Арендные зарисовки и наблюдения

ВАМ ЧТО, ЖАЛКО 13%?

Налоги с доходов от найма - тема сейчас весьма популярная. Особенно мне понравился один заголовок: "Как сдать квартиру и остаться на свободе". До тюрьмы, правда, пока еще не дошло. Кто не в курсе: наймодатель должен декларировать свой доход и раз в год платить с него налог в 13 процентов. И оно, конечно, по сути, правильно, если бы не одно "но". Логика налогообложения в том, что государство выступает организующим началом в правовых отношениях, за что и получает свою "зарплату". Спрашивается, за что платить государству в сфере жилищного найма, если толку от него, извините, как от козла молока. Платите вы честно налог, потом у вас случается проблема, вы идете в суд, а они сделать ничего не могут, поскольку ничего не регламентировано. И искать ваших бывших жильцов, естественно, никто не будет.

Я, конечно, не могу со страниц газеты призывать вас не платить налоги. Но, я думаю, что призывать вас и не надо, вы же понимаете... Вот иллюстрация. У моей родной тети из ее однушки в Выхино вывезли все. Нет, я не вру - сущая правда, случилось это месяц назад. Помимо того что увезли мебель, отодрали все, что плохо держалось. Причина для такого неординарного поступка была у жильца самая уважительная, даже две. Первое - тетя решила поднять аренду. Вы будете смеяться - до 300 долларов. Второе - она не взяла залог в размере месячной ставки на случай непредвиденных обстоятельств (а в сфере найма они всегда непредвиденные). Не взяла, потому что человек был хороший, к тому же чей-то знакомый. Короче, жилец обиделся и, вместо того чтобы наскрести лишние 50 долларов или тихо съехать, решил громко отомстить. Искать его - дело бесполезное. Сами понимаете, человек неместный.

ОБМЕНЯЛ КВАРТИРУ - ПОДЕЛИСЬ С ГОСУДАРСТВОМ

Налоги и недвижимость вообще тема интереснейшая. Все обсуждают новые законы, но есть много мелких нюансов, о которых даже не все профессионалы знают. Вот вам еще одна история, правда, не про аренду. Как раз сейчас мне, поверите ли, довелось продавать квартиру. Приватизирована она была аж в начале 90-х и ни разу не меняла хозяев. Но формально новое свидетельство о регистрации было получено 31 декабря 2004 года - прямо перед Новым годом (Москомрегистрация героически работала). Дело в том, что бабушка умерла, и мама унаследовала ее долю, а это требует регистрации. По идее, при продаже квартиры подоходный налог берется только при стоимости свыше миллиона, и если квартира в собственности менее трех лет (до прошлого года был порог в 5 лет).

Наш покупатель хотел регистрировать по реальной стоимости, а не по БТИ, будучи даже готов пойти на связанные с этим нотариальные пошлины (как он сказал, "надо бояться не больших расходов, а маленьких доходов"). Я был не против, но на всякий случай позвонил знакомым риэлторам. Они меня огорошили: хотя квартира никогда не продавалась, мы вполне можем попасть под налог, поскольку девочки в налоговой инспекции смотрят на это чисто формально: новое свидетельство о регистрации есть? Есть. Платите налог. Потом решение МНС, в принципе, можно оспорить, но только через суд. Вы хотите судиться с государством? Я нет. Заметьте, что у нас в стране свобода договора, и любой вправе продать свое жилье не только по БТИ, но хоть за три рубля. Спрашивается, нормальному человеку (то есть не журналисту) такое придет в голову? Не придет. И получит он, в итоге, бумажку из своей налоговой инспекции - плати, голубчик 13 процентов. А у него не то, что проценты, ему квартиру отделать не на что - весь в долгах как в шелках. Он ведь не прибыль получил, а просто квартиру обменял через продажу.

ПБОЮЛ - "ЛИЦО БЕЗ ОБРАЗОВАНИЯ"

Вернемся к нашей аренде. Почему все не спешат выполнять законы? Потому, что никто точно не знает, где законы, а где просто какой-то начальник ни с той ноги встал и издал некое распоряжение, похожее на закон. У нашей власти семь пятниц на неделе. Если бы это не было столь скучно, я бы мог процитировать вам официальную налоговую книжку двухлетней давности, которая грозно провозглашает, что любой, кто сдает квартиру, непременно обязан зарегистрироваться как предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ).

А как лицо, прошедшее через эту увлекательную процедуру (по другому поводу), я могу много рассказать, что это такое. Есть два выхода - нанять бухгалтера или застрелиться. Больше всего мне понравилось, что если сразу не встать на упрощенную систему отчетности в инспекции при первичной регистрации, то потом на нее можно перейти только на будущий год. Но вам об этом, конечно, не говорят, а когда вы приносите свою "упрощенную" отчетность, сообщают, что так нельзя. Знакомый налоговый консультант тогда подсказал мне хороший выход - закрыть "дело", пока не поздно. Что я и сделал.

Впрочем, мне не известен ни один случай, чтобы наймодатель зарегистрировался как ПБОЮЛ. И правильно - вскоре эта странная идея сошла на тормозах, а налоговики сказали, что их вообще неправильно поняли. У нас, вообще, понять что-нибудь правильно очень трудно, поэтому лучше всегда не спешить выполнять указания, а исходить из здравого смысли и общепринятой практики. А она такова. Если вы сдаете квартиру экономкласса, надо обзвонить максимум агентств. За их услуги вы ничего не платите - платит наниматель. Единственный минус - надо быть наготове показывать. Есть, правда, и такая вещь, как эксклюзивный договор. Для элитной аренды - это норма, а вот в дешевом секторе это нечто комичное.

ДВА АГЕНТА В ОДНОМ ФЛАКОНЕ

Не удержусь, расскажу еще одну байку. Года два назад мы с женой снимали квартиру. Надо было срочно, дешево и в определенном районе. Приезжаем на просмотр и выясняем, что хозяйка квартиры - на "эксклюзиве" (то есть платит за подбор правильных жильцов). Эксклюзивность была та еще! Это была пожилая женщина явно с не очень здоровой психикой. Но главное, там было два агента, причем оба из одного весьма крупного и уважаемого агентства. То есть наниматели (мы), должны были тоже платить, несмотря на свою правильность.

Хозяйке мы не пришлись с первого взгляда. Никто не успел открыть рта, а она уже начала: "Они мне не нравятся, кого вы мне привели? Не хочу москвичей!" Почему ее так беспокоило, кто будет жильцами, ума не приложу - квартира была полностью убита. Выносить что-либо оттуда было бы безумством - полчища побеспокоенных тараканов догнали бы злоумышленников и растерзали на месте преступления, не доводя дело до милиции. Мы пошли смотреть просто из любопытства - все равно приехали через весь город в час пик. Она подслушала наш разговор с женой и закричала: "Что? У вас еще ребенок?!" "Нет, - соврал я, - но когда соберемся, сразу сообщим вам". Агенты тихо давились от смеха вместе с нами. "Где ты ее откопал?" - спросила коллегу наша агентша. "Эксклюзив!" - грустно пожал он плечами.

* * *

Короче говоря, не надо эксклюзивов, спрос велик, и если цена нормальная, жильцы найдутся. Если же вы наниматель, то не надо информагентств и надежд, что найдете квартиру по рекламе. При существующей системе, когда хозяин не платит агенту, и при любознательности фискальных органов никто дешевую квартиру рекламировать не станет. Есть два реальных варианта - поиск через знакомых и через агентство. Услуга агентства стоит одну месячную ставку аренды, все, что меньше - лохотрон. За эти деньги они подберут вариант, проверят, что сдающий имеет отношение к данной квартире, и помогут составить договор. Но за последствия риэлтор не отвечает, а договор не имеет реальных судебных перспектив. Если вы иногородний, будьте готовы, что, скорее всего, хозяин откажет вам во временной регистрации (МНС обещало подружиться не только со старшими по подъезду и стукачами-добровольцами, но и с паспортистками). Так что прописку придется покупать у оборотней в погонах или пользоваться другими народными средствами. Удачи!

Дата публикации: 10:55 21 января 2005