Банкам нужна недвижимость

Развитие жилищного ипотечного кредитования, а также проблемы привлечения инвестиций в сферу финансирования жилья и объектов коммерческого назначения по-прежнему находятся в центре внимания.

В России в целом создана и постоянно совершенствуется правовая база для привлечения кредитов и инвестиций в сферу недвижимости. В настоящее время в парламенте проходят слушания по 27 законопроектам, направленным на создание благоприятных условий для инвесторов в области финансирования жилищного сектора.

Восемь законопроектов из этого пакета, касающихся совершенствования налогообложения в сфере финансирования жилищного строительства, уже приняты. Это мощный стимул для того, чтобы банки-кредиторы, инвесторы, а также застройщики увеличивали объемы финансирования данной сферы.

Подводя итоги первой половины 2004 г., можно с уверенностью сказать, что объемы строительства объектов жилищного и коммерческого назначения растут, объемы жилищного ипотечного кредитования также увеличиваются быстрыми темпами.

Летние месяцы ознаменовались многочисленными слухами и домыслами по поводу сложившейся ситуации в российском банковском секторе. Высказывались мнения о, якобы, возникшем или грозящем разразиться кризисе и о возможности сокращения объемов кредитования нового строительства и покупки жилья, о возможном резком падении цен.

В этой связи необходимо отметить, что за последние месяцы с рынка недвижимости ушли только те банки и строительные компании, которые не умели работать в соответствии с действующим законодательством либо не обладали необходимыми для данной сферы профессиональными кадрами, опытом и квалификацией. Большинство участников этого рынка никак не пострадали и продолжают работать. Кризис показал, что банки, обладающие хорошими активами, автомобильными и ипотечными кредитами, успешно справились с временными проблемами ликвидности за счет реализации этих активов инвесторам. Уверен, что повышение ответственности со стороны участников рынка будет только способствовать развитию цивилизованного и привлекательного для инвестиций рынка.

Объемы инвестиций и финансовые инструменты

По показателям рентабельности рынок недвижимости в России за последние 2 года стал одним из наиболее высокодоходных. Цены на жилую и коммерческую недвижимость росли быстрыми темпами, достигая в Москве и Санкт-Петербурге 40% в год и 30% в среднем по России. Эксперты прогнозируют продолжающийся рост цен и в последующие годы. Прежде всего, это связано с тем, что, несмотря на ежегодный рост, объемы нового строительства значительно отстают от существующих потребностей. И этот факт является основным условием для эффективного привлечения инвестиций в эту сферу.

Общая потребность населения России в жилье, по оценкам экспертов, составляет 1569,8 млн. кв. м, или свыше 600 млрд. долл. в стоимостном выражении (в средних ценах 2003 г. в целом по России на уровне 375 долл. за 1 кв. м). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве только нового жилья составляет примерно 500 млрд. долл.

Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн. кв. м, или порядка 150 млрд. долл. (в ценах 2003 г.). Рост доходов, а также увеличение объемов ипотечных кредитов будут способствовать росту этого показателя.

В ближайшие годы ожидается увеличение объемов строительства жилья с 40 млн. кв. м в 2004 г. до 72 млн. кв. м в 2010 г. Несмотря на почти двукратный рост, предложение все еще будет существенно отставать от спроса. Поэтому различные формы кредитования и финансирования строительного комплекса, а также ипотечное кредитование населения будут давать долгосрочный устойчивый доход как инвесторам, так и кредиторам.

По экспертным оценкам, банки планируют существенное увеличение объемов жилищного кредитования населения - в среднем в 1,5-2 раза ежегодно. Планируется также увеличение объемов кредитования застройщиков жилья, составляющих пока, по оценкам экспертов, не более 15% от потребности застройщиков.

Таким образом, чтобы успешно развивать сферу кредитования недвижимости, необходимо обеспечить надежную систему привлечения инвестиций и кредитных ресурсов с рынка капиталов. В каких формах и через какие финансовые инструменты можно привлечь инвестиции в эту сферу? Что может быть интересно иностранным инвесторам и полезно для нашей страны?

В России в настоящее время, помимо непосредственного участия в выдаче ипотечных кредитов, появились и другие формы их финансирования:

• целевые кредитные линии российским банкам, специализирующимся в области ипотеки; 
• продажа выданных кредитов инвестору; 
• секьюритизация ипотечных активов, включая возможность эмиссии ипотечных облигаций.

Одной из быстро развивающихся эффективных форм финансирования недвижимости становятся паевые инвестиционные фонды. В России уже создано более десятка различных ПИФов. Среди них быстрое развитие получают специализированные фонды недвижимости.

Участие иностранных инвесторов возможно в любой из вышеперечисленных моделей, эффективность и сохранность инвестиций гарантируется как стандартами кредитного продукта, так и развитием инфраструктуры, различных видов страхования, вполне надежной системой государственной регистрации.

Эксперты прогнозируют, что при развитии перечисленных форм инвестирования предложение жилищных кредитов потенциально может увеличиться с 500 млн. в 2004 г. до к 30 млрд. долл. в 2010 г. При этом потребность в жилищных кредитах будет удовлетворена лишь на 40%. Таким образом, существуют большие перспективы для развития данной сферы, и российские банки заинтересованы в активном сотрудничестве с иностранными инвесторами.

Андрей Крысин,
президент Европейского трастового
банка, председатель комитета
АРБ по ипотечному кредитованию