Управляющим коммерческой недвижимостью не доверяют финансовые потоки

Объем рынка услуг по управлению коммерческими объектами в Москве, выраженный в деньгах, по экспертным оценкам, составляет около $400--500 млн. Но сегодня заработать эти деньги невозможно, поскольку услуги управления собственники коммерческой недвижимости трактуют примитивно. Инвесторы и хозяева офисных зданий и многофункциональных комплексов нанимают сторонние компании для уборки, охраны помещений, максимум - для обслуживания лифтового хозяйства. Все опрошенные «Газетой» эксперты единодушны: классическое управление недвижимостью, именуемое Asset Management, подразумевающее работу с финансовыми потоками и увеличение эффективности объекта, станет популярно только со сменой менталитета инвесторов и владельцев зданий. А пока среди основной массы владельцев зданий принято экономить на расходах, подчас в ущерб и своим зданиям, и своему бизнесу.

От забора до траста

Смысл управления недвижимостью - в минимизации расходов и увеличении доходов. С этими целями управляющие компании (УК) оптимизируют техническую эксплуатацию с привлечением на субподряд специальных компаний или без такового. Так называемый брокеридж, то есть взаимоотношения с арендаторами от их подбора до мирного расставания, также иногда входит в набор услуг УК. Кроме того, в набор функций УК входят взаимоотношения с поставщиками коммунальных услуг и установление взаимопонимания с надзорными государственными организациями.

Высший пилотаж для специалистов управляющих компаний - стратегическое планирование и маркетинговое позиционирование объекта.

Казалось бы, этот внушительный перечень снимает вопрос о необходимости выделения управления в отдельную отрасль в real estate. "Со временем устаревают параметры классности офисных зданий, но их переоценка часто происходит и из-за преждевременного износа здания. Без своевременного текущего ремонта невозможно поддержать капитализацию объекта. Смотришь - вроде еще молодое пятилетнее здание выглядит на все 20 лет", - рассказывает исполнительный директор компании РДР ("Региональные девелоперские решения") Георгий Кузин. Поэтому по мере наполнения московского рынка коммерческой недвижимости объектами экстра-класса тема управления объектами постепенно воплощается в организацию специальных управляющих структур. Одни компании возникали как подразделения международных консалтеров, закрепившихся на московском рынке еще в начале 1990-х годов, когда и начали появляться первые современные офисные здания. Другие компании учреждались собственниками объектов коммерческого назначения. Пропорционально объектам рос и отряд управляющих, учрежденных в виде дочерних компаний либо собственниками зданий, либо девелоперами проектов.

В чистом виде управляющих компаний западного образца в России раз-два и обчелся. На их услуги, как утверждает Кузин, спрос ни в Москве, ни в регионах до настоящего времени так и не успел сформироваться. "Серый рынок и обслуживается по-серому: вместо управления недвижимыми активами в широком смысле комплексное управление зачастую дробится на предоставление инженерно-эксплуатационных, охранных и клининговых услуг, - рассуждает эксперт и задает риторический вопрос: - Много ли вы слышали о публичных сделках за все время строительства офисов?" А ведь развитие рынка управления идет следом за развитием рынка офисов, торговых площадей и прочих объектов коммерческого назначения.

Как это ни странно, отечественные игроки рынка коммерческой недвижимости за 15 лет строительства офисов по международным стандартам так и не сумели перенять западную терминологию управленческого бизнеса, не говоря уже о традициях ведения этого бизнеса. Между тем игрокам рынка просто не обойтись без таких понятий, как Facility Management (FM), Property Management, Building Management, Asset Management.

Facility Management - это управление инфраструктурой организации. Главными задачами FM являются инженерно-техническая эксплуатация здания, обслуживание инфраструктуры, обеспечение комфортом арендаторов. Функции FM многообразны: эти управляющие осуществляют техническую эксплуатацию инженерного оборудования, организуют все виды ремонтных работ, делают уборку помещений, управляют службой охраны, обслуживают парковку и даже закупают мебель.

Property Management помимо технической эксплуатации объекта подразумевает административно-правовое управление. УК реализует площади управляемого ею объекта, придумывает и проводит в жизнь дополнительное коммерческое использование площадей, ведет юридический и финансовый документооборот по объекту. "В результате грамотного управления объектом как портфелем активов УК повышает ставку капитализации объекта, а это создает условия для повышения эффективности использования офисного здания, увеличивает денежный поток", - говорит совладелец компании "МТ Девелопмент" Александр Тимофеев.

В понятие Building Management (управление строительством) профессионалы включают участие в проектном менеджменте, консультирование проектировщиков по технической оснастке зданий, по выбору инженерных систем, а также разработку технической эксплуатации объекта.

Asset Management обозначает управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Доходы от эксплуатации недвижимости получает на свой счет УК и распоряжается финансовыми потоками за собственника. Управляющий может даже построить дополнительный объект или инвестировать средства в иные секторы экономики, отличные от недвижимости. Однако, по словам управляющего партнера компании LCMC Дмитрия Золина, такое единоличное распоряжение всеми активами собственника в России пока не востребовано в силу определенного развития экономики, зато на Западе это довольно распространенная услуга.

День независимости еще не настал

На деле в России грань между Facility и Property едва уловима: каждый раз набор услуг по конкретным договорам между собственниками и УК надо описывать отдельно. Особенности договоров диктуют и требования собственника, и сам объект, если он, условно говоря, не типовой, говорит руководитель департамента юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. Что же касается управления активами, финансовыми потоками, договорной базой, управления арендаторами и всеми организационными вопросами, то собственник крайне редко доверяет посторонним, "внешним" компаниям. Возможно, потому, что в России традиционно не доверяют и даже с презрением относятся к посредническим услугам, к которым, по сути, относится управление объектами. "Таков менталитет русского человека, который радикально изменится примерно через 10--15 лет со сменой поколения, - тогда на смену придут люди, воспитанные под влиянием европейского менталитета", - объясняет член совета директоров компании Placon property management Дмитрий Наринский. Он надеется на наследников нынешних собственников коммерческой недвижимости.

Однако помимо проблемы менталитета есть и более глобальная причина неразвитости рынка услуг по управлению. Это стремление собственников к финансовой оптимизации при ведении бизнеса - оптимизации, зачастую нарушающей налоговое и иное российское законодательство. Манера застройщиков вести серый бизнес передается всем их дочерним компаниям, в том числе и управляющим. Тогда как смысл и непреложный принцип работы УК - в прозрачности финансовых потоков. Об этом, в частности, говорилось на конференции по управлению коммерческой недвижимостью, орагнизованной на прошлой неделе Infor-media Russia.

Кроме того, услуга УК должна быть понятна собственнику. А значит, должна быть внятная схема работы. Здесь тоже есть проблемы, связанные с нежеланием УК раскрывать свои доходы. "Самая честная и понятная схема в работе УК - это работа по прозрачной схеме "затраты плюс гонорар", - считает вице-президент корпорации Mirax Group Ара Арамян. - К сожалению, она пока очень трудно прививается на рынке и не воспринимается адекватно ни собственниками, ни налоговиками, ни бухгалтерами, ни юристами".

Третья причина неразвитости рынка - недоверие между хозяином и управляющим - привела к разделению компаний по происхождению. Дмитрий Золин считает (и его мнение поддерживается другими экспертами), что на российском рынке работают так называемые команды одного объекта: собственно управляющие компании (или внутренние, созданные для управления группой активов) и внешние управляющие компании. Последние и есть настоящие УК, целью создания которых является профессиональное управление чужими объектами. Эти компании не имеют в активе своих или аффилированных к структуре собственников объектов. Они пытаются для увеличения своих доходов привлечь внешние объекты.

Под эти компании зачастую маскируются зависимые от девелоперских или инвестиционных структур УК. Эти управленцы для увеличения своих доходов также пытаются привлечь в свое управление внешние объекты. Но созданы они были собственником или девелопером объекта изначально с целью управления только объектами компании-учредителя. И таких компаний на современном рынке большинство. «Абсолютно независимых УК, которые с самого начала занимались только этим бизнесом, на рынке немного. Большинство современных УК изначально вели околопрофессиональный бизнес, а управление недвижимостью было прикладной частью к основному бизнесу, и лишь потом, приобретя опыт и заработав репутацию, такие компании оформлялись в качестве профессиональных УК, принимающих объекты в управление», - подтверждает Наринский. Для эффективного завоевания рынка такие компании должны вести интенсивную рекламу и пиар, а это, в свою очередь, возможно только через внешний консалтинг и брокеридж. Стратегической задачей в таких компаниях становится создание качественных отделов исследований, консалтинга и брокериджа. "Типичной проблемой является частое смещение интересов в сторону собственных объектов", - считает Золин.

Больше, но не лучше

Основные тенденции на рынке управления зданиями: укрупнение псевдовнешних управляющих компаний и развитие собственных УК у большинства крупных игроков рынка - девелоперов и инвесторов. Реально доходность УК составляет 10-12% (по другим экспертным данным, она может колебаться от 3 до 20%). "Лишь 10-15% объектов эксплуатируют УК, остальное обслуживается по старинке - своими инженерами", - считает директор коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная девелоперская компания» Андрей Марусов.

На текущем этапе развития рынка, как уверяют эксперты, большинство мелких и средних УК испытывают определенные трудности и нередко вынуждены закрывать бизнес, так как он достаточно сложен и зачастую не дает высокой прибыли. Стандарт деятельности УК на развитом рынке определяется принципами надлежащего и добросовестного управления недвижимостью, но пока эти принципы не находят адекватного восприятия на российском рынке. Арамян из Mirax Group привел простой пример несогласованных действий собственников и управленцев.

"Фасады зданий нужно чистить столько раз в году, сколько нужно, чтобы содержать их в идеальном состоянии. Но в здании, где много собственников, часть из них вполне устраивает один-два раза в год. В итоге здание изнашивается быстрее, и никого не убедить. А у управляющей компании возможности для решения такой, казалось бы, простой ситуации крайне ограничены".

Одна из самых слабых сторон российского рынка управления - внедрение высоких технологий. Строительные темпы растут, девелоперы берутся за сложные объекты, в которых предусмотрены самые современные инженерные системы. Но, как сказал в беседе с корреспондентом "Газеты" директор коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная девелоперская компания» Андрей Марусов, специалистов - инженеров, проектировщиков - не хватает. "Мешают нормальному развитию этого рынка и бесконечные надуманные согласования. Далеко не всегда инвесторы и девелоперы получают то, что задумывали с самого начала", - добавляет эксперт.

К сожалению, пока некоторые собственники проявляют определенное непонимание роли и сущности УК. Однако надежды все-таки есть. На рынке уже появился квалифицированный собственник, и качественные услуги по управлению зданиями становятся все более востребованными на рынке, считает Арамян. Но на российском рынке существует громадный пласт недвижимости, которого профессиональное управление практически не коснулось. Это школы, больницы, поликлиники и многие другие бюджетные учреждения. У бюджетных организаций попросту нет денег для того, чтобы нанять УК. Управлением бюджетных организаций, как правило, занимаются дочерние компании городских хозяйственных служб или же компании, созданные собственниками специально под конкретный объект. В результате объекты, в которых располагаются эти учреждения, часто находятся в плачевном состоянии. А ведь те же школы, больницы и библиотеки нередко занимают архитектурные памятники, требующие особого ухода. Но эту проблему решать должны не предприниматели, а чиновники.

Дата публикации: 11:53 27 марта 2008

Источник: bpn.ru