Арендатор: как его выбирать?

«Мы выбираем, нас выбирают. Как это часто не совпадает!» Эта фраза из старой песни наилучшим образом характеризует взаимоотношения на рынке аренды. Владелец квартиры, по понятным причинам, хочет сдать ее только «приличным людям». Но вот беда: параметры квартиры не всегда соответствуют запросам этих самых «порядочных людей». Или они готовы вселиться, но платить меньше, чем хотелось бы хозяину…

О конфликте потребностей и возможностей

Что хочет хозяин квартиры от своих жильцов? Не так много. Прежде всего, чтобы сама квартира была в целости и порядке. Арендная плата составляет сегодня (если говорить об эконом-классе) десятки тысяч рублей, стоит же квартира несколько миллионов – в этом свете понятно, почему многие владельцы считают сохранность недвижимости делом даже более важным, чем извлечение дохода. Во-вторых, все-таки получать арендные платежи. Сумму побольше, четко, точно в срок и не выслушивая от снимающих бесконечные «блюзы» о том, как им задерживают зарплату. И в-третьих, чтобы снимающие не ссорили их с окружающим миром – от соседей до государства.

Желание само по себе объяснимое, а в наших условиях оно усиливается еще и тем, что подавляющее большинство сдающих не платят налоги и, соответственно, не хотят, чтобы квартира вообще как-то «светилась». Идеальный арендатор не включает по ночам громкую музыку, не попадается на глаза участковому. Вот бы еще окончательно превратился в ниндзя и умел заходить в подъезд так, чтобы его не замечала консьержка…

Может ли хозяин квартиры позволить себе роскошь выбирать арендатора? На первый взгляд, ответ тут утвердительный: уже стали общим местом утверждения, что «количество снимающих в разы превышает количество желающих сдать» и «квартиры в эконом-классе сдаются буквально за несколько часов». Однако на поверку все оказывается не так просто: потенциальных арендаторов много, но все обладают теми или иными недостатками. Не забудем и о том, что предлагаемая нами к сдаче квартира тоже, мягко скажем, не идеальна: двор темный, в подъезде пахнет отнюдь не фиалками, обои местами отклеились, холодильник отпраздновал полувековой юбилей… Так что, если подходить к снимающим с чрезмерной строгостью, можно остаться ни с чем.

Осознанный выбор

Осознать, что выбирать предстоит меньшее из зол – штука вообще неприятная. Но необходимая в смысле избавления от всяческих розовых очков. Мы попросили риелторов рассказать о том, какие вообще снимающие бывают, и охарактеризовать каждую категорию парой слов. Скажем сразу, что полноценного рейтинга не получилось – так, штрихи к портрету. Но, надеемся, полезные.

Итак, самым массовым типом арендаторов, снимающих дешевое жилье, являются приезжие из регионов России и стран СНГ. Чаще всего в Москву они приехали для того, чтобы работать (разумеется, на самых неденежных работах, вроде медсестры или торговца на рынке) или учиться. Эти люди, говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate, непритязательны к условиям проживания: они не только не настаивают на наличии в квартире телевизора, холодильника или стиральной машины, но даже могут согласиться на отсутствие элементарного ремонта, исправной сантехники и т. д.

Не просят многого – это, с точки зрения арендодателя, несомненный плюс. Есть, однако, и минусы. Прежде всего, эти арендаторы хотят платить очень мало: 8-10 тыс. рублей, по их мнению, самая верхняя планка ежемесячной оплаты.

Кроме того, и эти деньги очень часто получаются с большими проблемами. Доходы данной категории не только нищенские, они еще и в высшей степени нерегулярные. Кроме того, психология, к примеру, рыночного торговца подразумевает готовность торговаться – всегда и во всем. Попытаться выклянчить из хозяина скидку или хотя бы отсрочку платежа – это, с точки зрения такого человека, дело обычное и правильное.

Есть и еще одна проблема: жить в квартире могут совсем не те, кто снимал ее. «Известны случаи, когда недорогая квартира сдавалась супружеской паре, а на деле уже через пару недель там проживало человек десять: близкие и дальние родственники, друзья и знакомые, – отмечает Елена Зубарева. – Или квартира превращалась в бордель. Вообще, риски от аренды здесь максимальные и полностью ложатся на арендодателя».

Повыше – потруднее

Эта категория снимающих на нашем рынке названия не имеет. Явно не бизнес-класс (он начинается сегодня с $3-5 тыс. в месяц). Но и не совсем чтобы махровый эконом – жить в «бомжатнике» эти люди не согласятся. Уместнее говорить о категории эконом-плюс.

Это люди, готовые отдавать за квартиру более 25 тыс. рублей в месяц. Квартирка окажется в обычном типовом доме, но вот к ее состоянию снимающие подойдут куда более жестко: захотят и ремонт, и что-то из бытовой техники. Сами эти люди тоже, скорее всего, приезжие. Но уже обжившиеся в Москве, ставшие более состоятельными – отсюда и деньги на съем.

В целом эта категория – весьма желанные клиенты для арендодателей. Однако следует помнить, что определенные «родимые пятна», описанные в предыдущей главе, могут вылезать и здесь. Иными словами, и здесь, сдав квартиру деликатной девушке, заявляющей, что она менеджер (и это окажется полной правдой!), можно через месяц обнаружить в квартире весь ее родной аул…

Есть мнение, что очень хорошо сдавать квартиру москвичам: они люди интеллигентные, а кроме того, имеют в паспорте все необходимые прописки-регистрации – дело нужное, если начнутся «разборки» с участковыми. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что все иначе. Тезис об интеллигентности отбросим сразу – это качество присуще конкретным личностям, а не жителям определенных городов. «Москвичи, как правило, довольно капризны, – говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». – Требований по поводу состояния квартиры – море. Кроме того, это достаточно нестабильная категория. Сегодня молодая семья поссорилась с родителями и решила жить отдельно. Сняли квартиру. Завтра деньги кончились (или не кончились, но с «предками» помирились и на семейном совете решили, что хватит валять дурака и надо покупать машину) – и арендаторы съезжают. Приезжие, те, кому просто некуда деваться, часто оказываются куда более предсказуемыми жильцами».

Заграница нам поможет?

В дорогих сегментах рынка – свои правила. Снимающие там куда менее многочисленны, поэтому говорить о неких «типовых категориях» вряд ли уместно. Впрочем, одна категория, описать которую вполне возможно, есть. Это иностранцы.

В 90-е годы они были самыми желанными арендаторами. Объяснялось это просто: они получали огромные, по нашим понятиям, зарплаты, к тому же в так любимых в ту пору долларах. Сегодня, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», иностранцы, конечно, не самые бедные снимающие, но уже и не самые богатые. Их ценовая категория – добротный бизнес-класс, по цене $5-6 тыс. в месяц. Самые шикарные апартаменты, по цене $20, 30, 40, даже 50 тыс. в месяц (есть на рынке такие предложения) иностранец никогда не снимет. Это уже для состоятельных россиян.

Иностранец из США или Европы – человек солидный, предсказуемый. «Сюрпризы» вроде того, что постоялец уехал не заплатив, с ним не то чтобы исключены (полностью они не исключены вообще ни в какой категории), но крайне маловероятны. Но есть у «импортных» снимающих одна особенность: квартиру за них оплачивает обычно фирма – это значит, что деньги перечисляются на банковский счет, скрыть их совершенно невозможно. То есть со всех арендных денег придется заплатить налоги, а это и 13% денежных потерь, и довольно хлопотная и муторная процедура.

Вместо резюме

Сдача в аренду – это бизнес, а бизнес – это риск. С этим постулатом придется считаться. Устранить риск полностью невозможно, можно лишь постараться снизить его. Как? Об этом сказано тысячи раз: контролировать по возможности все. Проверить у снимающих личные документы, составить максимально конкретный договор, включив в него все потенциальные «траблы». Не стесняться проверять – кто, к примеру, фактически проживает в квартире.

Хороший вариант – арендатор «по рекомендации», то есть тот, кого вам кто-то рекомендует. Правда, аренда «по знакомству» почему-то предполагает, что цена будет ниже. Тезис этот всегда казался автору спорным: если ты мой знакомый, то и я твой. Значит, с равным успехом можно претендовать и на то, что квартиру будут снимать подороже – из дружеских чувств к арендодателю. Но так в жизни, увы, не бывает. Такова се ля ви, как говорят у них…

Дата публикации: 12:08 05 февраля 2008

Источник: bpn.ru