Покупайте дорожающие квартиры за дешевеющие доллары

Прошедший 2004 год опять доказал, что вложения в московскую недвижимость, в частности в столичные квартиры, остаются одним из наиболее доходных инструментов инвестиций для частных вкладчиков.

По итогам прошлого года специалисты зафиксировали рост средней стоимости 1 кв. м московских квартир на уровне 20%. Доходность вполне приемлемая, особенно если сравнивать ее с прибыльностью других инвестиций: с вложениями в ценные бумаги, различные виды валют и размещением денежных средств в банках. Хотя, конечно, с показателями 2003 года, когда вложения в недвижимость приносили порядка 35% годовых, а по некоторым новостройкам и до 80%, 2004 год сравниться не может.

Однако при подсчете доходов надо не забывать и о таком понижающем прибыль факторе, как инфляция. В прошлом году она застыла на отметке 11% в год, т. е. чистая прибыль от инвестиций в квартиры по итогам 2004 года составила порядка 10% годовых — это в лучшем случае, потому что цены на квартиры росли очень неравномерно. В принципе на 20% цены поднялись уже в первые пять месяцев прошедшего года, после чего стабилизировались на отметке $1800 за 1 кв. м. В течение последующих месяцев объем предложения на рынке рос фантастическими темпами, достигнув к осени рекордной отметки 41 тыс. предложений квартир. Этот факт не мог не сказаться на сроках экспозиции квартир, которые возросли с 1–1,5 месяцев до 3–3,5. Подобные цифры говорят в первую очередь о снижении ликвидности объектов недвижимости.

С этой точки зрения банковские вклады и инвестиции в доллары и евро, несомненно, выигрывают: срок их конвертации в наличные составляет не более суток, да и за обслуживание платить не придется. При сделке купли-продажи квартиры надо быть готовым к потере порядка 6% стоимости квартиры на риэлторские услуги. Да и срок реализации квартир по цене, которая устраивает продавца, может затянуться на два–три месяца.

Но по доходности банковские вклады в валюте значительно уступают недвижимости. Эти виды инвестиций давали возможность заработать до 11% в рублях и 8% в валюте, т. е. оправдывали только инфляционные потери. Вложения в привычные для всего российского населения американские доллары и вовсе принесли одни разочарования: за 2004 год его курс по отношению к рублю упал на 6%.

Непросто оценить и доходность от доступных частным инвесторам вложений на фондовом рынке. Амплитуда колебаний индекса РТС как вверх, так и вниз составляла в 2004 году более 50%. История с ЮКОСом, последовавшие в конце года негативные сообщения о ситуации с «ВымпелКомом» крайне отрицательно сказывались на курсе российских акций. При этом, по мнению специалистов, неоспоримым остается тот факт, что российский рынок ценных бумаг выглядит недооцененным и имеет отличные «очищенные перспективы». Заработать на нем, и очень неплохо, можно было в начале 2004 года, когда всего за три первых месяца года индекс РТС стремительно вырос практически на 40% — с 563 пунктов до 781, чему в немалой степени способствовала повышательная тенденция в отношении курса акций ЮКОСа. Однако вместе с падением акций этого нефтяного гиганта к июлю индекс РТС упал до своего минимального значения 581 пункт. Такие колебания свидетельствуют о том, что российский фондовый рынок относится к разряду наиболее рискованных для частного инвестора вариантов вложения свободных средств.

Если проанализировать инвестиционные возможности, имевшиеся у «частников» в прошедшем году, то наибольший доход (на уровне 80% годовых) могла бы дать схема с покупкой акций «голубых» фишек в начале года, их продажа в апреле и приобретение на все свободные средства евро. Но это надо было предвидеть, просчитать подобное развитие событий, что, согласитесь, выглядит больше похожим на игру в орлянку: повезет–не повезет, пан или пропал.

Получается, что спокойнее и понятнее вкладывать деньги в московские квартиры. Во всяком случае приобретенный объект недвижимости «подрос» в цене за 2004 год и как минимум не подешевеет в году наступившем, а, по прогнозам риэлторов, его стоимость может увеличиться на 10–12%, что явно превысит темпы инфляции. В то время как вложения в валюту в связи с непрогнозируемой ситуацией на нефтяном рынке и неопределенной внешней и внутренней политикой США по-прежнему остаются трудно предсказуемыми.