МВФ советует следить за недвижимостью

Экономисты МВФ советуют центробанкам "более решительно реагировать на изменение цен на жилье". Это довольно радикальный отход от традиции, в соответствии с которой центробанки отвечали за ценовую стабильность на рынке товаров, но не активов. Опрошенные экономисты считают, что России эти замечания пока не слишком касаются, несмотря на участившиеся заявления финансовых властей о "раздувании финансового пузыря".

Вчера Международный валютный фонд (МВФ) опубликовал три главы из ежегодного Обзора мировой экономики. Один из его разделов посвящен взаимосвязи циклов в строительстве и денежно-кредитной политики. Де-факто центробанкам мира предлагается несколько переориентировать денежную политику. Раньше предполагалось, что их обязанность — только ценовая стабильность, а цены на рынке активов их не должны беспокоить. Однако периодическое возникновение "мыльных пузырей" на рынках самых разных активов — от финансовых до недвижимости — заставило многих экономистов говорить о том, что причина возникновения "пузырей" — денежная эмиссия. Последствия же лопнувших "пузырей" в ряде случаев были разрушительны — так, Япония заплатила за бум цен на недвижимость 80-х годов десятилетней стагнацией и дефляцией. Вчера в ряды экономистов, призывавших центральные банки заняться не только контролем за инфляцией, но и ценами на недвижимость, встали и в МВФ.

Распространение ипотеки, вторичных ценных бумаг, секьюритизации кредита и перераспределения риска сделало взаимное влияние денежной политики и ситуации в жилищном секторе еще значительнее. Особенно ясно это проявилось во время ипотечного кризиса в США, который затем перерос в финансовый, теперь превращается в рецессию в США, а к концу года может перерасти и спад мировой экономики. "С одной стороны, тенденция к использованию недвижимости в качестве залога подстегнула активность в строительстве и увеличила позитивный вклад в экономический рост через растущий объем заимствований домохозяйств, — говорится в обзоре. — С другой стороны, денежно-кредитная политика сейчас в большей степени влияет на экономику через цены на дома, чем через внутренние инвестиции. Более того, слабая денежная политика внесла свой вклад в недавний рост цен на недвижимость в США".

МВФ призывает центробанки стран, где ипотечный рынок развит, а доступ к кредитам очень легок, "более решительно реагировать на изменение цен на жилье" в случае их быстрого изменения. "Ввиду неопределенности как в отношении шоков, поражающих экономику, так и влияния процентных ставок на завышенные цены активов цены на жилье должны быть одним из немногих элементов, которые надлежит учитывать при оценке баланса рисков для экономики в рамках стратегии управления риском в денежно-кредитной политике", — отмечают авторы доклада. Впрочем, экономисты фонда оговариваются, что эти предложения "не являются рекомендацией" ориентировать денежно-кредитную политику на уровень цен на жилье.

Предостережения МВФ особенно примечательны в свете разразившихся дебатов между чиновниками экономического блока правительства (см. "Ъ" от 2 и 3 апреля). Напомним, глава Минфина Алексей Кудрин и глава ЦБ Сергей Игнатьев говорят о перегреве российской экономики и возможном образовании "финансового пузыря" вследствие возможного ухудшения качества кредитов и инвестпроектов на фоне роста бюджетных инвестиций и отсутствия эффективной системы страхования рисков.

Опрошенные экономисты считают, что серьезных признаков того, что ипотечный рынок станет источником финансовых неприятностей для экономики России в ближайшей перспективе, нет. "Доля ипотечных кредитов в ВВП составляет только 1,5% — это тот уровень, который не должен вселять тревогу. Российские банки довольно пристально следят за своим кредитным портфелем", — говорит Ярослав Лисоволик из Deutsche Bank. Более того, некоторые экономисты отмечают, что "пузыря" в финансовой системе РФ нет. "Когда наблюдается быстрый рост чего-то, всегда возникает соблазн, а не назвать ли это пузырем. Если проанализировать факторы — это не пузырь, а адекватное развитие страны—экспортера энергоресурсов на фоне растущих цен на них", — считает Юлия Цепляева из Merrill Lynch. Более того, по ее словам, рост цен на недвижимость в России движется ростом доходов, а в США ипотечные кредиты выдавались людям с неподтвержденными доходами и без первого взноса, что и стало движущей силой роста цен и возникновения "пузыря".

В любом случае праздными рекомендации МВФ не называет никто, экономисты уверены, что ЦБ стоит внимательнее следить за рынком недвижимости. "Когда уровень ликвидности в стране вернется на высокий уровень и банки за счет дешевых денег опять станут наращивать уровень ипотечных кредитов, существует риск ухудшения качества кредитов.

ЦБ должен учитывать негативный опыт США и ЕС и внимательно следить за кредитными портфелями банков", — говорит Сергей Улатов из Всемирного банка.

В пользу того, что ЦБ стоит внимательнее относиться к тенденциям на рынке недвижимости, говорят и цифры. Объем денежной массы в 2007 году увеличился почти в полтора раза, а цены на недвижимость 30% при 11,9% инфляции. То, что рынок недвижимости является инвестиционным, не отрицает никто, и при таком соотношении роста цен и денежной массы вероятность возникновения "пузыря" не отменяется. Как он выглядит, хорошо знают москвичи — пока экономисты спорят, как называть рост цен на жилье, оно все равно дорожает.

Алексей Шаповалов, Максим Шишкин