Спрос на недорогое подмосковное жилье не сокращается

Многие москвичи хотят жить за городом, однако ни квартира в таунхаусе, ни дом в коттеджном поселке им не по карману. Жилье в Подмосковье дешевле $200 тыс. - несбыточная мечта или реальность? Можно ли сменить свою "двушку" в панельном доме на "дачу" в 35-50 километрах от Москвы, аналогичную по комфортабельности городской квартире и пригодную для круглогодичного проживания?

По словам ведущего аналитика УК "Северо-Запад" Полины Ивановой, примеры организованных коттеджных поселков, стоимость объектов в которых укладывается в "демократичную" сумму (до $200 тыс.), в настоящее время на рынке есть. Например, "Садко" на 38-м километре Егорьевского шоссе и "Бунгало Club Kurovo" на 47-м километре Дмитровского. Есть варианты и на других направлениях, но уже вне пределов 50-километровой зоны. Это "Солнечный берег" и "Татьянино" на Ленинградском шоссе (90 и 120 км от МКАД соответственно), "Дворики" (67-й километр Щелковского шоссе) и "Заокские просторы" (100 км по Симферопольскому шоссе). Также стоит учитывать, говорит Иванова, что в перечисленных поселках жилье сдается под чистовую отделку и его владельцам еще придется вкладываться в ремонт.

Михаил Мазаев, генеральный директор "Дом.ру - Столица", предлагает для начала определить, что люди вкладывают в понятие "комфорт". Для одного это наличие горячей воды, а для другого - теннисный корт неподалеку. По его наблюдениям, недостаточная инфраструктура отталкивает около 43% потенциальных покупателей. "В данный момент на рынке достаточно предложений по загородным домам со всеми удобствами, расположенным в пределах 50 км от Москвы. Это жилье в поселках городского типа с развитой инфраструктурой, общей площадью 150-200 кв.м, с прилегающим к дому участком земли от 7 до 15 соток". Правда, и стоит такое жилье в среднем $300-400 тыс.

Есть ли более доступные варианты? Директор по маркетингу Группы компаний "КОНТИ" Юрий Синяев отмечает, что сегодня таунхаус эконом-класса можно приобрести за $200-300 тыс., коттедж - за $400-500 тыс. "Не думаю, что обычную московскую "двушку" можно сменить на дачу за городом, скорее речь может идти о смене трехкомнатной квартиры в хорошем районе столицы. При этом следует отметить, что ниша недорогого загородного жилья практически пустует". Чем обусловлено отсутствие относительно дешевого загородного жилья? Синяев объясняет это высокими ценами на подмосковную землю: из-за этого в ближнем Подмосковье строительство домов эконом-класса для девелоперов нерентабельно.

"Для примера, попробуем рассчитать, насколько реально осуществить строительство дома, стоимость которого будет зафиксирована в пределах $400 тыс. Общая сумма будет складываться из цены участка, который должен составлять 10-15 соток, и стоимости самого дома площадью порядка 300 кв. метров (двухуровневый дом с техническими помещениями). В радиусе 50 км от МКАД минимальная стоимость земли, пригодной для строительства поселка, составляет около $5 тыс. за сотку. В результате участок обойдется застройщику в $75 тыс. На оставшиеся средства нужно провести коммуникации и построить дом. Около $25 тыс. составят затраты на коммуникации, на строительство дома остается $300 тыс., то есть на один "квадрат" есть всего $1 тыс. При этом необходимо еще построить объекты социальной инфраструктуры, заплатить управляющей компании". Для того чтобы уложиться в такую сумму, считает Юрий Синяев, необходимо использовать "очень дешевые строительные материалы и технологии, также необходима дешевая земля с коммуникациями".

Руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО "ЮИТ Московия" Павел Кочережкин более оптимистичен. "Цена в $200 000 вполне реальна для существующих сегодня проектов таунхаусов, хотя и находится на нижнем пределе рыночных предложений. Могу в качестве примера привести проекты нашей компании в Раменском (всего 30 километров от МКАД), где готовый двухуровневый таунхаус площадью 136 квадратных метров обойдется покупателю в $250 000. Да, несколько дороже, но, во-первых, это стоимость уже готового и введенного в эксплуатацию жилья, а во-вторых - продукция "ЮИТ Московия" (по совершенно объективным обстоятельствам) не является самой дешевой.

Таким образом, заявленная цена может оказаться возможной, но поискать подобное предложение все же придется. Если же взглянуть на вопрос более широко и рассматривать вторичный рынок загородной недвижимости, то на удалении в 40-60 километров от кольцевой автодороги можно найти вполне приемлемые варианты. Естественно, характеристики такого дома будут отличаться от идеальных, но современные технологии позволяют решить эту проблему достаточно комфортно".

Раиса Манаширова, директор департамента загородной недвижимости компании "Домострой", утверждает, что, "исходя из суммы в $250 000-500 000, можно рассчитывать на покупку дома площадью около 200 квадратных метров на небольшом участке земли, в коттеджном поселке эконом-класса, в садовом товариществе или небольшом населенном пункте. Стоимость такого жилья во многом будет еще зависеть от размера и благоустройства территории, от наличия вблизи леса или реки, от материалов, из которых построен дом. Плюс важную роль играют наличие коммуникаций и местная инфраструктура".

Сегодня наиболее высок спрос на загородное эконом-жилье в комплексах переменной этажности. Это и таунхаусы, и невысотные (в восемь этажей) многоквартирные дома, при проектировании которых архитектор позаботился сохранить красивые виды на природные объекты или прогулочные зоны. При этом цена на квартиру в таком комплексе, как считает генеральный директор Urban Group Иван Богатов, должна быть на 30-50% ниже аналогичной московской, а цена на таунхаус - равной цене двух-трехкомнатной квартиры на столичной окраине. "Ярким примером является жилой комплекс "Ивакино-Покровское" от Urban Group. Мы спроектировали его, основываясь на этих принципах, и расположили в 11 километрах от МКАД рядом с Клязьмой и Каналом имени Москвы. Комплексов такого класса на рынке очень мало, а спрос на них огромен. Мы рассчитываем в течение года начать строительство еще двух жилых комплексов эконом-класса - в Сходне и рядом с Аксаковом. Уверен, и другие застройщики пойдут по этому пути".

Правила переезда

Все эксперты "Известий" сходятся в том, что спрос на загородное недорогое жилье в ближайшее время продолжит свой рост. И спрос этот будет превышать предложение. Юрий Синяев из "КОНТИ" говорит: "На сегодняшний день строительство поселков эконом-класса все еще очень дорого обходится застройщикам - и они активно ищут пути увеличения рентабельности подобных проектов. Выбирают участки за 50-километровой зоной от Москвы, применяют максимально дешевые технологии, укрупняют проекты. Вместе с тем спрос на загородное жилье эконом-класса с каждым годом будет только расти. В первую очередь из-за недостаточного числа предложений на загородном рынке, за счет роста ипотечных ставок и вытеснения панельного строительства за пределы МКАД". Раздумывающим о переезде в область стоит прислушаться к словам Ивана Богатова из Urban Group: "Совсем недавно инвестиции в недвижимость считались одним из самых привлекательных способов вложить деньги.

Цены на жилье неуклонно росли, существовал огромный разрыв в стоимости квадратного метра на этапе начала строительства и после сдачи дома госкомиссии - порой до 80%. Сегодня картина изменилась. Разница в цене на разных этапах строительства составляет не более 15-20%, стройки затягиваются, право собственности оформляется достаточно долго. Иное дело - загородное жилье эконом-класса. Объекты, которые качественнее московских, но дешевле городского аналога минимум на треть, показывают высокую ликвидность".

По информации аналитиков консалтинговой компании Russian Research Group, ожидается интенсивный рост цен на столичное жилье эконом-класса. По их данным, за последний квартал 2007 года стоимость 1 кв. м увеличилась на 10,5%, в январе 2008 года - на 4%, в феврале - на 5,8%. К началу марта цена одного "квадрата" превысила $5 тыс. На вторичном рынке столицы квадратный метр жилья эконом-класса стоит уже $5158. Самыми дорогими остаются Центральный и Западный административные округа, где однокомнатная квартира стоит $398 тыс. и $279 тыс. соответственно. Самыми дешевыми - Восточный, Юго-Восточный и Зеленоградский административные округа. В первых двух цена "однушки" не превышает $210 тыс., а в Зеленограде - $145 тыс.

Дата публикации: 10:35 02 апреля 2008

Источник: bpn.ru