Как защитить свои права на рынке недвижимости

Рынок недвижимости — это не только купля-продажа квартир. Кроме риелторов и их клиентов на нем тесно взаимодействуют строительные, инвестиционные, страховые компании, банки, а также различные государственные структуры. К сожалению, почти все участники этого рынка имеют сегодня основания говорить о том, что их права не в полной мере защищены законодательством, а уровень оказания услуг далек от стандартов. Вопросы регулирования непростых взаимоотношений в данной сфере эксперты обсудили на круглом столе «Защита прав участников рынка недвижимости», организованном при участии Комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риелторов, Российской гильдии риелторов и Торгово-промышленной палаты РФ.

Анализируя непростую ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко отметила некоторое снижение уровня профессиональной ответственности риелторов, что во многом объясняется гиперконкуренцией, создаваемой не только многочисленными агентствами, но и частными маклерами. Еще одной причиной И. Радченко считает отсутствие стандартов в ценообразовании услуг. Если, например, в США 5–6% риелторских комиссионных закреплены законодательно, то у нас подобных норм нет. Не добавляют популярности риелторам и те скрытые комиссии, которыми, увы, до сих пор злоупотребляют некоторые агентства недвижимости.

Усугубляет ситуацию отсутствие в некоторых компаниях контроля за деятельностью сотрудников и качеством оказываемых услуг. В этой связи И. Радченко вспомнила о так называемом черном списке недобросовестных сотрудников, который когда-то существовал в Московской ассоциации риелторов (МАР) и позволял хоть каким-то образом поддерживать чистоту риелторских рядов. В качестве современных способов минимизации рисков президент группы компаний «ЛАУРЕЛ» предложила внедрять новые технологии ARM и CRM, шире использовать методы разделения труда (когда технологическая цепочка по сделке состоит из нескольких звеньев и нескольких сотрудников, отвечающих за конкретный участок работы), а также включать в контракт с сотрудником соответствующий пункт об ответственности.

Тему ответственности участников сделок с жильем за исполнение обязательств продолжил вице-президент ООО «БЕСТ-Недвижимость», член комитета защиты прав потребителей МАР Михаил Гороховский. Он считает, что России нужен закон о риелторской деятельности подобный канадскому закону об агентировании, регламентирующему услуги по передаче клиентом прав и полномочий, а кроме того предусматривающему и ответственность за утаивание доходов клиента. Российские риелторские компании могут и должны стать легальными и не уклоняться от уплаты налогов. По мнению М. Гороховского, это единственный способ, который позволит обеспечить безопасность на рынке.

В своем выступлении М. Гороховский затронул и проблему защиты прав добросовестного приобретателя, в России до сих пор не решенную. Сегодня государство гарантирует добросовестному приобретателю в случае ущерба возвращение только 1 млн руб. (сумма, весьма далекая от реальной стоимости квартиры). Существующую в России систему страхования от рисков утраты прав собственности по сути даже нельзя считать титульным страхованием. Усугубляют риски добросовестного приобретателя «глобальные проблемы с регистрацией», которая действует следующим образом: сначала регистрируется сама сделка и лишь через определенное время — право собственности.

Неудивительно, что в таких условиях участникам рынка часто приходится отстаивать свои права и интересы в суде. Однако, как отметил председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров, порой проблемы, с которыми ему приходится сталкиваться в судебной практике, возникают из за того, что граждане плохо ориентируются в действующем законодательстве. Поэтому нужно не только жаловаться на несовершенство законов, но и как следует изучить их. Риелторы зачастую работают по своим шаблонам, из которых в случае судебных разбирательств трудно понять, о чем конкретно шла речь в предварительном договоре. Над ним адвокат призвал присутствующих работать более скрупулезно. Тщательно продуманный предварительный договор заставит стороны сделки гораздо серьезнее относиться к своим обязанностям, и решить дело в суде с его помощью будет гораздо проще.

Часть своего выступления А. Сидоров посвятил примерам из судебной практики, связанным с действиями недобросовестных застройщиков. Такие дела нередко решаются в пользу покупателя: суд может заставить застройщика соблюдать сроки, даже если о них не упоминается в договоре, на основании, например, рекламного буклета компании, в котором содержалось обещание закончить строительство к определенному сроку.

В отличие от представителей риелторского сообщества, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» считает, что рынку недвижимости не нужны специальные «риелторские» законы, ведь в этом случае подобные придется принимать для каждой сферы деятельности. Специалистам недвижимости следует более продуманно пользоваться существующим законодательством, в том числе регламентировать основные моменты заключаемых между собой договоров.

В последние годы значительная доля рисков на рынке недвижимости связана с кредитами. Снижению этих рисков призвано способствовать Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), созданное два года назад по инициативе Ассоциации банков. О его работе рассказал директор по развитию Игорь Плотников.

Среди основных продуктов Национального бюро кредитных историй — кредитные отчеты и результаты мониторинга клиентской базы банков. Кредитные отчеты дают банкам возможность осуществить проверку паспортных данных, а также получить сведения, касающиеся кредитных историй граждан. Особая услуга — верификация паспортных данных, позволяющая подтвердить соответствие информации, указанной заемщиком, сведениям, содержащимся в базе данных Федеральной миграционной службы (ФМС), выявить поддельные паспорта, а также лиц, находящихся в розыске. НБКИ передает данные банку, который их оценивает и после принимает решение о выдаче (или невыдаче) кредита. По словам И. Плотникова, система уже сегодня работает очень эффективно, хотя аналитики предсказывали ее появление в России не раньше чем через пять лет.

Вероника Панкова, председатель комитета защиты прав потребителей риелторских услуг МАР и генеральный директор компании «Пенаты», выступавшая в роли ведущей круглого стола, резюмируя прозвучавшую информацию, обратила внимание на важное обстоятельство: сегодня права потребителя риелторских услуг весьма надежно защищены, поскольку у клиентов есть возможность обратиться со своими претензиями к риелторам сначала в конфликтную комиссию самой компании, затем — в комитет защиты прав потребителя МАР и наконец — в независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. О том, как он работает, присутствующим рассказал его председатель Михаил Гохштейн.

Третейский суд участников рынка недвижимости был создан как орган для решения проблем, возникающих по сделкам с недвижимостью, он осуществляет деятельность на основании Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации». Решения третейского суда имеют законную силу, как и постановления государственных судов. Основанием для разбирательства дела в третейском суде является третейское соглашение, которое обычно бывает прописано в договоре с агентством недвижимости. Основное требование, предъявляемое к третейскому соглашению, — наличие явно выраженной воли сторон, направленной на изъятие спора из компетенции государственных судов и его передача на разрешение в третейский суд. Иначе говоря, подписывая третейское соглашение, участники сделки должны иметь в виду, что в случае конфликта сторон дело будет рассматриваться именно в специализированном третейском суде, а не в суде общей юрисдикции.

Всегда ли это выгодно клиентам риелторских компаний? Вице-президент МАР Михаил Грин выразил уверенность в том, что граждане скоро поймут: чем долго и упорно дожидаться решения в обычном суде, лучше обратиться в третейский. Однако на этот счет существуют разные мнения, а сделать выбор, каким образом защищать свои права, должен сам потребитель.

Дата публикации: 11:00 19 декабря 2007

Источник: bpn.ru