Вторичное жилье: думаем, выбираем, торгуемся… и покупаем

Рынок вторичного жилья, пожалуй, больше любого другого сектора недвижимости подвержен колебаниям, связанным с психологическим настроением покупателей. В начале 2004 года продавались квартиры независимо от качества, месторасположения и состояния, причем в кратчайшие сроки и нередко по завышенной цене. Тогда девизом всех потенциальных приобретателей жилья была фраза: "Покупай или опоздаешь!".

Но многочисленные разговоры о грядущем обвале цен и обещания правительства сделать жилье доступным практически в одночасье прекратили эту гонку. От поспешного и зачастую необдуманного "хватания всего подряд" покупатели перешли в режим ожидания, который затянулся на полгода и коренным образом изменил ситуацию на рынке.

Квартир - больше...

Однако у подобного поворота помимо психологического фактора есть и другие причины. Одна из них - перенасыщение рынка, считает генеральный директор агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Борис Игнатов: "Разговоры о том, что стоимость квартир будет падать, велись давно. Но цены росли, и многие вкладывали средства в недвижимость с целью получения прибыли. Такая ситуация наблюдалась не только на первичном рынке, где люди зарабатывали на разнице между ценой квартиры на разных этапах строительства дома, но и на вторичном. Стоимость 1 кв. м увеличивалась на 10% ежемесячно - таким образом люди, купившие жилье, приумножали свой капитал. В результате произошло перенасыщение рынка, и летом случился спад. Правда, выражался он не в падении цен, а в уменьшении спроса: люди перестали покупать квартиры, но цены из-за этого практически не снизились".

Еще одна характерная особенность вторичного сегмента рынка недвижимости - большое число так называемых альтернативных сделок, когда люди улучшают свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, более дорогой. По мнению начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Евгения Михаленкова, именно этот факт и послужил главной причиной остановки ценовой гонки, увеличения количества предложений и спада покупательской активности: "Самое главное событие 2004 года - остановка роста цен. С июня стоимость московского жилья не повышается, хотя до этого росла на протяжении трех лет, и с января по июнь 2004-го успела увеличиться на 20%. Почему же произошла остановка? Она была вызвана резким ростом объемов предложения с середины мая по середину июня. За этот срок оно подскочило на 25%. Более того, такой рост предложения полностью расходился с обычной сезонностью: в мае его объем всегда сокращается, одновременно идет на убыль спрос, и рынок потихоньку снижает активность. В 2004 году все произошло наоборот: спрос в соответствии с сезонной динамикой снижался, а предложение начало резко расти. В итоге произошло перенасыщение рынка квартирами, изменилась позиция покупателя, и цены остановились".

Столь резкий рост предложения, да еще в не характерный для этого период, по мнению Е. Михаленкова, был спровоцирован банковским кризисом, который выразился в кризисе доверия частных вкладчиков к коммерческим банкам. Люди активно начали снимать со счетов свои сбережения и вкладывать их в недвижимость, считая этот способ сохранения капитала наиболее надежным. Однако средней суммы вклада чаще всего не хватало на покупку отдельной квартиры, поэтому наиболее реальным вариантом стали обменные (альтернативные) операции - продажа старой квартиры и покупка новой с доплатой. "В одночасье огромное количество граждан, решивших заключить альтернативную сделку, выставили свои квартиры на продажу. Стать покупателями они могли лишь значительно позже - только после того, как получили аванс за свою квартиру. Этим и объясняется резкий рост предложения за довольно короткий срок", - считает Е. Михаленков.

...А покупателей - меньше

Значительное увеличение предложения привело к тому, что жилье не раскупалось столь быстро, как раньше. "В условиях, когда объем предложения на рынке меняется, трансформируется и политика покупателя, - говорит Е. Михаленков. - Если на протяжении трех лет покупатель привык к тому, что времени на размышления у него нет, и квартиру надо хватать, пока ее не перехватил кто-то другой или пока она не выросла в цене, то с увеличением предложения ситуация изменилась. Появилась возможность раздумий, выбора, торга. Соответственно изменились и сроки продажи квартир: если в первом полугодии около половины квартир продавалось в течение месяца, то потом за такой срок "уходило" уже менее трети выставленного на продажу жилья".

Но перемены не ограничились лишь возросшей разборчивостью и медлительностью покупателей. У людей появилась возможность не только выбирать, но и ждать. И многие действительно отложили покупку, надеясь на грядущее снижение цен. Рынок замер, сделок заключалось мало, а количество предложений продолжало увеличиваться. Объяснять ситуацию "летним затишьем", как это поначалу пытались делать большинство риэлторов, стало уже невозможно, тем более что положение не изменилось ни в сентябре, и в октябре.

По данным директора аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадия Стерника, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве незначительно понизилась и составила $1944. В Московской области средняя цена за октябрь сохранилась на уровне $915 за 1 кв. м. "Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы после апреля несколько снизился. По расчетам аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", средняя стоимость 1 кв. м квартир, которые были впервые выставлены на продажу в октябре, была на 0,3% ниже стоимости 1 кв. м квартир на вторичном рынке. В целом же ценовая ситуация на вторичном рынке не имеет тенденции ни к повышению, ни к снижению", - отмечает Г. Стерник.

В таких условиях практически полностью прекратились столь распространенные ранее инвестиционные покупки. "Скупка квартир стала невыгодна, на этом больше не зарабатывают. Покупают квартиры только те, кому они действительно нужны", - считает Б. Игнатов.

Этот фактор тоже привел к сокращению спроса и, соответственно, увеличению предложения. "Осенью объем предложения на рынке действительно вырос: количество квартир, одновременно выставленных на продажу, составило порядка 30 тыс.", - говорит заместитель председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Роман Мурадян. По его мнению, это также было связано с традиционной осенней активностью продавцов, которые вернулись из отпусков. Изменился и качественный состав предложения на рынке. По данным Р. Мурадяна, на 90% выросло предложение однокомнатных квартир, на 60% - двух- и трехкомнатных. Наконец, предложение квартир с большими площадями увеличилось на 10%. Изменилось и время реализации жилья. Если раньше квартира продавалась в течение двух-четырех недель, то сегодня этот срок составляет два-четыре месяца.

Торг уместен

Немаловажный факт в стабилизации рынка, который отмечают практически все риэлторы, - постепенное выравнивание цен. "В период ажиотажного спроса примерно одинаковые квартиры могли существенно отличаться по цене: часто продавцы закладывали в стоимость квартиры свои потребности в новом жилье либо свои ожидания роста цен. Сейчас необоснованно завышенные цены приходится снижать, квартиры с похожими параметрами стоят одинаково. Когда покупатель видит одинаковые квартиры по разным ценам - он находится в смятении: все ли в порядке юридически с дешевой квартирой, нет ли риска переплатить за дорогую? Сейчас же цены становятся более адекватными параметрам жилья", - считает Е. Михаленков.

Затишье на рынке привело к тому, что стал возможен торг. "Начиная с сентября многие продавцы соглашаются на небольшое снижение стоимости квартиры, выставленной на продажу, - отмечает Р. Мурадян. - Таким образом, цены на квартиры в момент реализации немного разнятся с ценами, которые определяет продавец, выводя квартиру на рынок. Тем не менее рыночная стоимость 1 кв. м по-прежнему остается высокой и поддерживается как макроэкономическими, так и внутрирыночными факторами. Это прежде всего высокие цены на нефть, инвестиционная привлекательность столичной недвижимости, а также удорожание себестоимости строительства и стабильный спрос на жилье".

Сходного мнения придерживается и Е. Михаленков: "Процессы стабилизации рынка начались с мая и продолжаются по сегодняшний момент. Завышенные цены пришлось опустить до среднерыночного уровня, но в целом снижения стоимости жилья нет. Важно, что цены предложения фактически не снижаются. То есть говорить о кризисе нельзя".

Тщетность надежд на появление в продаже дешевого жилья, похоже, осознают и потенциальные покупатели. В ноябре-декабре рынок заметно оживился, практически все риэлторы отметили существенное увеличение объемов продаж. "Отложенный спрос" начал реализовываться.

Оказывают влияние на формирование цен и другие факторы. Жилье в Москве покупают не только москвичи, но и обеспеченные люди из других регионов России, а небогатые столичные жители, наоборот, переезжают в Подмосковье. После продажи московской квартиры они могут купить жилье в Подмосковье с большей площадью за меньшую стоимость. Миграционные потоки в стране распределяются таким образом, что в Москве сосредоточивается наиболее платежеспособный спрос. Это стимулирует рост цен на жилье (в первую очередь повышенной комфортности). Развитие ипотечного кредитования также способствует увеличению платежеспособного спроса и подстегивает рост цен на жилье. Согласно статистике, количество ипотечных программ за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось втрое.

"Все будет хорошо, если все будет хорошо"

Однако возвращения к ажиотажу и стремительному росту цен никто не прогнозирует. По общему мнению специалистов, на рынке столичной недвижимости наконец-то наступила стабильность: ситуация приходит в норму и никаких резких скачков в ближайшее время быть не должно.

По словам Г. Стерника, "естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильными. На 2005-2006 годы прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня в диапазоне $1,9-2 тыс. за 1 кв. м)". Такую же точку зрения высказал и Р. Мурадян: "Сегодня становится очевидным, что такого роста цен, как в последние четыре года, уже не будет. Цены составят около $2 тыс. за 1 кв. м в пределах 15%-ного коридора".

Тем не менее эксперты допускают теоретическую возможность иного варианта развития событий, если произойдет резкая и неожиданная перемена экономической ситуации в стране. Пока серьезных предпосылок для этого нет, но за последние годы всем пришлось привыкнуть к не слишком приятным сюрпризам. "Оптимальной для рынка была бы фиксация на этом уровне, - подчеркнул Е. Михаленков. - Спрос сейчас достаточно высок, он находится на уровне прошлого года, но квартир, выставленных на продажу, в два раза больше. Поэтому наиболее вероятный вариант развития событий - стабилизация рынка, фиксация цен. Но только в том случае, если не случится серьезных потрясений, если все будет хорошо".

Елена Бармина, Директор департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН":

- На рынке вторичного жилья, похоже, начинается процесс "переоценки ценностей" в результате более четкой сегментации пожеланий покупателей. Кроме того, постепенно увеличивается количество сделок, где в договоре купли-продажи фиксируется полная рыночная стоимость квартиры. Нельзя не заметить и появления довольно большого количества недавно оформленных в собственность новостроек.

В том, что касается структуры рынка вторичных квартир, большая часть их сегодня представлена в относительно старом фонде (1960-1980 годы). Между тем покупатели ищут более новое жилье с улучшенными планировками. И такие предложения, несмотря на то, что их количество пока невелико, уже появляются на рынке в различных ценовых диапазонах - от эконом- до бизнес-класса.

Возвращаясь к позитивным тенденциям, которые проявляются на сегодняшнем вторичном рынке, хочу особо остановиться на его сегментации. В течение нескольких последних лет ажиотажный спрос на все виды жилой недвижимости привел к тому, что привычные категории квартир практически нивелировались. Был момент, когда интерес к любым предложениям на вторичном рынке был так велик, что цены на панельный или кирпичный дом, старый или новостройку, квартиру с отделкой или без таковой отличались крайне незначительно. Сейчас количество предложений существенно выросло. Это дает возможность потенциальным покупателям более придирчиво относиться к предлагаемым вариантам и в свою очередь вынуждает продавцов быть более адекватными при оценке выставляемой квартиры.

Из других тенденций стоит отметить растущий интерес клиентов к сделкам с привлечением ипотечного кредитования. Процент таких сделок стабильно увеличивается.

Светлана Новикова, Маркетолог компании "Пересвет-Инвест":

- Цены на рынке вторичного жилья достигли своего психологического максимума уже в марте-апреле 2004 года. Это совпало по времени со слухами о перегреве рынка и с объявлением программы создания рынка доступного жилья. Но в связи с инерционностью рынка недвижимости продавцы продолжали увеличивать цены до середины лета. В результате спрос на покупку квартир снизился, и все лето на рынке было примерно одинаковое количество квартир.

По данным из разных источников, осенью количество квартир на вторичном рынке выросло более чем на 25%. Тем не менее продавцы пока не спешат официально снижать цены, хотя вполне уместным стал торг, позволяющий получить скидку до 10% . Оживление спроса в ноябре не изменило ценовую ситуацию. В начале этого года ситуация скорее всего останется стабильной. Уверенно можно прогнозировать рост количества операций по улучшению жилищных условий путем обмена с доплатой.

Начиная с сентября многие продавцы соглашаются на небольшое снижение стоимости квартир, выставленной на продажу.

По мнению специалистов, на рынке недвижимости наступила стабильность: ситуация приходит в норму и никаких резких скачков в ближайшее время быть не должно.

Дата публикации: 15:15 19 января 2005

Источник: bpn.ru