Между страхом и жадностью

Инвесторам всегда приходится выбирать между стремлением к высокой доходности и уровнем риска при вложении средств в те или иные финансовые инструменты. Проблема такого выбора возникает и в тех случаях, когда речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, которым помимо общерыночных рисков присущ еще и ряд специфических рисков.

Риски, сопутствующие вложениям в земельные ПИФы, связаны с правом собственности на землю, с выбором участка, его освоением. Самыми низкорискованными здесь, как поясняют эксперты, являются ипотечные фонды, которые выкупают пулы ипотечных закладных и получают доход по ним.

Весьма высокой степенью надежности отличаются и так называемые арендные или рентные фонды. Они приобретают в собственность объект недвижимости и получают доход, сдавая его в аренду. Преимущественно риски – юридические, но они снижаются практически полностью за счет специализированного депозитария, который утверждает все сделки.

Стоимость паев изменяется в соответствии с увеличением стоимости офисной недвижимости, а средства, полученные от аренды, реинвестируются.

Но есть оборотная сторона – невысокая доходность. По словам экспертов, такие фонды приносят своим вкладчикам от 15 до 25 процентов годовых (в случае с ипотечными фондами доходность может быть еще ниже – на уровне 10–12 процентов годовых).

Значительно больше могут дать инвестиции в строительные и девелоперские фонды. Управляющая компания либо вкладывает средства, привлекаемые в эти фонды, в строительство и получает долю в отстроенном объекте, либо берет на себя роль девелопера и начинает строительство самостоятельно, разрабатывая проект, покупая землю и т. д. В этом случае юридические риски значительно выше. К тому же добавляются строительные риски, административные, операционные, риск изменения рыночной конъюнктуры. Зато, если повезет, доходность в этом случае может оказаться на уровне 30-40 процентов.

Кстати, о кризисе. Выбирая фонд недвижимости, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечным. Особенно актуальна эта истина для девелоперских и строительных фондов, доход которых состоит из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой ее реализации. Если цель вложения в фонд недвижимости – не преумножить, а сохранить, то лучше выбрать ипотечный или рентный фонд.

За рубежом участие розничных инвесторов в фондах недвижимости широко распространено, а сами фонды имеют налоговые льготы. Однако структура имущества в таких фондах подлежит жесткому государственному регулированию, поскольку строительные и девелоперские фонды – дело рискованное.