Войти в долю c минимальным риском

Частным инвесторам, вкладывающим деньги в жилую недвижимость, придется смириться с тем, что время сверхприбылей прошло. Специалисты уверены: при сохранении стагнации на рынке жилья доходность инвестиций в квадратные метры будет сопоставимой со ставками по банковским депозитам. Однако сейчас еще есть возможность заработать от 20 до 50% годовых в валюте - надо только правильно выбрать объект инвестиций. Для этих целей годятся строящиеся элитные дома и дома бизнес-класса. Впрочем, в типовое жилье тоже выгодно вкладывать на этапе строительства: инвестиции как минимум удастся уберечь от инфляции, как максимум - они принесут дивиденды, когда цены на квартиры опять поползут вверх. Инвестиционный бум на рынке строящегося жилья, как ожидается, начнется весной - дело в том, что 1 апреля вступает в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", защищающий права частных инвесторов.

Метры дорожают по мере готовности

"Если несколько лет назад продавались в основном квартиры в готовых или почти готовых домах, то теперь в большинстве случаев люди покупают лишь право требования квартиры или инвестиционную долю в домах, которые только еще должны быть построены в некой перспективе", - считает руководитель аналитического центра "Индекс рынка недвижимости" Олег Репченко.

Частных инвесторов прежде всего привлекает относительная дешевизна строящихся квадратных метров. Не секрет, что на стадии котлована квартиры продаются по более низким ценам, чем на стадии строительства 3-5-го этажа, не говоря уже о завершающем этапе строительства.

Так, например, квартиры во втором корпусе жилого квартала "Шуваловский" компания "МИАН" выставила на продажу в начале строительства, в августе 2003 года. Стоимость квадратного метра тогда составляла 1725 долларов. На момент сдачи дома госкомиссии в ноябре 2004 года те же квартиры стоили уже 2170 долларов за кв. м. Таким образом, покупка 70-метровой квартиры на стадии строительства позволила сэкономить 31 150 долларов. Соответственно, как минимум столько же можно было заработать, выставив "инвестиционную" квартиру на продажу на вторичном рынке.

Сегодня двухкомнатную квартиру площадью 84 кв. м в строящемся комплексе "Гранд-Парк" можно купить за 160 тыс. долларов. В отделе продаж компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» ГАЗЕТЕ заявили, что каждый месяц цены будут повышаться примерно на 20-40 долларов за кв. м. Получается, что к лету та же квартира будет стоить как минимум 168 тыс. долларов.

В высотке «Континенталь» "двушка" сегодня продается по 1590-2050 долларов за кв. м. Самая маленькая, 70- метровая квартира стоит 111,3 тыс. долларов. С 1 февраля компания "Конти" собирается поднять цены на 5%, а к лету - на 15%. Если так пойдет, через полгода за эту квартиру придется выложить почти 127 тыс. долларов.

В элитном доме на Фрунзенской набережной, как рассказали ГАЗЕТЕ в компании Blackwood, минимальная стоимость квадратного метра на момент подготовки площадки составляла 3900 долларов, при строительстве нулевого цикла - 3950 долларов, первого этажа - 4150 долларов, а к моменту сдачи дома (ноябрь 2005 года) стоимость квадратного метра составит 4850 долларов.

Эксперты рынка не исключают, что слабый доллар заставит некоторых застройщиков перейти на евро (как это уже сделала компания "ДОН-Строй"). В этом случае покупка строящегося жилья выглядит еще более привлекательно.

Что выгодно строить

Если вами не только движет желание сэкономить на покупке жилья, но и привлекает возможность получить доход от его последующей продажи, объект вложения средств следует выбирать тщательнее.

"В последнее время покупка квартир на на ранних этапах строительства в большинстве случаев перестала быть высокодоходным бизнесом. Исключение составляют лишь вложения в наиболее ликвидные квартиры. Это одно- и двухкомнатные квартиры с хорошим видом из окон в модном и современном доме бизнес-класса, расположенном в удачном месте", - считает пиар-директор компании Vesco Group Максим Карапетов. По его словам, такие квартиры всегда пользуются спросом и по окончании строительства на их продаже можно заработать 50-60% от первоначальных вложений.

Как рассказала ГАЗЕТЕ заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Оксана Каарма, доходность вложений зависит от проекта, стадии внесения средств и сроков перепродажи. «Обычная практика - не менее 20% годовых, но при грамотном вложении можно получить до 50%. Самым большим потенциалом обладает сегмент жилья бизнес-класса, в котором цены растут быстрее, чем на другие квартиры".

Цены на жилье эконом-класса растут медленнее, потому что этот сегмент рынка за последние два года, по мнению девелоперов, практически исчерпал свой потенциал. Однако если дом расположен в хорошем месте, его тоже можно рассматривать как объект инвестиций.

Минимизации рисков

Покупка недвижимости на стадии строительства, как правило, оформляется инвестиционным договором или договором долевого участия. Но как частного инвестора ни назови - соинвестором или дольщиком, на деле он все равно является простым покупателем, поскольку не владеет полной информацией о ходе строительства, зачастую не знает всех участников игры, не имеет права голоса при принятии застройщиками и крупными инвесторами того или иного решения. В связи с этим частные лица, вкладывающие деньги в строящееся жилье, довольно часто являются пострадавшими. Так, перенос срока сдачи дома на 3-6 месяцев является делом обыденным. Длительным нарушением сроков строительства (на год и более) славятся компании "Стройиндустрия" и "Социальная инициатива". Некоторые застройщики не фиксируют в договоре цену квартиры, что позволяет им включать в конечную стоимость жилья свои издержки (так, в прошлом году компания "Новый мир" потребовала от соинвесторов доплатить до 50% стоимости квартир). Бывают и вовсе вопиющие случаи, когда одна квартира продается сразу нескольким покупателям.

Чтобы избежать неприятностей, следует детально изучить историю компании, с которой вы собираетесь заключать договор, и все пункты самого договора (см. справку). Впрочем, есть надежда, что в скором времени ситуация изменится.

Во-первых, с 1 января этого года вступили в силу поправки в ст. 130 Гражданского кодекса, которые позволяют составлять договор купли-продажи объектов незавершенного строительства.

Во-вторых, с 1 апреля начнет действовать федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (№ 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года), который регулирует юридические и финансовые отношения участников договора о долевом строительстве.

В этом законе предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства (то есть на строящуюся квартиру или коттедж), прописан порядок передачи построенного объекта недвижимости участнику долевого строительства. Новый закон несколько подправил КоАП: в кодексе появились статьи об административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и об органах, которые вправе рассматривать такие нарушения.

Теперь должностные лица организаций, которые осуществляют незаконный сбор средств (то есть без необходимых документов) на участие в долевом строительстве, будут наказываться штрафом от 15 до 20 тыс. рублей, а сами организации - от 400 до 500 тыс. рублей. За недостоверную рекламу новостройки руководители компании-застройщика будут наказываться штрафом от 10 до 15 тыс. рублей, а юрлица - от 300 до 400 тыс. рублей.

Надо полагать, что изменения законодательства позволят свести к минимуму риски частных инвесторов, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Проверьте документы

Перед заключением договора об участии в строительстве квартиры следует выяснить информацию о компании (что строила и с каким результатом).

Прежде чем подписывать договор уступки права требования по инвестиционному договору, надо убедиться в надежности компании, уступающей права требования. Следует иметь в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика. Это значит, что без согласования со строительной компанией в договор нельзя вносить дополнительные положения.

Чтобы убедиться в "чистоте" компании, с которой вы собираетесь иметь дело, требуйте предоставить следующие бумаги: уставные документы организации; документы, подтверждающие полномочия подписывающего договор лица;

инвестиционный контракт с правительством Москвы, префектурой (либо с администрацией Московской области, администрацией органа местного самоуправления, если речь идет о строительстве квартиры в Подмосковье или загородного дома); договор аренды земельного участка для строительства; разрешение на строительство; разрешение на производство строительно-монтажных работ; акты экологической экспертизы. При отсутствии данных документов строительство будет незаконным.

Что должно быть в договоре

1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором квартира была бы помечена. 
2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например "ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - II квартал 2005 года". На практике просрочкой считается сдача дома позднее III квартала 2005 года. 
3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать. 
4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае, если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка будет взыскиваться на основании договора. 
5. Должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока. 
6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию). 
7. Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру. 
8. Пункт об обязательствах компании предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц. 
9. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру. 
10. Обязанность застройщика выдать на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому вашему требованию.

Дата публикации: 10:15 25 января 2005

Источник: bpn.ru