Как повлияли иностранные компании на рынок коммерческой недвижимости в России?

Зарубежные инвесторы влияют не столько на количественные изменения Рынка, сколько на качество организации бизнеса.

Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости»:

Активное участие иностранных компаний позволило российскому рынку перейти на качественно новый уровень отношений и обусловило рост инвестиционной привлекательности отечественных объектов коммерческой недвижимости. Кроме того, это позволило российским девелоперам оптимизировать цикл производства и практически полностью адаптировать под общепринятые мировые стандарты свою деятельность, все бизнес-процессы. Лишь сделав это, можно рассчитывать сегодня на благоприятные условия на рынке, на эффективную отдачу от вложений в будущем.

Наконец, присутствие иностранных участников рынка позволило российским предпринимателям реализовать свой организаторский потенциал, не обладая собственными ресурсами, но привлекая как местные, так и зарубежные «длинные» деньги под адекватные процентные ставки. В целом участие зарубежных компаний оказало более чем значимое воздействие на развитие российского рынка коммерческой недвижимости, многократно ускорило его развитие за последние годы. Сейчас они по-прежнему влияют на рынок, но уже не столько на количественные изменения (хотя в регионах все еще очень ощутимые), сколько на качество организации бизнеса и формирование цивилизованных отношений игроков рынка.

Иван Вашурин, директор департамента инвестиций компании AFI Development:

Западные консалтинговые компании работают на российском рынке достаточно давно. Думаю, сегодня уже все девелоперы пользовались услугами консультантов. Все больше компаний привлекает консультантов к реализации проектов, предпочитая сосредоточиться на своей основной деятельности (например, девелопменте), а консультантам отдав, скажем, вопросы по сдаче объекта в аренду.

Западные инвестиционные фонды в отличие от консультантов пришли на российский рынок недвижимости сравнительно недавно. Единичные сделки с участием иностранных инвесторов происходили и раньше, но большинство фондов начало осваивать российский рынок два–три года назад. Интерес с их стороны сильно преобразил рынок коммерческой недвижимости. Обладая значительными финансовыми ресурсами, эти инвесторы стали очень агрессивными покупателями. Изначально фонды выбирали лишь готовые высококлассные объекты для снижения рисков, но вскоре стали присматриваться и к девелоперским проектам. Сейчас эти фонды готовы как покупать их, так и создавать предприятия с российскими партнерами для совместной реализации проектов. Активная деятельность западных фондов обусловлена тем, что российский рынок предлагает большую доходность по сравнению с той, которую реально получить на европейском рынке.

Дмитрий Наринский, член совета директоров УК Placon property management:

Российский рынок коммерческой недвижимости представляет большой интерес для западных инвесторов. Доходность, которая их интересует (9–12%), — вполне достижимый показатель для российской коммерческой недвижимости.Зарубежные инвесторы предпочитают вкладывать средства в готовые здания, которые сразу начнут приносить доход. Им не интересно самостоятельно ставить неподготовленный объект «на ноги»: отделывать помещение, искать арендаторов и т. д. Обычно зарубежные инвесторы доверяют вопросы управления специализированным компаниям. Что касается вида коммерческой недвижимости (торговый центр, офис, склад и т. д.), то здесь у иностранцев нет каких-либо предпочтений — каждый объект оценивается индивидуально.

Вместе с тем российский рынок коммерческой недвижимости имеет ряд особенностей. Так, право собственности на подавляющее большинство объектов, приватизированных в 1990-е годы, может быть оспорено практически в 90% случаев. В ходе приватизации нередко подделывались подписи акционеров, проводились иные махинации. Поэтому предпочтение отдается новым зданиям. Чтобы снизить риски, инвесторы перед покупкой обязательно проверяют юридическую чистоту объекта. Для этого приглашается известная юридическая компания, которая проводит аудит предполагаемой сделки.

Игорь Маньков, главный аналитик инвестиционной группы AG Capital:

Приход западных инвестиционных фондов сделал отечественный рынок недвижимости более цивилизованным. Они являлись желательными покупателями, но не могли подобрать подходящие предложения. Именно это побудило девелоперов пересмотреть подходы к созданию объектов недвижимости и заставило обратиться к услугам западных консультантов. Ведущие иностранные консалтинговые компании стали неизменными спутниками почти всех крупных девелоперских проектов. Это способствовало отказу от «серых» схем и переходу на международные стандарты ведения проектов. Многие компании перенимали опыт у западных коллег, отправляя на обучение свой персонал. Для реализации проектов стали привлекаться международные архитектурные бюро, инжиниринговые и строительные компании. Требования покупателей и арендаторов объектов по наличию профессиональной управляющей компании привели к активному росту данного сегмента услуг.

Накопив опыт, девелоперы стали браться за более масштабные проекты, требующие серьезных вложений. Но для выхода на мировые финансовые рынки российским компаниям надо соответствовать жестким требованиям, касающимся в том числе принципов работы компаний. Доведение их до международного уровня является следующим этапом развития нашего рынка недвижимости.

Дата публикации: 17:05 22 апреля 2008

Источник: bpn.ru