Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру

Как известно, юридическая чистота квартиры — залог благополучия для тех, кто ее купил. Что может служить камнем преткновения при совершении сделки, на что следует обращать самое пристальное внимание при проверке квартиры? Об этом рассказывает юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ольга Воробьева.

— Ольга Борисовна, какое, на ваш взгляд, обстоятельство чаще всего служит причиной для расторжения сделки?

— Самая большая проблема — это обделенные дети. В Законе 1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при процедуре приватизации недвижимости. И родители нередко так и поступали. Это позволяло им при последующей продаже квартиры не обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позднее подобную практику признали незаконной, но немало квартир с обделенными несовершеннолетними уже вышло на рынок. И сегодня такая недвижимость, уже несколько раз сменившая хозяев, может быть истребована выросшими детьми. Сделка будет признана судом недействительной, и у добросовестного покупателя возникнут серьезные проблемы.

— И как поступить в подобной ситуации?

— До проведения сделки нужно поинтересоваться, есть ли в семье продавца дети, не включенные в приватизацию. Если дети уже взрослые, то их просят предоставить нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дают на это согласие и отказываются от всех претензий к покупателю в дальнейшем. В таких сделках родители, как правило, либо отдают часть денег от продажи детям, либо приобретают им жилье, либо предоставляют право пользования другой жилплощадью. Если дети несовершеннолетние, то в этом случае происходит расприватизация квартиры или нотариус наделяет детей долями по согласию родителей из их доли в праве собственности. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.

— А разведенные супруги — это тоже проблема?

— В принципе, да. Если супруги развелись, но не разделили имущество в течение трех лет после расторжения брака, то есть шанс, что обделенный супруг подаст в суд в случае реализации недвижимости без его согласия. К примеру, со дня развода прошло три года, и жена, думая, что срок исковой давности истек, продала квартиру, в которой уже давно проживала одна и которая была оформлена на ее имя. И тут появился бывший муж, сохранивший права собственника.

Он пишет заявление о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной. И суд принимает документ к рассмотрению.

Поэтому, даже если брак давно расторгнут, следует поинтересоваться, был ли раздел имущества. Если раздел не проводили, сторона должна предоставить согласие бывшего супруга на продажу квартиры, иначе покупать недвижимость не рекомендуем.

— Ольга Борисовна, есть еще такое понятие, как оспоримая сделка. Поясните, что это такое?

— Оспоримая сделка является законной с момента ее заключения, но тем не менее может быть признана судом недействительной. Скажем, у вас тяжело заболел сосед. Если он в ближайшее время, как сказали ему врачи, не проведет курс лечения, то исход будет самым плачевным. И тогда сосед приходит к вам и говорит: «Купи у меня квартиру, мне срочно нужны деньги. Вопрос жизни и смерти». На заявление, что у вас нет необходимой суммы, следует предложение: «Да бери за такую сумму, какая есть». И вот вы приобретаете квартиру за половину рыночной стоимости. Вроде бы всем хорошо: помогли соседу и сами внакладе не остались. Вдруг через некоторое время сосед требует вернуть ему квартиру назад. Оказалось, что медсестра перепутала анализы и сосед здоров, дорогостоящего лечения не требуется. Он подает в суд исковое заявление по поводу признания сделки кабальной, и решение вполне может быть не в вашу пользу.

— Но, наверное, не всегда суд принимает сторону продавца?

— Не всегда. И вот другой случай, когда, казалось бы, кабальную сделку суд таковой не признал. Муж с женой делили совместно нажитое имущество. Доля квартиры в центре как раз соответствовала участку на Рублевке. Муж выбрал загородный дом, а жене оставил квартиру. Но чтобы не во-зиться с документами, он ей свою долю продал за символическую цену. Все шло хорошо, пока в самом конце дележа имущества они не споткнулись на какой-то мелочи, которую не смогли мирно разделить. Произошел конфликт.

Чтобы насолить жене, муж подал заявление в суд и просил признать сделку по продаже части квартиры жене кабальной. Мол, у него были такие обстоятельства, что он не мог отдавать отчета в своих действиях и пошел на заведомо невыгодные для себя условия. А квартиру к тому времени жена уже продала. А теперь представьте себе, в какой ситуации оказался новый владелец этой очень дорогой недвижимости.

— И как все завершилось?

— Вполне благополучно. Но это произошло благодаря грамотным действиям адвоката. Было доказано (нашли и свидетелей, осведомленных во всех тонкостях раздела имущества), что муж на самом деле внакладе не остался: доставшийся ему участок стоит несколько миллионов долларов, а шикарная иномарка — несколько сотен тысяч…

Одним словом, бывшей жене (на радость нынешнему владельцу квартиры) удалось отстоять свои права, и сделку, которую они с бывшим супругом когда-то заключили, суд кабальной не признал. Но в течение трех лет, пока шел суд, нервы покупателю потрепали изрядно. А если бы не было грамотного адвоката, то неизвестно, как сложилась бы ситуация. Вполне могли и расторгнуть сделку…

— Наследственные проблемы, очевидно, тоже являются головной болью для юристов и риелторов?

— К сожалению, да. Стоит заметить, что сделки, связанные с наследством, суд признает недействительными достаточно часто. К примеру, пожилой человек написал завещание на дочь. Она вступила в наследство, а затем продала унаследованную квартиру. Обиженный брат, которого обошли в этом вопросе, через суд оспаривает завещание. Якобы отец, когда писал завещание, был не в себе и не отдавал отчета в своих действиях. Подняли медицинские документы, выяснили, что он действительно болел тем-то и тем-то, но не состоял на учете в наркологическом (НД) или психонаркологическом (ПНД) диспансере. По настоянию родственников провели посмертную экспертизу и выяснили: да, он мог не отдавать отчета в своих действиях.

— Из всего сказанного вами выше выходит, что сделку лучше застраховать?

— Хотя мы всегда тщательно проверяем продаваемую квартиру, но все же если в истории недвижимости обнаруживаются моменты, которые могут быть оспорены, то в этих случаях предлагаем сделку застраховать. И если страховая компания, оценив все риски, гарантирует свою поддержку, то шансы на спокойную жизнь у людей намного повышаются.

Вениамин Вылегжанин

Дата публикации: 12:24 14 мая 2008

Источник: bpn.ru