Прежнего большого выбора недвижимости не будет?

Январь выявил довольно неожиданные тенденции на рынке. В этом месяце аналитики отметили оживление покупательской активности. Причем, ожидаемого традиционного декабрьского всплеска продаж жилой недвижимости просто случилось. С чем это вызвано, и стоит ли ждать кардинальных перемен на рынке недвижимости в наступившем году, решили мы выяснить у экспертов. Как мы и предполагали, мнения их во многом разошлись.

Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент РГР:

По нашим ощущениям, росту спроса на новостройки в этом, а особенно в будущем, году будет резко способствовать ипотека. Сейчас она составляет 1-2% рынка, но прогнозы по ее росту благоприятные. Это привлечет дополнительные инвестиции на рынок. В этом году на первичном рынке произойдет безусловное снижение цен. В прошлом году прирост цен на недвижимость был фактически «съеден» инфляцией. Чтобы сегодня реально изменить ликвидность на рынке, застройщики будут вынуждены «предложить» цены, приемлемые для покупателей. Чтобы «реабилитировать» покупательную способность, хотя бы до того уровня, который был «в сезон», то есть в декабре прошлого года, необходимо снижение цен на 15-20% (по разным площадкам).

На сегодняшний день, у большинства застройщиков ликвидность снизилась примерно на 60 процентов. Подобная ситуация требует разрешения. Но в условиях нехватки инвестиций даже «консервировать» проекты очень сложно – это тоже стоит денег. Занимать у банков – бесперспективно: все, что банки могли и хотели профинансировать, они профинансировали. Дальнейшее финансирование может быть предложено только под очень существенный залог и обеспечение и по очень высоким ставкам. Так что с банками сейчас договориться очень сложно. Остается альтернатива – договариваться с частными инвесторами, то есть «дольщиками». Но сейчас на рынке уже нет инвесторов, которые вкладывались в новостройки со спекулятивными целями (для дальнейшей перепродажи уже готового жилья) – а это минус 10-15% от общего объема покупателей. С рынка ушла и половина инвесторов, которые приобретали новостройки для того, чтобы сдавать их в аренду – это еще 5 процентов. Они не вернутся, пока на рынке не станут расти цены. Остаются инвесторы, которые хотят или улу
чшить свои жилищные условия, или впервые покупают себе жилье – таковых от 40% до 70% от всех покупателей. Вот сейчас на рынке присутствуют явно 40 процентов.

Поэтому сегодня задача номер один – восстановить покупательский спрос. На первичном рынке ипотека пока работать не может в тех объемах, в которых ему бы хотелось. Значит, застройщики должны или разрабатывать схемы, «особо привлекательные» для банков, - но все равно остающиеся для них рискованными, - либо пересматривать условия «соинвестирования» со стороны «дольщиков». Здесь есть несколько вариантов: во-первых, снизить цены, сохранив высокие риски подобных операций для «частников». Во-вторых, снизить риски инвесторов: попытавшись достроить уже начатые объекты, либо используя поступающие финансовые потоки, или же при помощи «внутренних» резервов. Готовое жилье можно уже «выставить» на вторичный рынок, но по существующим на сегодня ценам. Третий сценарий – пересмотр условий договоров. Но согласиться на штрафные санкции в случае нарушения ими сроков реализации заявленного проекта для застройщиков в сегодняшней ситуации – абсолютно неприемлемо: риск недостроя многократно увеличился.

Прогноз: сейчас очевидно, что надо снижать цены до того уровня, пока не восстановится нормальная ликвидность. По крайней мере, по вновь появляющимся площадкам. По существующим же проектам цены могут снизиться под предлогом перехода на евро и т.п. По ценам на первичном рынке в течение года в среднем будет снижение на 15-18% (по крайней мере, на жилье категории бизнес-класса).

Пока подобное развитие событий сдерживается еще и психологическими факторами – мы еще не привыкли к тому, что рынок недвижимости «стоит». Хотя можно пойти и по другому пути – увеличивать затраты на пиар-акции и рекламу, убеждая всех в том, что цены опять пойдут вверх.

Юрий Кочетков, аналитик, "Правовой центр жилья":

Во второй половине 2004 года в Москве практически перестали появляться новые объекты. С единичными проектами на рынок выходили только «старые» сильные компании. Как результат в этом году мы можем получить определенный дефицит квартир. Пока эта тенденция не проявляется, потому что на вторичном рынке «накоплен» определенный запас.

У большого числа объектов были трудности с реализацией. В течение двух-трех самых «тяжелых» летних месяцев 2004 года продавалось в среднем 15-25% квартир в новых объектах, но в реальности были дома, где продажи вообще стояли. Но практически никто не снижал цены. Правда, на рынке появились «скидки». Дело даже не в том, что особо настойчивым покупателям шли навстречу в процессе торга, некоторые компании просто объявляли, к примеру, что «сегодня скидку получит первый покупатель дня». Правда, оказывалось, что таких «первых покупателей» могло быть несколько: фактически, любой потенциальный покупатель, позвонивший риэлторам, оказывался в этот день «первым». Правда, рассчитывать он мог на небольшую скидку – в 1-2 процента. Максимальная скидка, зафиксированная в тот период, была в компании «ПИК-инвест» - 10 процентов. Но она нивелировалась произошедшим ранее повышением цен (примерно на эту же величину).

Очень заметно увеличились вложения в рекламу. Все это, вместе взятое, стимулировало продажи - но только жилья близкого к завершению строительства. «Котлованы», особенно в Подмосковье, «шли» очень тяжело. Нельзя сказать, что у «дольщиков» «вдруг» открылись глаза на риски подобных инвестиций, они просто решили подождать. Назвать в качестве «дополнительной» причины отсрочек покупок принимавшийся в то время закон о долевом строительстве вряд ли возможно – обычные покупатели, скорее всего, о нем и слухом не слыхивали. Люди просто ждали, что цены упадут. Не последнюю роль сыграла и психология: люди понимали, что незачем торопиться вкладывать деньги в обнесенную забором стройплощадку.

Из глобальных событий прошлого года можно назвать остановку роста цен по большинству объектов. Хотя часть их продолжала расти в цене, особенно после сдачи их Госкомиссии. Но в основной своей массе цены «встали». Разговоры о вот-вот грядущем повышении цен имели своей целью, скорее всего, психологический подтекст: застройщики «нагнетали обстановку» среди потенциальных покупателей. Правда, некоторые, на самом деле, их повышали: к примеру, в конце прошлого года о своей «новой ценовой политике» в Куркино объявил ДИПС. Хотя это повышение было, скорее, пиаровской акцией – на 10-15 долларов за квадратный метр.

Падение доллара на изменение цен особо не повлияло – может быть, несколько «оживило» продажи в ноябре, когда народ «вдруг» вспомнил, что вложения в недвижимость все-таки дают больший доход, чем долларовые депозиты. Несмотря на «колебания» доллара, никто не ожидает, что в текущем году цены на недвижимость переориентируются на евро. Хотя сейчас цены «выставляются» в условных единицах – делается это для того, чтобы иметь возможность повысить цены – ведь у.е. может быть равно и 30 рублям, даже, если доллар сегодня стоит 27-28.

Что касается продаж в декабре прошлого года, то они, несмотря на «сезонность», были ниже, чем в ноябре. Тем неожиданнее «всплеск» продаж в январе этого года. Возможно, определенную роль в этом сыграли «отпускные» деньги. Хотя определяющим фактором это назвать, скорее всего, нельзя. Сохранится ли подобное оживление спроса – неизвестно, пока спрос идет «волнами»: в одном месяце повышается, в следующем спадает. Застройщики сейчас раздумывают над тем, стоит ли повышать цены на новостройки – но им лучше сконцентрироваться на сохранении текущего уровня продаж. Если и повышать цены, то не ранее марта – «традиционно» благоприятного месяца для продавцов рынка недвижимости.

Сейчас наиболее оптимальная цена на новостройки: для окраинных «спальных» районов – около 1200 долларов/кв. метр, для районов «эконом-класса» - около 1700 долларов/кв. метр, для элитных районов – однозначно определить невозможно.

Многие московские застройщики пошли в регионы, оставив в столице «неработающие» строительные площадки. Они предпочли направить деньги за пределы столицы, нежели на завершение здешних объектов. Очень активно, к примеру, региональные программы сейчас развивает «СУ-155». Можно сделать следующий вывод: застройщики решили, что в Москве работать – не слишком выгодно, они сохранили существующие объекты, но новые проекты предпочли начать вне столицы.

Что качается проблем с инвестициями, то у крупных компаний таких проблем сейчас, в общем-то, нет. «ДСК-1», «Интеко», «СУ-155» по-прежнему активно строятся. Дело в том, что Правительство Москвы решило поддержать финансовыми вливаниями «дружественные» компании через свои банки (к примеру, «Банк Москвы»). Так что у надежных, с точки зрения Правительства, компаний, проблем с кредитованием нет. Мелким компаниям приходится гораздо сложнее.

Что же касается привлечения иностранных инвестиций – то если иностранные банки будут активно и дешево давать свои деньги, их, конечно, будут брать. По Москве ходят слухи, что иностранные компании проявляют интерес к покупке контрольных пакетов московских компаний-застройщиков – но подтверждений этому пока нет. «Войти» же на московский рынок как самостоятельные застройщики иностранцы вряд ли смогут – их просто не пустят.

Прогноз: ситуация, в которой оказался строительный комплекс и рынок недвижимости Москвы в прошлом году, долгосрочная. Похоже, мы «попали в хороший застой» - по крайней мере, резких колебаний ни вверх, ни вниз в текущем году не ожидается. Такая ситуация удобна застройщикам, особенно тем, у кого нет проблем с кредитованием, и удобна покупателям – в этом году не будет ажиотажа и проблем с выбором. Интересный момент связан с принятием закона о долевом строительстве, который однозначно убыточен для застройщиков – он способен повлиять на уменьшение новых проектов. В какой-то момент может возникнуть дефицит адресов, выставляемых на рынок. Впрочем, таких адресов уже сейчас становится мало: «старые» новостройки уходят, «новые» не появляются. В основном будущие проекты будут крупными, хотя и «точечными»: высотки «Нового кольца Москвы» или новые микрорайоны. Так что в недалеком будущем такого хорошего и широкого выбора у покупателей, какой был в 2000-2001 гг., уже не будет. На повышение цен такая ситуация играть не будет.

Дата публикации: 16:44 31 января 2005

Источник: bpn.ru