Закрытые паевые инвестиционные фонды в России: физлицам просьба не беспокоить!

Недавно были приняты поправки в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" /ФЗ N 334 от 06.12.2007 г/. Начало действия документа /за исключением отдельных положений/ - 23 декабря 2007 г. Можно сказать, что благодаря принятию этих поправок закон стал на 80 проц новым. Что они дают? С этим вопросом корреспондент ПРАЙМ-ТАСС, обратился к специалистам УК "Велес Менеджмент" и непосредственно к девелоперам и агентствам недвижимости.

Как ранее сообщал ПРАЙМ-ТАСС, Закон направлен на совершенствование государственного регулирования деятельности акционерных инвестиционных фондов, управляющих компаний, специализированных депозитариев и негосударственных пенсионных фондов и государственного контроля осуществления данных видов деятельности. Закон содержит нормы, направленные на усиление защиты прав и законных интересов лиц, инвестирующих свои сбережения в инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды.

Как неоднократно подчеркивал управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский, в Законе заложены все условия для реализации проектов формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости /ЗПИФН/ для квалифицированных инвесторов: в первую очередь, самих девелоперских компаний. Именно таких фондов, по его мнению, сейчас не хватает на российском рынке капитала, хотя большинство находящихся в настоящее время под управлением ЗФИФНов рассчитаны на профессиональных инвесторов, а не физических лиц.

Одна из немногих компаний, работающих с "физиками" – питерская УК "Арсагера", которая с 20 декабря 2007 г по 2 января 2008 г планирует проведение дополнительного размещения паев ЗПИФ "Арсагера – жилищное строительство" /после регистрации изменений в Правила фонда и раскрытия информации/. Фонд приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере строительной готовности. Доход фонда формируется за счет двух составляющих – роста стоимости квартир в процессе постройки дома и общего роста рынка недвижимости. Средства фонда инвестируются в объекты строящейся жилой недвижимости /квартиры/ в Санкт-Петербурге. Паи ЗПИФа недвижимости "Арсагера – жилищное строительство" продаются через широкую агентскую сеть, минимальная сумма инвестиций не установлена; дополнительные размещения паев фонда проводятся часто /в среднем один раз в два месяца/, оценка активов фонда независимым оценщиком проводится один раз в квартал.

УК "Альянс Континенталь" сформировала в июле 2007 г первый рыночный фонд недвижимости "Континенталь апартамент", ориентированный, в том числе, и на крупных частных инвесторов. Как подтверждает директор по управлению активами УК "Альянс Континенталь" Екатерина Черных, на российском рынке таких продуктов для неквалифицированных инвесторов практически нет. И ожидать их массового появления в ближайшие 2-3 месяца сложно, поскольку еще не до конца удовлетворен профессиональный спрос. Но по мере развития рынка будут появляться продукты, ориентированные и на розницу. Сегодня также наметилась тенденция в использовании ЗПИФН в качестве удобного и понятного инструмента для продажи жилья на стадии строительства. Если это примет массовую форму, то уже в 2008 г многие покупатели квартир станут пайщиками специально созданных ЗПИФов недвижимости. Но пока это только предположение.

В чем сложность? Почему управляющие компании предпочитают не связываться с проектами, пайщиками в которых будут физические лица и стоимость пая будет, например, 1000 руб? "Это очень тяжелая деятельность", признается С.Бродский.

"Представьте, - говорит он. - Вы создали фонд под многоквартирный дом или купили недвижимость блоками. Но продавать вы будете по отдельным квартирам! Для этого нужно иметь собственных риэлтеров, аналитиков и собственную компанию, которая будет управлять этой недвижимостью". Собственных риэлтеров нужно будет держать, т.к. если вы заключите договор со сторонним агентством, то не сможете быть уверенными в сроках продаж и достижении наилучших цен. Получается, что речь уже идет не о той деятельности, которую контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам /ФСФР/ России.

Он так же пояснил, что сейчас закон написан так, что фактически "все, кроме долевого участия в строительстве, рассчитано не на обычных граждан". И хотя формально у них будет возможность инвестировать личные средства, но реально это смогут сделать далеко не все. Один из нерешенных пока вопросов - порог вхождения в число квалифицированных инвесторов.

"Насколько будет велико "горлышко"? - спрашивает С.Бродский. ФСФР будет устанавливать это нормативными актами. Если эти критерии будут не слишком жесткими, например – не больше 0,5-1 млн долл, то, возможно, мы увидим довольно много миллионеров в качестве пайщиков ЗПИФН. Если же служба пойдет по пути Соединенных Штатов Америки, где квалифицированному инвестору необходимо иметь порядка 100 млн долл, то, естественно, речь будет идти только о профессиональных участниках рынка. Скорее всего, прежде чем принять решение, служба будет консультироваться с представителями управляющих компаний. "У нас все-таки другие реалии", добавляет г-н Бродский.

Тем не менее, даже в этом случае такие ПИФы будут интересны. Кому? Банкам, негосударственным пенсионным фондам /НПФ/, страховым компаниям.

Чего не хватает в законе? Ничего не сказано о возможности залога имущества фонда. Такой залог не запрещен, но явно и не разрешен. А без залога имущества привлечь кредит в ЗПИФН будет вряд ли возможно, т.к. в случае невозврата кредита банку будет затруднительно вернуть долг: паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, и судебной практики по таким вопросам нет. При этом большинство строительных и девелоперских проектов финансируются именно за счет банковских кредитов, доля которых в финансировании проектов составляет, как правило, не менее 70 проц. Обходиться же без кредитов, финансируя 100 проц проекта за счет средств паевого фонда, - гораздо более сложная задача. Ее решение требует от управляющей компании привлечь от инвесторов на порядок больше средств, чем при использовании кредитов.

Остаются еще и другие неурегулированные вопросы: возможность частичного погашения паев ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона - возможно, но только в случаях, которые будут определены ФСФР. Возможность инвестирования средств фондов в проекты аффилированного застройщика/девелопера: по новой редакции закона – возможно, но только по отношению к части аффилированных лиц УК. Перечень допустимых расходов, оплачиваемых/возмещаемых за счет средств ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона ФСФР определяет перечень таких расходов, что устранит неопределенность, но может быть неудобно на практике, т.к. трудно предусмотреть в коротком перечне все возникающие в реальной жизни расходы.

Кроме того, не урегулировано обложение НДС операций с имуществом ЗПИФ: не введены отдельные налоговые декларации по операциям с имуществом каждого ЗПИФ, не установлено, что УК имеют те же права, что и "обычные" налогоплательщики /в т.ч. зачет НДС и возмещение НДС из бюджета/, не урегулировано налогообложение по внесению в ЗПИФ имущества, операции по реализации которого облагаются НДС. Не урегулировано обложение налогом на имущество недвижимости ЗПИФа: проектом изменений в НК РФ предполагалось, что налог будут платить УК, но в этом случае неясна налоговая база; если база - оценка имущества ЗПИФ, то УК будут в невыгодном положении: оценка в фондах растет /а остаточная стоимость у др. плательщиков налога на имущество – остаточная стоимость, являющаяся налоговой базой, снижается/; в отношении аналогичного земельного налога предусмотрена другая процедура - его уплачивают пайщики ЗПИФ.

Как напомнил г-н Бродский, ФСФР еще предстоит работа по определению возможных типов ПИФов для квалифицированных инвесторов, а также требований к составу и структуре активов таких фондов, составление перечня допустимых расходов, возмещаемых/оплачиваемых за счет средств ЗПИФов недвижимости /выработке формулировок, позволяющих возмещать/оплачивать необходимые расходы/. Если все эти "пробелы" будут восполнены, то можно прогнозировать многократное увеличение количества "девелоперских" фондов недвижимости, говорит С.Бродский. Скорее всего, их доходность будет составлять не менее 20-30 проц годовых. Но опять же для квалифицированных инвесторов.

Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС поинтересовался у девелоперских компаний и агентств недвижимости: собираются ли они в ближайшем будущем обратиться в управляющую компанию с целью создания ЗПИФН под собственные объекты?

Как сказал коммерческий директор ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" Алексей Остробородов, "В настоящий момент наша компания рассматривает возможность создания закрытого паевого фонда недвижимости /ЗПИФН/. В 2008 г ОАО "МДК" приступит к реализации ряда крупных проектов в нескольких сегментах рынка недвижимости. Возможно, под некоторые проекты нами будут сформированы ПИФы под собственным управлением или с привлечением сторонней управляющей компании". При благоприятной конъюнктуре доходность вложений в ЗПИФН может многократно превысить ставку по более консервативным инструментам, добавил он. Для застройщика ЗПИФН также имеет целый ряд преимуществ по сравнению с традиционными схемами: оптимизация налоговой нагрузки, возможность отложенного налогообложения, упрощение процедур передачи прав собственности на недвижимость, привлечение инвестиции на начальном этапе строительства объектов", пояснил он причины, по которым девелоперы стремятся создать свой ЗПИФН.

По словам председателя совета директоров "Дом.ру" Дмитрия Молчанова, компания "Дом.ру" уже работает с управляющей компанией, которая специализируется на закрытых ПИФ недвижимости. Имущество ЗПИФН этой УК инвестируется в строительство объектов недвижимости /сейчас только в жилую недвижимость/. УК зарегистрировала 4 ЗПИФН. Есть ПИФы, где каждый фонд инвестировал в несколько объектов недвижимости, и активно реализуют полученные объекты жилой недвижимости. В двух других ЗПИФН – каждый фонд инвестировал в один, но очень крупный объект недвижимости и реализация по данным объектам еще не начата. Объем ЗПИФН /СЧА/ – в среднем 2,5 млн долл. Срок жизни фондов – 15 лет.

Минимальная сумма инвестирования для инвесторов колеблется по разным фондам от 5 млн руб до 10 млн руб. ЗПИФН рассчитаны на крупных инвесторов, готовых вложить серьезные деньги на длительный срок, поясняет Д.Молчанов. Созданные ЗПИФН не предусматривают в ближайшее время смену инвесторов /пайщиков/, но в 2008 г УК собирается инициировать вторичное обращение паев своих ЗПИФН на торговых площадках ММВБ и РТС. Теоретически смена пайщиков возможна, конечно, если нынешние пайщики захотят выйти из фондов и зафиксировать доходность по своим паям, продолжил он.

По словам финансового директора ВСГ Павла Ищенко, ОАО "Волжская строительная группа" планирует развивать деятельность собственной управляющей компании. Деятельность управляющей компании по созданию и управлению ЗПИФН будет направлена на более эффективное управление уже построенными объектами недвижимости /коммерческая недвижимость/, в том числе, принадлежащими ОАО "Волжская строительная группа", считает он.

Создание ЗПИФН с целью обеспечения финансирования строящихся объектов недвижимости также возможно, но это не лучшая форма привлечения денежных средств. В ноябре этого года одна из крупнейших корпораций объявила о начале формирования ЗПИФ "Вилладжио Инвест – элитная недвижимость". Размер активов нового фонда превысит 25,5 млрд руб. Как отметил председатель совета директоров корпорации "ИНКОМ" Константин Попов, "мы приняли решение о разработке специальной программы сотрудничества с крупными инвестиционными структурами, в рамках которой будет создан ряд ЗПИФН под управлением собственной УК "ИНКОМ". Первым таким ЗПИФН и является фонд "Вилладжио Инвест – элитная недвижимость", обладающий на момент первичного размещения инвестиционными правами на элитный поселок Millennium Park". Паи фонда предназначены для крупных финансовых институтов.

Какие перспективы у закрытых паевых фондов недвижимости в 2008 г? В настоящий момент, российский рынок закрытых паевых фондов недвижимости находится в самом начале своего развития, но уже в 2008 г можно ожидать появления новых рыночных ЗПИФов недвижимости. Как они будут развиваться дальше – покажет время.

Дата публикации: 13:58 27 декабря 2007

Источник: bpn.ru