные для экономики последствия будет иметь закон о противодействии отмыванию так называемых грязных денег, а также иные сопутствующие ему правовые акты. По моему мнению, разгорающиеся страсти вокруг безналичного оборота криминальных денег смещают акценты и ориентируют острие борьбы с преступностью в ложном направлении, что лишь облегчает ей задачу дальнейшей экспансии. Кроме того, результатом этой кампании станет увеличение в денежном обороте доли наличных средств, причем не только криминального, но и легального характера, поскольку в этой ситуации существенно возрастают риски и законопослушных граждан. Вообще, как показывает практика, подобной «охотой на ведьм» сознательно или неосознанно чаще всего достигаются не заявленные, а совершенно иные цели. И это чревато новыми потрясениями в банковской системе, усилением напряженности в социальной сфере и в экономике в целом.