Имущественные права несовершеннолетних

Несмотря на внимание, уделяемое в настоящее время правительственными органами «детскому вопросу» (безвозмездные субсидии для матерей, разнообразные льготы, активное строительство и модернизация дошкольных учреждений и прочее), законы, по которым работает рынок недвижимости, в какой-то степени несовершенны, так как бывают случаи нарушения имущественных прав несовершеннолетних.

Буква закона

Какое определение дано в российском законодательстве термину «несовершеннолетний»? Формально это те, кому не исполнилось 18 лет. Обычно же в отношении детей в возрасте до 14 лет употребляют понятие «малолетний», а от 14 до 18 — «несовершеннолетний». Отличие в том, что малолетние не могут участвовать в сделках — за них решение принимает законный представитель, то есть мать, отец, опекун или попечитель. Но когда при заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы ребенка, потребуется его письменное согласие, если он достиг десятилетнего возраста. Несовершеннолетний же может заключить сделку с недвижимостью или воспользоваться принадлежащей ему собственностью только при согласии законного представителя, но подписывать документы должен самостоятельно. Однако если подросток вступил в законный брак, работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью, он может быть признан эмансипированным (ст. 27 Гражданского кодекса РФ) и стать полноценным участником сделки.

Такая важная справка

Имущественные права несовершеннолетних — тема достаточно широкая. Безусловно, дети по умолчанию имеют право на любую недвижимость, завещанную им или же выделенную при приватизации жилья, если таковая имела место. При дарении, сдаче в аренду, купле-продаже, обмене, разделе долей и прочих сделках по отчуждению или изменению состояния имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, опекун или попечитель должен получить согласие местных органов опеки и попечительства, которые, как правило, располагаются в районной управе. При этом придется доказать, что имущественные права ребенка в результате проведения сделки не будут ущемлены. Несмотря на то что начиная с 2005 года родители не обязаны брать справку из органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире проживают не являющиеся собственниками дети, чьи интересы не пострадают от совершения сделки, на самом деле доказать последнее без официального подтверждения невозможно.

Тонкие моменты

Самый больной вопрос для любого риелтора — получение разрешения на проведение сделки из органов опеки. Дело в том, что чиновники руководствуются исключительно формальными соображениями: несовершеннолетний не должен быть ущемлен в имущественных правах. Это значит, что разрешение на сделку с недвижимостью можно и не получить, если, например, осуществляется:

• переезд из Подмосковья в столицу при обмене большей квартиры на меньшую;
• обмен комфортного городского жилья на дом в деревне;
• обмен большей квартиры на меньшую с доплатой (скажем, чтобы улучшить состояние семейного бюджета и получить средства на неотложные нужды). Формально в подобных случаях условия жизни ребенка будут ухудшены.

Часто органы опеки требуют, чтобы собственностью наделили даже ребенка, который ранее был просто прописан в продаваемой квартире. Простой выход — наделить несовершеннолетнего собственностью в другой принадлежащей вашей семье квартире, прописать его туда, а потом спокойно совершить сделку с уже пустой, как выражаются риелторы, жилплощадью. Наделение собственностью происходит в результате заключения договора дарения, так как совершать возмездные (оплачиваемые со стороны получателя) сделки близкие родственники или родители и дети не имеют права (ст. 37 ГК РФ).

Из практики известно, что любая приобретаемая квартира требует тщательной проверки. Если после сделки выяснится, что ранее из нее был незаконно выписан несовершеннолетний или его права были ущемлены иным способом, то его опекуны или он сам, достигнув 18 лет, вправе опротестовать сделку и получить жилье назад.

Покупателю же по суду достанется уплаченная бывшему владельцу сумма. При этом опротестование может произойти и через несколько лет после приобретения недвижимости. Даже ребенок, родившийся буквально в момент подписания договора, автоматически получает права на продаваемую его родителями жилплощадь. Поэтому при участии в сделке женщины на последнем месяце беременности лучше всего дождаться появления на свет малыша и получить законным путем согласие органов опеки. Приватизация квартиры беременной женщиной также может быть признана недействительной, ведь в таком случае не учитываются интересы ребенка, который должен вот-вот родиться. А появившийся на свет малыш после приватизации может быть прописан, но не сможет стать собственником без дополнительного договора дарения. Теоретически это может быть признано нарушением права малолетнего, ведь имущественные права возникают с момента рождения.

Недействительна также приватизация или сделка, которую нынешний хозяин заключил, будучи несовершеннолетним, без согласия родителей или попечителей. И, естественно, ничтожна сделка, проведенная при отсутствии справки из органов опеки, когда затрагиваются интересы ребенка в возрасте от 14 до 18 лет. Именно поэтому всегда, даже в спорных моментах, лучше всего попросить другого участника сделки все же оформить требуемый документ, чтобы потом сделка не была признана недействительной. Срок выдачи согласия органов опеки имеет большое значение, особенно если сделка происходит в срочном порядке, что в условиях рынка Москвы и Московской области не редкость.

Обычно срок подготовки названного документа занимает от двух недель до месяца. Следует отметить, что после заключения сделки нужно в течение месяца уведомить органы опеки о том, что ребенок зарегистрирован на новой жилплощади.

Кто может стать наследником

При передаче недвижимого имущества по наследству также необходимо помнить о правах несовершеннолетних. Дети до 18 лет согласно ГК РФ являются наследниками первой очереди. Признание подростка эмансипированным не влияет на это право. Даже зачатый, но еще не родившийся на момент смерти завещателя наследник имеет право на долю в имуществе. В данной ситуации раздел собственности происходит уже после рождения ребенка (ст. 1166 ГК РФ). Если умерший оставил собственность по завещанию третьим лицам в обход прямых кровных родственников, закон опять же на стороне несовершеннолетних детей покойного, так как они будут иметь возможность получить так называемую обязательную долю наследства. Это не менее половины того имущества, которое досталось бы несовершеннолетнему при отсутствии завещания. Она выделяется, когда ребенка либо не упомянули в завещании, либо оставили ему меньше, чем ему причитается по праву родства. При таких обстоятельствах усыновленные дети приравниваются к кровным, а если у умершего не было наследников первой очереди (детей, родителей, супруга), а также внуков, то следующими преимущественно учитывают права несовершеннолетних наследников второй очереди (братьев и сестер, племянников) и далее по уменьшению степени родства. Напомним, что между наследниками первой очереди имущество распределяется в равных долях. За несовершеннолетних детей наследство принимают их опекуны или попечители и распоряжаются им до совершеннолетия наследника.

Опека или анархия?

Безусловно, многие положения ГК РФ кажутся слишком жесткими или трудноисполнимыми, и порой для достижения желаемого результата в области купли-продажи приходится изыскивать обходные пути. Однако важно помнить, что даже сегодня, когда российский рынок недвижимости с каждым годом становится все более цивилизованным, можно попасть и на мошенника, и на недобросовестного родителя, нарушающего права собственного ребенка ради личной выгоды. Возможно, строгий надзор за соблюдением норм закона — единственный способ действительно защитить маленьких граждан в случаях, когда возникают проблемы в сделках с жильем.

Дата публикации: 11:16 17 марта 2008

Источник: bpn.ru