Новый жилищный кодекс: могут ли участников ипотеки выкинуть на улицу за долги?

В конце 2004 г Госдума приняла основные документы, направленные на формирование рынка доступного жилья. Проблем в этой сфере скопилось немало, и для их решения нужен был именно комплексный пакет документов, регулирующий различные моменты жилищного законодательства. Такого объемного пакета документов в практике Госдумы до сих пор не было. Между тем, насущная необходимость в решении вопроса об обеспечении россиян доступным жильем назрела давно. Хотя реальные доходы населения растут /по предварительным прогнозам, в 2004 г они должны были вырасти на 9 проц по отношению к 2003 г/, приобретение и строительство нового жилья до сих пор остается прерогативой богатых. Граждане со средним достатком не могут преодолеть «порог» решения жилищной проблемы, поэтому вкладывают деньги в престижные, но менее значимые приобретения. Это и бытовая техника, и машины, и поездки на зарубежные курорты. Таким образом, существенная часть доходов россиян уходит за границу.

В то же время наличие собственного благоустроенного жилья имеет немаловажное значение в формировании среднего класса. Именно он является залогом стабильности общества и нормального функционирования рыночной экономики. О необходимости увеличения среднего класса говорил президент Владимир Путин и многие представители власти. Обеспечению людей жильем во многом мешали устаревшие законы, по которым мы жили до последнего времени. Но теперь ситуация изменилась — из заявленных 27 законопроектов к концу прошлого года были приняты 25, остальные находятся в стадии доработки. Что изменится для россиян, желающих построить или приобрести жилье после вступления этих законов в силу? Этот вопрос, в частности, обсуждали в четверг участники заседания «Дискуссионного клуба», организованного фондом «Институт экономики города».

Открывая заседание, президент фонда Надежда Косарева отметила, что принятые законы можно разделить на пять тематических блоков. Первый — определяющие новую жилищную политику. Главный документ, регулирующий этот вопрос — новый Жилищный кодекс. В соответствии с изменившимися экономическими реалиями, в нем прописан главный для всех заинтересованных лиц аспект жилищной проблемы — рынок недвижимости переходит на рыночные рельсы. Бесплатное жилье больше не будет предоставляться всем желающим — право на него имею только малоимущие граждане. Остальным закон обеспечивает условия для приобретения жилья, возможно, с частичной поддержкой государства. Таким образом, Жилищный кодекс законодательно урегулирует реально сложившуюся ситуацию на рынке жилья.

Однако для того, чтобы программы поддержки населения, такие как ипотека, заработали, необходимо увеличение платежеспособного спроса. По данным Н. Косаревой, на сегодняшний день лишь 12,5 проц россиян могут приобрести жилье за счет собственных средств или взять ипотечный кредит. Реальное вступление в силу и практическая работа недавно принятых законов должны обеспечить к 2010 г рост этой цифры до 30 проц. В частности, это произойдет из-за того, что уменьшатся риски потери выдаваемых в кредит денег и банки смогут уменьшить процентные ставки. На это направлено создание правовой базы системы страхования кредитных рисков в ипотеке.

Третьим, и немаловажным аспектом, который урегулируют принятые законы, является увеличение предложения на рынке жилья. Основным документом, направленным на это, является Градостроительный кодекс. Его цель — снять административные барьеры, связывающие строителей и инвесторов многочисленными согласованиями с чиновниками. Здесь предложения разработчиков закона были приняты не до конца — например, доступ к земле под застройку по-прежнему регулируется государством и предоставляется только в аренду, в то время как предлагалось распределять участки на открытых аукционах и в собственность.

Также  Н. Косарева выделила в отдельный блок законы и поправки, облегчающие транзакции на рынке жилья и увеличивающие права заинтересованных сторон. И, наконец, налоговый блок — принятые законы в этой области должны сделать жилищный рынок прозрачнее. В первую очередь, это произошло из-за снижения налогов — например, ставка подоходного налога на материальную выгоду понижена с 35 проц до 13 проц, отменен НДС на продажу жилья и земельных участков. По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, аналогичных налоговых льгот на рынке недвижимости нет нигде в мире. 85-90 проц идей экспертного сообщества были реализованы при принятии закона.

В то же время, закон о введении местного налога на недвижимость принят пока только в первом чтении. Это связано с тем, что он вызвал много вопросов у депутатов и экспертов. Население пока относится к налогу на недвижимость в целом не очень положительно, боясь огромных выплат за жилье. Поэтому закон будут усовершенствовать, чтобы не пострадали небогатые владельцы стандартного жилья, в котором проживает обычная семья. Основная тяжесть налога должна прийтись на богатых граждан, проживающих в элитных коттеджах огромной площади. В то же время, местный налог на недвижимость важен для формирования бюджета города. В этой связи Н. Косарева рассказала, что авторы закона предложили разделять объекты недвижимости. Налоги с равномерно расположенных построек — обычного жилья, гаражей, дач и пр — отдать в местный бюджет, а с коммерческой недвижимости — в региональный. Комментируя это новшество, К. Апрелев отметил, что в этом случае у муниципальных властей появятся основания препятствовать строительству офисов и предприятий и переводу жилых помещений в нежилые.

Участники дискуссии не обошли вниманием и принятые законы, направленные на усиление роли ипотеки. Большинство россиян, соответствующих требованиям для получения жилищного кредита по доходу и возрасту, предпочли бы именно ипотечный кредит на приобретение готового жилья. До недавнего времени ипотека не была законодательно урегулирована. В частности, запрещалось обращать взыскание на единственное жилье, требовалось огромное количество согласований с органами опеки и попечительства, члены семьи собственника могли претендовать на жилье, находящееся в ипотеке. Теперь эти ограничения сняты. О том, что нововведения позволят банкам снизить ставки по ипотечным кредитам, говорилось выше. Некоторые банки уже предлагают кредиты по ставке 9 проц годовых, и эта цифра должна постепенно снижаться. Кроме того, благодаря системе страхования кредитных рисков будет снижен и первый взнос по ипотеке — он должен быть 10 проц и меньше, считают участники дискуссии. Это очень важно для молодых семей с достаточно большими доходами, но не имеющих накоплений. Для таких семей могут быть разработаны специальные программы по кредитованию первого взноса.

Но не только проблема первого взноса волнует тех, кто размышляет о том, стоит ли решиться на ипотеку. Как поступят с теми, кто по тем или иным причинам не смог оплатить ипотечный кредит? Не окажутся ли эти люди на улице? В этом случае банк имеет право продать квартиру собственника, покрыв тем самым недополученную сумму. Остаток суммы получает уже бывший собственник с тем, чтобы приобрести другое жилье, меньшее по размеру. Если же полученной суммы недостаточно для покупки новой квартиры, человека переселяют во временное жилье. Для этого муниципалитет может формировать маневренный жилищный фонд для предоставления его заемщикам, оказавшимся в кризисной ситуации. Конечно, создание такого фонда — не обязанность муниципальных властей, однако он является одной из гарантий того, что ипотека в районе будет развиваться. В случае если временного жилья нет, банк, кредитовавший заемщика, сам будет изыскивать пути реструктуризации и постепенного погашения долга. Выкидывать должников на улицу банки не будут — это противоречит Конституции РФ, так как нарушает право человека на жилище. Да и самим банкам это не нужно — им важнее так или иначе получить свои деньги, поэтому они тоже заинтересованы в поиске вариантов для каждой конкретной ситуации.

Как долго можно жить в жилье из маневренного фонда? При заселении заемщик заключает с муниципалитетом договор найма на определенный срок, по истечении которого договор может быть продлен. Теоретически в таком доме можно жить неограниченный срок, однако условия проживания вряд ли будут идеальными.

В то же время, например, в США схема выселения должника уже давно отработана. Если заемщик перестает платить проценты, заложенную квартиру продадут за 3 месяца и 20 дней. Но, по правилам, даже за 5 дней до продажи заемщик может вернуть себе заложенный объект, погасив задолженности. Существуют и юридические нюансы, позволяющие заемщику оттянуть торги. Например, объявление о банкротстве или передача права собственности на объект третьему лицу, который будет выплачивать долги. Впутываться же в судебные процедуры, даже с учетом четко отлаженного американского правосудия, американскому бизнесу никак «не с руки».

Большинство банков стремится получить спорный объект в собственность, а потом его выгодно перепродать. Причем заемщик может не выселяться из объекта недвижимости, когда происходит реализация залога. Новый владелец обращается в суд, и по его решению местный шериф куда-нибудь да выселит должника. Проживающие вместе с заемщиком дети или престарелые, больные родители в расчет не берутся. Вероятно, поэтому большинство должников заблаговременно стараются покинуть потерянную недвижимость.

В Европе же в установлены четкие правила выселения должников. Например, во Франции не разрешено выселять в зимние месяцы, а в Великобритании, наоборот, выселяют в любую погоду, и в течение месяца. Конечно, ставки по кредиту в этих странах гораздо ниже российских. Но стоит учесть, что у них ипотека развивалась в условиях давно и успешно функционирующей рыночной экономики и урегулированного жилищного законодательства. Для нас это пока лишь вопрос будущего.

Но вернемся к российским реалиям. Государство не собирается тратить бюджетные деньги на то, чтобы платить за должников. Другое дело — специальные программы. Если правительство в рамках, скажем, программы «Молодая семья» решит гарантировать кредитные риски тех, кто попадает под ее действие, дополнительные средства включат в бюджет программы.

Участники дискуссии отметили необходимость формирования фонда социального жилья, куда будут селить малообеспеченных граждан. Именно для этих целей с 2007 г отменяется бесплатная приватизация жилья, и квартиры тех, кто не оформил право собственности до этого срока, будут отнесены к этому фонду. Такое жилье нельзя продавать, менять и передавать по наследству иначе, как с согласия муниципалитета. В то же время, внутри фонда социального найма операции по обмену возможны. В этот фонд также могут входить дома, построенные 20-25 лет назад и уже не полностью отвечающие современным требованиям. Между тем, выступающие отметили, что новое жилье для социальных целей также будет строиться, и по своему качеству оно не будет отличаться от коммерческого. Ведь не исключено, что квартира может перейти в фонд коммерческого жилья, и если она будет плохой, то в условиях рынка ее никто не купит.

Пакет создал уникальные условия для решения жилищных проблем, резюмировали участники дискуссии. В то же время для того, чтобы эти законы заработали, необходимо принять соответствующие распоряжения на местах, отметил директор Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики Сергей Круглик.

Судьба части документов, регулирующих строительную отрасль, должна решиться в первом квартале 2005 г. Иначе может возникнуть ситуация, когда быстро формирующееся предложение превысит спрос. Она, в свою очередь, несет риск повышения цен на жилье, чего хотелось бы избежать как властям, так и риэлторам, отметили выступающие. Однако повышения все-таки вряд ли удастся избежать. По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», при условии проведения комплексных реформ реальные цены на жилье за вычетом инфляции увеличатся в 2010 г в 1,6 раза по сравнению с 2003 г. При этом основной рост цен придется на период 2004-2006 гг /в 1,45 раза по сравнению с 2003 г/. Это произойдет из-за увеличения спроса на жилье за счет более интенсивного развития ипотечного кредитования, в то время как объемы строительства жилья вырастут незначительно. В то же время, после 2007 г объемы строительства должны вырасти, что будет способствовать стабилизации цен, считают авторы исследования.

Дата публикации: 10:16 21 января 2005