Рынок загородного жилья Подмосковья - количественный рост и качественные перемены

Мода на загородное жилье овладевает сознанием имущих россиян все прочнее. Но покупать землю для самостоятельного строительства на нашем диковатом рынке опасно. И платежеспособный спрос продолжает толкать вверх цены на дома в организованных коттеджных поселках вокруг Москвы. В разумных для постоянного проживания географических пределах достойного предложения коттеджа дешевле 300 тысяч не найти. Дорого. Менее денежные покупатели либо расширяют географию поиска дома до границ Московской области с соседними областями, либо рассматривают предложение квартир в малоэтажных жилых комплексах, вписанных в природную среду.

По данным информационно-аналитического агентства RWAY за 2007 год, на загородном рынке Московской области было предложено примерно 60 организованных коттеджных поселков. Суммарно предложение за год составило около 8,3 тысяч коттеджей, около 2 тысяч таунхаусов и около 8 тысяч земельных участков в организованных поселениях, которые можно застраивать самостоятельно. В денежном выражении, по данным компании Penny Lane Realty, по итогам 2007 года совокупное предложение на загородном рынке увеличилось значительно: с $5,8 млрд по состоянию на первый квартал 2007 года до $7,4 млрд к концу третьего квартала.

Наиболее активно развивалось строительство загородного жилья в срединной зоне Московской области (20-50 км от МКАД) по Новорижскому, Дмитровскому, Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. Предложение загородного жилья было представлено в равных долях в элитарном и бизнес сегментах - по 40%, оставшиеся 20% приходились на предложения экономкласса. Коттеджи с участком земли экономкласса предлагались по $250-300 тысяч, предельно верхние ценовые показатели в бизнес-классе - по $500-700 тысяч, а для элиты верхняя граница не устанавливается.

Эксперты отмечают рост цен в 2007 год во всех ценовых сегментах рынка загородного жилья, причем максимальный рост был характерен для дорогого загородного жилья (элита и бизнес-класс) - свыше 50%, а рост в экономклассе составил приблизительно 30%. В результате роста цен средняя стоимость коттеджа в Московской области в организованном коттеджном поселке составила около $2 млн, а на объекты экономкласса - примерно $300 тысяч.

Генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин отмечает относительную стабильность как в росте цен, так и в объемах предложения. Однако, по данным компании Penny Lane Realty, предложение в первом квартале прошлого года составляло 1,7 млн кв. м, а к концу третьего квартала - уже 2,2 млн кв. м. Рост предложения несколько снизил продажи застройщиков - с $1 млрд в первом квартале до $860 млн в третьем. Впрочем, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ (40 км по Новой Риге) Петр Кирилловский говорит, что застройщиков небольшое снижение продаж нисколько не смущает, поскольку рынок переживает пору стабильного роста. Без учета колебаний валютного курса за весь прошлый год дома в поселке "Величъ", например, поднялись в цене на 29%. «Продавцы нашего поселка обычно действуют в общем фарватере решений игроков загородного рынка, - говорит Кирилловский. - Так что с учетом рублевой инфляции рост цен был совсем незначительный, процентов пять». Тем не менее в отчетах аналитики приводят показатели без скидок на какие-либо поправочные коэффициенты. "По итогам 2007 года можно отметить, что средние цены на домовладения выросли по сравнению с 2006 годом на 48,8%, что выше аналогичного показателя в 2006-м (по сравнению с 2005 годом), который составил 42%.

Если рассматривать динамику цен по расстоянию от Москвы в сравнении с 2006 годом, можно отметить, что самыми дорогими остались домовладения на расстоянии менее 10 км от МКАД - $2,532 млн, а самыми дешевыми на расстоянии более 60 км - $316 тысяч", - говорится в ответе для "Газеты" компании Rodex Group.

«Цены же реальных сделок были ниже цен предложений минимум на 7-10%», - подчеркивает Крапин. Руководитель отдела розничных продаж управляющей компании "Финансы и недвижимость" Сергей Мазенков отмечает как итог 2007 года существенное насыщение спроса на севере и северо-западе Московской области.

Малоэтажки вместо коттеджей

Как отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков, текущий этап развития рынка пригородной земли характеризуется тем, что крупные землевладельцы начали вовлекать свои активы в хозяйственный оборот. Одни начали заниматься их освоением (УК «Масштаб», RDI Group), другие - активной распродажей земель (компания «Гектар», бывшая «Нерль»). Кроме того, рынком загородного жилья заинтересовались западные девелоперы и фонды - Starr Investments, Mirland Development, Limitless, RIGroup, Thor United, Magnat Real Estate Opportunities, Orco Property Group. Этот интерес, в частности, также поддержал текущий рост цен.

Руководитель аналитической службы "МИАН - Агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев сообщил, что средняя цена предложения в минувшем феврале увеличилась почти на 4-5% по сравнению с прошлым месяцем и составила около $2958 за 1 кв. м. При этом рост цен на коттеджи как в новых поселках, так и на вторичном рынке составил около 5%, а цена на земельные участки по сравнению с январем выросла всего на 1-1,3%.

По своей структуре предложение в сегменте экономкласса состояло из коттеджных поселков, расположенных на расстоянии 10-50 км от Москвы и из многоквартирных малоэтажных домов. При этом аналитики рынка отмечают, что время экономкласса еще не пришло. Во-первых, потому, что такие дома и поселки не сильно привлекают покупателей из-за отсутствия инфраструктуры. А во-вторых, застройщики пока удовлетворяют спрос в среднем и высоком ценовом сегменте.

Ликвидировать этот пробел, в частности, застройщики предполагают в этом году. Шульков из «Усадьбы» говорит, что и в этом году продолжится активное развитие инфраструктуры на наиболее активно развивающихся направлениях, преимущественно торгово-деловой и социальной. На Новорижском шоссе это инфраструктурные комплексы «Павлово подворье» и NovaRiga, а также бизнес-парк Riga Land, а на киевском направлении - ТРЦ «Самолет», бизнес-парк «Румянцево». К первостепенным объектам капвложений относятся и спортивно-развлекательные сооружения на Дмитровском шоссе.

Впрочем, Крапин из RWAY все же отмечает в массиве предложения небольшой рост доли организованных коттеджных поселков экономкласса за счет крена в освоении дальнего Подмосковья, на границах с сопредельными Тульской, Ярославской, Тверской областями. "Но спрос на эти объекты пока ниже ожиданий девелоперов и инвесторов, поскольку сказывается отрицательное влияние фактора транспортной доступности и недостаточности инфраструктуры", - отмечает эксперт.

Из Лондона в Москву

С большой долей вероятности для рынка загородного жилья в 2008 году будет характерен умеренный рост цен на земельные участки (12-30% в зависимости от месторасположения), а также рост цен предложений на коттеджи и таунхаусы (15-25%). Основное предложение коттеджных поселков будет представлено на расстоянии 30-70 км от МКАД. Уровень доходности девелоперских проектов на рынке загородной недвижимости сохранится. А значит, продолжится строительство крупных многоформатных поселков. Продолжится и освоение крупных земельных просторов.

По данным Шулькова из "Усадьбы", в связи с этим в 2008 году уже возможен выход на рынок таких проектов, как «Гран-при» (313 га, Путилковское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома), «Ивакино» (113 га, Ленинградское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома), «ЖемИльи» (38 га, Ильинское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома), «Заречье» (Сколковское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).

Впрочем, если говорить о ситуации на загородном рынке в целом, то, по прогнозу агентства RWAY, в целом покупательская активность домохозяйств на загородном рынке в 2008 году продолжит снижаться и с большой степенью вероятности уже в начале 2009 года эта тенденция будет определяющей на рынке для дорогого загородного жилья. Не затронет эта тенденция лишь объекты экономкласса (ценовая граница до $250-300 тысяч), поскольку именно в этом ценовом диапазоне наблюдается неудовлетворенный спрос все последние годы. Сергей Мазенков из "Финансов и недвижимости" считает, что покупатели устремятся на восток и юго-восток области, где девелоперы, вопреки устойчивому мнению об экологическом неблагополучии, ведут строительство домов и продают в розницу земельные участки без подряда. Самым ходовым товаром, по мнению эксперта, в этом году будут земельные участки по цене от $2,5 тысяч до $5 тысяч за сотку на расстоянии 30-60 км от Москвы. "Наконец, обретут достойный вес и значение для загородных поселений такие подмосковные районы, как Раменский, Воскресенский, Сергиево-Посадский, Орехово-Зуевский.

Малоэтажное и индивидуальное строительство в России, похоже, станет более массовым. "В весеннюю сессию нужно внести необходимые изменения в законодательные акты по вопросам развития массового малоэтажного жилищного строительства и вообще уделить этому вопросу особое внимание", - сказал президент Владимир Путин.

Он отметил высокие темпы роста строительного сектора, который сейчас доходит до 19-20% в год, а по жилищному проекту - до 25%. "Это нужно использовать для решения этого вечного вопроса России. У нас есть все шансы решить этот вопрос в ближайшие годы", - считает глава государства.

Руководитель группы по предоставлению услуг сектору недвижимости PricewaterhouseCoopers Ричард Грегсон в ходе открывшейся на этой неделе выставке MIPIM-2008 подтвердил, что интерес инвесторов смещается от Лондона к Москве. «С одной стороны, экономики России и Турции процветают. С другой стороны, Лондон утратил расположение многих инвесторов, - заявил он на презентации исследования рынков недвижимости. - У Москвы первое место по инвестиционной привлекательности и перспективам развития рынка и второе место по всем классам активов. Мы можем рассчитывать на огромный интерес к российскому рынку недвижимости в течение 2008 года во всех секторах».

Дата публикации: 11:33 13 марта 2008

Источник: bpn.ru