Ипотечная экзотика

Большинство ипотечных кредитов на российском рынке выдаются в рублях или долларах США. С этого года заемщик имеет возможность купить квартиру, взяв ссуду и в швейцарских франках.

Полгода назад, когда кризис ликвидности еще не маячил на горизонте, на российском ипотечном рынке появилось новшество — кредиты в необычной, можно сказать, экзотической валюте — швейцарских франках. Ряд банковских экспертов отнеслись к нововведению скептически и утверждали, что такие кредиты не будут пользоваться популярностью у потребителя. Мол, наши заемщики в регионах привержены рублю, а москвичи — доллару. В ответ на это банки — инициаторы кредитования во франках утверждали, что продукт чрезвычайно выгодный и в скором времени остальные участники рынка последуют их примеру, введя аналогичные программы. Как развивается ситуация с кредитованием в экзотических валютах полгода спустя, выяснял D’.

Узок круг революционеров

Сегодня на российском рынке можно получить ипотечный кредит в четырех валютах — рубли, доллары США, евро и швейцарские франки. Однако пока рынок в основном принадлежит традиционной паре рубль/доллар. В российских регионах жители больше доверяют рублю (90% ипотечных кредитов). В Москве ситуация иная: еще не так давно около 70% всех жилищных займов в столице оформлялось в американской валюте. Правда, в последнее время рубль все больше укрепляет свои позиции и на столичном рынке. По данным Банка России за третий квартал 2007 года, доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10% и в общем объеме выданных ссуд теперь составляет 27,9%.

Уменьшению роли валюты способствуют падение курса доллара, ипотечный кризис в США и постепенное выравнивание условий на кредиты в долларах и рублях.

Другие валюты хотя и пытаются составить им конкуренцию, но пока не очень успешно. Кредиты в иенах на российском рынке появились довольно давно: несколько лет подряд программа кредитования в иенах значилась в арсенале японского Мичиноку банка. Правда, имея головной офис в Москве, ипотечные займы банк выдавал больше в хабаровском и южно-сахалинском филиалах. А в 2007 году и вовсе закрыл свои ипотечные программы. Вернуть японскую валюту вроде бы вознамерился Банк Москвы.

В мае 2007−го вместе с запуском нового продукта — ипотечных ссуд в швейцарских франках — он заявил о намерении начать выдачу кредитов и в японских иенах (ставка планировалась от 6 до 8%). Однако эти планы до сих пор остаются только планами. А вот кредитование в швейцарских франках развернулось по полной программе и по тем ставкам, которые и были обещаны (от 7 до 9% годовых). Возможность предоставлять такие дешевые кредиты банк объясняет удачным рефинансированием.

Видимо, Инвестсбербанку повезло с рефинансированием меньше: он также начал предлагать клиентам ипотеку во франках, но по менее «вкусным» ставкам — 9–9,2% годовых. Этими двумя банками локация экзотических валют на российском рынке пока и ограничивается. В то время, как на ипотечном рынке Европы швейцарские франки являются второй по популярностью валютой: в ней выдается более 60% всех кредитов. Опираясь на эту статистику, специалисты Банка Москвы еще полгода назад предположили, что у нас постепенно будет складываться такая же картина. Во всяком случае, это было бы логично в свете того, как развивался российский ипотечный рынок весь прошлый год: стоило появиться интересной ипотечной новинке, как после первой волны критики пошла волна копирования программ. Однако займы в экзотических валютах такая практика обошла стороной.

Кризис подвел

Причина консерватизма российских банков кроется в кризисе ликвидности. Кроме того, пока полученный опыт с кредитованием в экзотических валютах оценивается неоднозначно. Сам Банк Москвы уверяет, что дела идут блестяще. «На сегодняшний день более 30% ипотечных кредитов у нас выдаются именно в швейцарских франках», — утверждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По его словам, кредиты в швейцарских франках популярны не только в столице и Московской области, но и в регионах. С мая в этой валюте выдано уже более 1,4 тыс. кредитов. В Инвестсбербанке также говорят о большой популярности швейцарских франков: 25% заемщиков берут займы в этой валюте.

Однако другие участники рынка отзываются о перспективах продукта более критично. Ипотечные брокеры, например, говорят, что процент заявок на ипотеку в швейцарских франках у них минимален. «Если не считать обращения непосредственно после анонса продукта, то интересуются такой экзотикой буквально единицы, — рассказывает директор компании “Легкокредит” Кирилл Суслов. — Хотя бывает, что несколько человек в месяц просят рассчитать кредит еще и в других валютах для сравнения с парой рубль/доллар». В «Миэль-брокеридж» также говорят о том, что спрос на программы во франках, впрочем, как и в евро, невелик — менее 1%. «Это в первую очередь связано с рисками изменения курса валют. Люди боятся, что в будущем франк может значительно подорожать относительно рубля», — объясняет директор департамента вторичного рынка жилья «Миэль-брокеридж» Роман Куман.

Отчасти эти опасения оправданны. Так, с мая этого года швейцарский франк подорожал на 80 копеек. «Кроме того, клиентов, на мой взгляд, останавливает тот факт, что финансовый рынок изобилует неблагоприятными для доллара прогнозами, в то время как прогнозы в отношении иены и швейцарского франка более чем осторожные», — объясняет директор департамента розничных продаж «Фосборн Хоум» Наталья Россошанская.

С другой стороны, валютный риск для долгосрочных займов присутствует в любом случае, какой бы валютой ни воспользовался заемщик (см. »). Что будет через 10–20 лет с рублем, долларом или евро, предугадать сейчас абсолютно невозможно. Поэтому заемщик, оформляющий кредит в долларах дольше чем на пять лет, на самом деле рискует не меньше, чем клиент, воспользовавшийся швейцарскими франками. Кроме того, факты все-таки говорят, что пока швейцарский франк является одной из наиболее стабильных валют в мире.

Трудности перевода

Другая проблема, останавливающая заемщиков, — это конвертация. «Во-первых, стоимость квартир в России номинирована в рублях либо долларах. При проведении сделки у клиента возникают издержки на конвертацию кредитных средств в необходимую валюту. Во-вторых, люди в России получают доход в рублях. Это создает все те же дополнительные издержки при ежемесячном обслуживании кредита, связанные с конвертацией», — объясняет начальник управления прямых продаж компании «Кредитмарт» Сергей Подгорнов. Впрочем, эти потери окупаются выигрышем по ставке, особенно в долгосрочной перспективе. Но подход здесь может быть только индивидуальным: необходимо посчитать соразмерность экономии, полученной за счет низкой ставки, и потерь на конвертацию.

Есть и еще один нюанс, портящий картину, — налог с материальной выгоды, которую получает заемщик, оформляя «дешевый» кредит. Согласно Налоговому кодексу (НК), если кредит взят под ставку ниже ставки рефинансирования, с разницы между кредитной ставкой и ставкой рефинансирования заемщику придется заплатить подоходный налог в размере 13%. Для кредитов в валюте сейчас установлена условная ставка рефинансирования 9%. Такое условие несколько омрачает перспективы дешевого кредитования.

Других специфических рисков кредитование в экзотических валютах пока не обнаруживает. Поэтому можно предположить, что на будущий год еще часть банков решится расширить валютную линейку своих кредитов. Правда, нет гарантий, что ставки у них будут такие же привлекательные. «Перспективы швейцарских франков и японских иен большие, но они напрямую зависят от их стоимости для банка и популяризации среди заемщиков», — поясняет начальник управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Сергей Арзянцев. То есть даже для крупных игроков время привлечения дешевых западных денег закончилось. Им что швейцарские франки, что японские иены, что традиционные доллары обходятся значительно дороже, чем полгода назад. Соответственно, и заемщикам не стоит ждать снижения ставок.

Возможно, это действительно не та карта, на которую банк готов ставить, но, с точки зрения заемщика, без пониженной ставки все-таки исчезает главное преимущество экзотических кредитов. Займы в швейцарских франках интересны в первую очередь как раз тем, что благодаря низкой ставке дают возможность либо сэкономить на ежемесячных платежах, либо взять ссуду на большую сумму. Это выгодно, например, тем заемщикам, чьих доходов недостаточно для покупки желаемого жилья. Например, при доходе 3 тыс. долларов по ставке 10% годовых на 20 лет можно получить около 160 тыс. долларов. И тот же заемщик по кредиту со ставкой 8% годовых может получить 230 тыс. франков, что в переводе на доллары составит 197 тыс. На эту сумму можно купить двухкомнатную квартиру (на 160 тыс. лишь присмотреть «однушку»). Представители «Кредитмарта» советуют воспользоваться кредитом во франках также тем, кто ведет агрессивное управление своим личным бюджетом и готов в случае внезапного роста этой валюты по отношению к рублю или доллару рефинансировать заем, переведя его в другую валюту.

Дата публикации: 11:06 10 декабря 2007

Источник: bpn.ru