Соглашение с собственником квартиры

Почувствовав себя ущемленными в правах, благодаря ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственников жилых помещений, находятся в поиске способов защиты своих интересов. Точнее теперь им нужно обезопасить себя на тот случай если собственник при разрыве семейных отношений попросит их освободить дом или квартиру, в которой они постоянно проживают. С этой целью ряд граждан заключают с собственником отдельное соглашение. Можно ли считать эффективным такой способ?

Юристы советуют даже родственникам заключать договор о совместном проживании.

Разумеется можно. Для всех членов семьи собственника, данный документ является правоустанавливающим и имеет приоритет над нормами ЖК РФ.

Появление вышеупомянутого соглашения обусловлено 4-й частью, столь известной на рынке недвижимости - 31-й статьи нового Жилищного кодекса. Именно здесь сказано, что в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования его жильем может сохраняться при наличии соответствующего соглашения.

Разумеется, что оформленное должным образом соглашение позволяет избежать ряда потенциальных проблем у лиц, совместно проживающих с собственником. Проще говоря, соглашение подтверждает право пользования и владения жильем наравне с собственником даже после изменения семейной ситуации.

В настоящее время в таком соглашении заинтересованы все родственники, проживающие совместно с собственником, в частности, родители, дети и супруг(а). Именно поэтому важно, чтобы данный документ был правильно оформлен и содержал все необходимые пункты.

Юристы рекомендуют не оглядываться на теплоту родственных чувств и прописать в договоре все условия совместного проживания. В частности определить порядок и размер оплаты коммунальных услуг и других расходов по содержанию жилого помещения или его части.

Оформить соглашение можно в простой письменной форме, без нотариального заверения, хотя при желании сторон документ заверяют у нотариуса.

Исходя из множества семейных ситуаций, единой формы для составления соглашения не существует. В частности, принципиальные отличия могут быть вызваны следующими особенностями: постоянным или периодическим проживанием собственника в своем жилье, конкретизацией лиц, которые проживают совместно с ним (отсутствие таковых, близкие родственники или лица, не имеющие родственных связей) и пр.

Альтернативой соглашения могут выступать: брачный договор (хотя в последнее время его часто оспаривают в суде), дарственная, завещание, договор пожизненного содержания с иждивением или договор ренты. Однако каждый из этих документов не конкретизирует условия и порядок совместного проживания. Брачный контракт или договор регламентирует, прежде всего, имущественные права на собственность нажитую совместно и порознь. Завещание и дарственная предусматривают переход права собственности в случае смерти прежнего собственника или его добровольного отказа от собственности в чью-либо пользу. Рента включает в первую очередь заботу о человеке, причем выраженную в денежном эквиваленте, вопросы с жильем возникают лишь в перспективе.

По договору пожизненного содержания совместное проживание возможно, и такое даже часто встречается, но ведь формально оно лишает иждивенца возможности в ряде случаев действовать самостоятельно. Поэтому в случае оформления совместного проживания соглашение является наиболее удобной формой взаимоотношений. Хотя, в каждой семье к этому вопросу должны подходить исходя из личных потребностей всех членов семьи.

При этом следует помнить, что соглашение может иметь срок действия, в нем также могут быть отражены условия, нарушение которых приводит к досрочному прекращению действия соглашения. Также важно понимать, что при изменении ситуации с численностью нанимателей-родственников, соглашение может потерять юридическую силу.

Например, смерть одного из членов семьи, или, наоборот, рождение ребенка, переезд кого-то на постоянное место жительство по новому адресу, временная потеря регистрации при несении воинской службы или в случае отбывания наказания в местах лишения свободы, прописка новых родственников в связи с регистрацией брака и пр.

Не стоит забывать, что в соглашении могут быть защищены и интересы собственника. Ведь, как ни странно он тоже может пострадать (здесь имеется в виду в материальном смысле) в случае прекращения семейных отношений, особенно если они возникают не по его воле.

Соглашение не должно содержать пунктов, противоречащих Жилищному кодексу и другим законодательным актам, ущемлять права и интересы других граждан. Не имеет смысла применять к нему и нормы договора найма или договора безвозмездного пользования, на основании которых собственники строят отношения с незнакомыми людьми (не родственниками).

Особо следует обратить внимание на зарегистрированных в жилье лиц, отказавшихся в свое время от приватизации. По Федеральному закону №189-ФЗ от 29.12.04 в редакции от 29.12.06 такие граждане сохраняют право на пользование жилым помещением наравне с собственником.

Позволяет ли соглашение избежать жилищных споров в дальнейшем? Положа руку на сердце ручаться за все случаи невозможно. Повторимся еще раз - соглашение составляется в свободной форме. Что это значит? Прежде всего, то, что стороны могут вписать любые условия по отношению друг к другу и исполнять их потом. Например, срок пользования жилым помещением после расторжения или регистрации брака одного из участников соглашения. Или определение объема расходов по содержанию жилья, опять же при семейных отношениях и после их прекращения (и в течение какого срока…).

Неисполнение условий договора одним из участником ведет, как правило, к его досрочному расторжению. И если это не прописано в самом документе, то такой поворот событий возможен путем судебного разбирательства. Поэтому прежде чем заключать соглашение следует серьезно продумать все нюансы своих дальнейших жилищных интересов и, возможно, предусмотреть заключения в дальнейшем дополнительного соглашения (на случай изменения ситуации).

При составлении соглашения разумно обратиться к опытному юристу. На сегодняшний день подробная консультация по такому вопросу и составление соглашения могут стоить 1 000 - 2 000 руб. Зато вы будете уверены, что все сделали правильно по отношению к членам своей семьи.

Дата публикации: 10:53 04 апреля 2008

Источник: bpn.ru