Цены на жильё. Что год текущий нам готовит?

Начало года для всех, кто планирует совершать сделки с недвижимостью, всегда сопровождается мыслями о возможной ценовой ситуации. И хотя прогнозы далеко не всегда оправдываются, вопрос "Что делать: покупать или продавать?" задает себе чуть ли не каждый владелец квадратных метров…

Есть строгая зависимость цен на недвижимость от мировых цен на нефть

На рынке жилья за последние два-три года темпы ежемесячного ценового прироста существенно снизились, и даже не наблюдалось ранее столь заметных скачкообразных сезонных повышений цен. Хотя и период так называемой стагнации (в смысле некоторой приостановки роста цен) на самом деле был скорее условным, чем реальным. На деле стоимость дешевого жилья повышалась постоянно, единственное, на что мог рассчитывать покупатель, так это на то, что продавец не запросит за жилье больше после внесения залога, то есть цена сохранится на период брони. Что касается элитного жилья или квартир бизнес-класса, то динамика цен здесь традиционно была менее подвижной, нежели в сегменте эконом-класса, поэтому в краткосрочном и даже среднесрочном периодах можно было говорить об установившихся ценах. При этом, как ни странно определенные виды городского жилья класса люкс сохраняли и сохраняют постоянный рост цены предложения и что называется не ищут покупателей.

К концу 2007 года квадратный метр продавался уже не за $4250-4500, как было еще летом, а примерно за $4900-5200. И если кому-то удавалось осуществить сделку чуть-чуть дешевле, то, ему просто повезло. Начало текущего года не привнесло существенных изменений, как и ранее самое ликвидное жилье уверенно дорожает. И хотя доходность рынка - не в пример уровня 2003-2004 гг. - не столь высокая, возможности рынка еще достаточно велики. Собственно, это обстоятельство и сохраняет крупных игроков приверженцами своего дела.

Причины ценового роста традиционно вытекают из общеэкономических факторов.

А поскольку экономика России с каждым годом все сильнее вливается в мировую экономику, то и ее активы все сильнее зависят от ряда общемировых экономических показателей. Так, напрямую, можно отметить строгую зависимость цен на недвижимость от мировых цен на нефть. Если бы баррель в свое время не подорожал, цены на столичное жилье могли бы рухнуть в одночасье. Сегодняшняя ситуация во многом зависит от того как разрешится экономический (и в частности ипотечный) кризис в США, где бюджет явно перенасыщен долговыми обязательствами, по цепочке подрывающими экономику богатейшей страны мира. По крайней мере, уже сейчас можно ожидать некоторого снижения стоимости одного барреля "черного золота", соответственно подешевеет и российская нефть (иначе на мировой рынок мы не выйдем), а она, как и недвижимость, привязана к доллару.

Можно ли в связи с этим ожидать падение цен на жилье?

В какой-то степени, да. Такое возможно. Причем очевидно, что, в первую очередь, ситуацию с ценами ощутят жители крупных городов и, прежде всего, столицы. Но не стоит забывать о компенсационных факторах, которые будут препятствовать снижению цен на рынке жилого фонда. Для начала можно вспомнить увеличение цен на строительные материалы и, в первую очередь, на цемент, который за прошедший год подорожал более, чем в два раза. Не секрет, что рынок новостроек задает цены, а вторичный уже подхватывает эстафету. Так что если дорожает строительство, то соответственно дорожает и то, что строится, и то, что уже построено ранее. Разумеется, противостоять падению цен будут и крупнейшие инвесторы, застройщики и девелоперы - им не выгодно уменьшать размер своей прибыли. И дело тут вовсе не в сговоре, как многим кажется, тут и не сговариваясь каждый будет отстаивать свои коммерческие интересы.

При этом рынок - это саморегулирующаяся система и сдерживать его искусственным способом длительное время - не реально. Не случайно мы можем наблюдать его колебания: так, в первой половине прошедшего года эксперты говорили о некотором снижении цен, а с приходом осени, наоборот, об их повышении. Впрочем, заключения аналитиков зачастую не совпадают. Например, по данным Интернет-портала rway.ru цены конца декабря 2007 года и конца 2006 года совпадают. И, по словам гендиректора одноименного портала - информационно-аналитического агентства RWAY - Александра Крапина, рублевое подорожание в 1,2% вызвано ничем иным, как снижением курса доллара по отношению к рублю. А вот Олег Репченко, глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", если верить публикациям в Интернете, считает повышение цен в октябре-ноябре 2007 года в среднем на 2% естетственной ответной реакцией на падение доллара на 1 рубль (то есть на 4%). Еще одно мнение - Владислава Луцкова - руководителя аналитического центра холдинга "Миэль-недвижимость", который утверждает, что октябрьский рост цен составил 3,8%.

Что же все-таки можно ждать от рынка жилья с приближением весны?

По мнению многих специалистов, подорожание не должно намного превысить темпы инфляции. К слову сказать, на конец 2007 года инфляция составила 12%. Согласно аналитическим обзорам рост цен может составить 15-18%, возможно и 20%, а в отдельных сегментах и 25%. Дело в том, что в настоящее время на рынке внимательнее относятся к классам жилья. Если еще несколько лет назад не было особой разницы между квартирой бизнес-уровня и жильем повышенного комфорта, то теперь, как говорится, "найдите 10 отличий". Возможно это только повод для ценовой накрутки, но с другой стороны повышение цены без увеличения спроса вызывает сомнения. К слову сказать, по мнению специалистов управляющих партнеров компании "МИЭЛЬ-новостройки" к концу 2008 года со столичного рынка исчезнет жилье эконом-класса: спрос на него значительно превышает предложение, поэтому рынок дешевых квартир перебазируется за МКАД. В Москве же будет активно развиваться рынок жилья бизнес-класса и элитного жилья.

Сложно представить себе, что за однокомнатной квартирой нужно будет ехать за МКАД, все-таки "однушки" и дешевенькие "двушки" - один из наиболее оборачиваемых сегментов на рынке жилья. К тому же дефицит предложения пресловутых "однушек" ощущается и ближайшем Подмосковье!

Стоит также отметить, что, несмотря на ценовую моду новостроек рынок вводимого жилья, по мнению экспертов корпорации "ИНКОМ-недвижимость", составляет примерно 37 тыс. объектов, а в сравнении с имеющимся жилищным фондом - 3 млн. квартир - это около 1%. Так что в значительной степени при расчете среднерыночных цен непременно стоит учитывать положение дел на вторичном рынке.

Интересно, что многие опасались негативного влияния на рынок парламентских выборов в декабре 2007 года. Однако ничего страшного не произошло, активность на рынке сохранилась высокой. В связи с этим не стоит опасаться и предстоящих выборов Президента России - вряд ли они повлияют на изменение ценовой ситуации, предсказываемой нам ведущими экспертами в области жилой недвижимости. Соответственно и планы по покупке или продаже (а, может, аренде, ренте и пр.) нужно проводить с учетом типа имеющегося жилья и прогнозируемого роста цен.

Дата публикации: 11:33 14 февраля 2008

Источник: bpn.ru