Жилье за городом: любо, но дорого

Резкое повышение цен на московское жильё в 2006 году загнало целый слой москвичей, планировавших решить свои жилищные проблемы в пределах родного города, в безвыходное положение. И если ещё весной этого года у некоторых оставались хоть какие-то надежды, что цены упадут, то сегодня всем стало понятно, что дешевле – не будет, и надо искать иные варианты. Естественно, взоры жаждущих и страждущих обратились в ближайшее Подмосковье, где цены на жильё пока ещё существенно отстают от московских.

При этом существенная часть москвичей, если уж всё равно приходится искать жильё вне Москвы, решила заполучить дополнительный бонус в качестве жизни, а именно – купить (естественно за реальные деньги) не квартиру, а коттедж или таунхаус с прилагающимся кусочком земли. При этом их запросы были внятны и разумны: приемлемая доступность из Москвы, не очень большая площадь и приемлемая инфраструктура. Заметим при этом, что их надежды сильно подогревались существованием таких бесконечно обсуждаемых программ как «Доступное жильё» и очень привлекательной для них госпрограммой поощрения малоэтажного строительства. Все они были разочарованы, ибо на сегодняшний день по целому ряду причин коттеджи и таунхаусы альтернативой московской квартире не являются.

Загородка - синоним роскоши

Тем не менее, коттеджное строительство в Подмосковье продолжает активно развиваться по всем основным направлениям. Кто же покупает построенное? Как выглядит сегодня ситуация в этом сегменте рынка с точки зрения крупных девелоперских и риэлторских корпораций? Можно ли рассчитывать, что подмосковные коттеджи и прочие объекты малоэтажной застройки станут реальной альтернативой городской квартире? С этими и другими вопросами мы обратились к Антону Архипову, гендиректору ООО «Инком-Сретенское», подразделения корпорации «Инком-Недвижимость», ведущей крупнейшие девелоперские проекты на Новой Риге.

По словам А. Архипова, ситуация в загородной недвижимости по сравнению с прошлыми годами кардинально не изменилась: подмосковная загородная недвижимость на данный момент является предметом роскоши. Естественно, понятие роскоши меняется в зависимости от того, к какому социальному слою принадлежит покупатель. Для кого-то роскошью является особняк «Евразия» в посёлке «Горки-2» на Рублёво-Успенском шоссе с прилагающимся участком в 5,4 гектара, выставленный на продажу за сто миллионов долларов (и, кстати, занявший восьмое место в списке самых дорогих в мире индивидуальных домов, проданных в 2007 году, опубликованном журналом Forbes), а для кого-то - дача с пресловутыми «шестью сотками» на торфяных болотах под Ямугой, на 92-м километре Ленинградского шоссе. Но в любом случае, загородную недвижимость покупают люди, уже так или иначе решившие свои жилищные проблемы.

В ожидании лучшего

Причины этому очевидны, и первая из них – отсутствие в подмосковных посёлках приемлемой инфраструктуры. Единственное направление, где эта проблема решена – Рублёво-Успенское (для чего застройщикам понадобилось более десяти лет), но и цены там, скажем так, несколько отличаются от остальных направлений. Сегодня активно развивается Новая Рига. По утверждению А. Архипова через два-три года Новая Рига будет полностью оснащена самой современной инфраструктурой и вполне пригодна для круглогодичного проживания. Но заметим, что Новая Рига – это самое престижное после Рублёвки направление, и цены здесь ниже полумиллиона долларов за объект не опустятся никогда, так что «решить жилищный вопрос» таким образом сможет разве что верхний слой бизнес-класса.

Есть ещё и вторая причина, а именно – сроки. Если понятие «решённой жилой проблемы» у обывателя, который повседневно с жильём не работает, весьма расплывчато, то у риэлторов критерии её «решённости» весьма чёткие: если человек готов ждать нужного ему объекта два-три года, то так или иначе он свою жилищную проблему уже решил. А подавляющее большинство объектов индивидуально жилищного строительства в Подмосковье именно таковы: «вторичка» тут погоды не делает, ибо слишком малы объёмы продаж. Напомним, что застройщики первой волны подмосковных коттеджных посёлков наступили на все грабли, на которые можно было наступить, а сегодняшний клиент вовсе не желает платить за прошлые ошибки, и предпочитает подождать два-три года, но купить жильё в новом посёлке, который строится гораздо более грамотно во всех отношениях.

Будущее за эконом-классом?

Ещё характерная деталь сегодняшнего рынка: резкое увеличение спроса на объекты эконом-класса. Здесь предложение очень сильно отстаёт от спроса. Что сегодня понимается риэлторами под «эконом-классом» в этом сегменте? В среднем – это участок около 15 соток, дом общей площадью около 200 метров, расстояние от МКАД до 50 километров (по скоростным направлениям – до 100). Цена - от 200 до 350 тыс. долларов. Эта недвижимость рассматривается клиентами как дом для сезонного проживания, поэтому снижены требования к доступности и инфраструктуре, но сильно повышены к экологии и живописности. Шесть человек из десяти приходят в корпорацию именно с такими запросами. Девелоперы и застройщики «повернулись лицом» к таким клиентам совсем недавно: спрос активизировался в 2004 году, а предложение запоздало года на полтора, когда большинство застройщиков поняли, что «снимать сливки» в виде элитного жилья уже не получается, признали что этот спрос очень устойчив, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков выгодным.

И последнее: когда можно будет рассматривать дом в посёлке эконом-класса как реальную альтернативу московскому жилью? По словам А. Архипова – это вопрос достаточно сложный, ибо здесь очень многое зависит от того, как поведёт себя государство, то есть, как будут выполняться уже имеющиеся программы развития транспорта и инфраструктуры. Безусловно, сегодня строятся дороги, школы, больницы, банки и так далее, но делается это гораздо медленнее, чем это необходимо всем участникам рынка и прежде всего – конечному потребителю. Безусловно, о таких направлениях, как Новая Рига или Рублёвка никто не говорит, на них как раз скорость строительства вполне приемлемая, но посёлки эконом-класса на них развиваться скорее всего не будут, а по другим направлениям строительство инфраструктуры заметно отстаёт. Впрочем, практика застройки той же Рублёвки и Новой Риги показывает, что надеяться только и исключительно на государство можно неограниченно долго, но, увы, без какого-либо практического эффекта, а наилучшие результаты достигаются при наличии инициативы со стороны крупных застройщиков и доброжелательной поддержки со стороны государства. Такой «тандем» достаточно надёжно преодолевает все трудности начального периода и служит своеобразным «ледоколом», за которым уже «пристраиваются в кильватер» более мелкие застройщики. И на сегодняшний день несколько таких проектов существует. Реализованы они будут лет за пять, и общий объём их не так уж велик (несколько тысяч домов), но ледоколу и не надо возить много, его дело – проложить дорогу.

Ну и наконец, вопрос финансовый. Существует расхожее мнение, что «альтернативное» - значит дешёвое. Увы, это не так, и подмосковный коттедж ощутимо дешевле московской квартиры стоить не будет. Но примерно за те же деньги покупатель сможет приобрести новое качество, а именно – участок собственной земли вместо «места под солнцем» в «бетонных джунглях».

Дата публикации: 10:17 20 декабря 2007

Источник: bpn.ru