Сколько стоит новый офис?

На фоне бурного экономического роста, продолжающегося уже пятый год в России, и особенно ярко выраженного в Москве, продолжается рост спроса на офисную недвижимость. Это обусловлено тем фактором, что на рынке появляется все больше и больше компаний, испытывающих необходимость разместить персонал. Цены в сегменте офисной недвижимости, закономерно отвечают на растущий спрос.

Причины дефицита

По оценкам ведущих аналитических компаний, на десятимиллионный мегаполис (без учета маятниковой миграции) приходится порядка 3 млн. кв. метров офисных площадей. Это чрезвычайно низкий показатель обеспеченности - для сравнения, можно привести Париж, где на 8 миллионов жителей приходится 45 млн. кв. офисных площадей, или Лондон, где население составляет 7,6 млн. человек, а совокупная площадь офисных зданий – 19 млн. кв. метров. По прогнозам Jones Lang LaSalle, до потенциал московского рынка офисных помещений оставляет 25 млн. кв. метров и сохранится в таком объеме до 2030 года. Однако, следует отметить, что аналитики некоторых компаний (в частности, Paul’s Yard) предрекают насыщение рынка офисной недвижимости к 2007 году.

Другой показатель, свидетельствующий о ненасыщенности рынка офисной недвижимости – это доля вакантных помещений (недозагрузка). За последние несколько лет он ни разу не был больше 10%, а на конец 2004 года по данным экспертов Jones Lang LaSalle составил 4,2 % или 132 500 кв. м., по данным других компаний недозагрузка еще ниже – около 3,5%. На протяжении последних 4-5 лет чистое поглощение офисов класса А превышало объемы нового строительства – хотя имеется тенденция к снижению этого показателя, что свидетельствует о высочайшей строительной активности в городе, обусловленной высокой доходностью и привлекательным инвестиционным климатом. Что характерно, для офисов класса В недозагрузка офисных площадей выше, на конец года он равен 7,3% (по данным ABN-Realty).

Таким образом, наблюдается острая нехватка именно офисных помещений, полностью соответствующих критериям класса «А»: переоборудованные здания советской эпохи, пусть и с современной отделкой, несут на себе негативные отличительные особенности: непродуманная планировка, отсутствие центрального кондиционирования, низкое качество лифтов, неразвитая инфраструктура, отсутствие полноценного паркинга и другие.

Вопросы спроса

Структура спроса по географическому признаку остается практически неизменной в течении последних несколько лет: примерно половина помещений покупается или арендуется российскими компаниями, около четверти – европейскими компаниями или их российскими представительствами, порядка двадцати процентов – американскими. По отраслевой принадлежности покупатели и арендаторы делятся так: финансы и консалтинг – 37%, добывающие и производственные компании – 29%, торговля и услуги – 17%, IT-компании – 11%, другие – 6% (источник: исследование ABN Realty).

Отличительной особенностью (впрочем, свойственной всем странам с быстрорастущей экономикой) является тренд на увеличение среднего размера арендуемого помещения: если в 1999 году, сразу после кризиса, он составлял 550 кв. метров, то на 2004 год этот показатель составил чуть менее 900 кв. м (по данным Jones Lang LaSalle, по данным ABN Realty – около 1250-1300 кв. м).

Ярким примером доминанты спроса над предложением явились бизнес-центры класса «А» «Крылатские холмы» и «Романов Двор II»: практически все договора аренды были подписаны до сдачи самих комплексов в эксплуатацию. По информации ABN Realty доля предварительной аренды среди всех подписанных договоров аренды составила 75-80%.

Рост объемов продаж

В 2004 году наблюдалось значительное увеличение доли сделок по купле-продаже офисных зданий в общей доле заключенных сделок. Примерно от 20 до 30 процентов всех сделок были связаны с продажей офисных помещений, причем самыми крупными из них были:

• Покупка «Пермской Финансово-Промышленной Группой» строящегося здания на Овчинниковской набережной;
• Сделка по приобретению Eastern Property Holdings Берлинского Дома;
• Продажа в 1-ом Колобовском переулке офисного здания
• Покупка подразделением Газпрома здания на ул. Академика Власова, 51;
• Покупка компанией «Проспект» здания класса «В» на ул. Новодмитровская, д.23, стр. 5
• Покупка «Индустриальным Сберегательным Банком» бизнес-центра класса «В» «Аэропорт» на 4-ой улице 8-го марта, д. 6а

Цена продажи в 2004 году, в отличии от арендных ставок, которые практически не изменились за год, увеличилась на 13-15% (по данным Paul’s Yard), и составила для офисов класса «А» от 3 000 до 4 700 долл. за кв. метр, а для офисов класса «В» от 2 000 до 2 800 долл. за кв. метр. Данные других аналитиков несколько отличаются, так, по информации Colliers International, стоимость офисных помещений класса «А» составила 2 500 – 4 000 долл. за кв. метр, а стоимость офисных помещений класса «В» составила 1 500 – 2 500 долл. за кв. метр (все цифры указаны без учета НДС).

Из этих данных можно сделать вывод (арендные ставки остались практически неизменными, а цена купли-продажи выросла) о продолжающемся процессе снижения доходности офисной недвижимости, это обусловлено постоянным повышением затрат на строительство, причем природа мотивов повышения затрат заключается в увеличении требований к покупаемым зданиям со стороны клиентов. Коэффициент капитализации (отношение арендной ставки к цене возможной продажи, на этот экономический показатель в первую очередь «смотрит» инвестор в недвижимость) для офисов класса «А» и «В» на конец 2004 года составил от 13 до 19 процентов. Что характерно, более выгодными в краткосрочной перспективе являются вложения только в т.н. street-retail (торговая недвижимость, расположенная в ведущих торговых коридорах), где (по данным Stiles and Ryabokobylko) доходность составила от 25 до 30 процентов.

Прогнозы на 2005 год

Продолжится дальнейшее увеличении цен на офисную недвижимость, причем в первую очередь не из-за влияния рыночной конъюнктуры (она то, как раз будет играть в сторону понижения цен, поскольку увеличится предложение), а в силу увеличения качества (а следовательно, и затрат) девелоперов. В то же время арендные ставки по классу «А» останутся на таком же уровне, а по классу «В» - продолжат снижение (в первую очередь, из-за увеличения объема предложения).

Территориально, московские офисные центры будут выходить за бульварное кольцо, это связано с дефицитом площадей в центре Москвы. Приоритетное направление – запад и юго-запад.

Все больше и больше появится крупных проектов – вывод на рынок зданий площадью 3-5 тыс. квадратных метров уже не оказывают серьезного влияния на рынок.

Продолжится реконструкция промышленных зон – в первую очередь, Павелецкая и Бауманская.

Увеличится количество сделок по купле-продажи офисной недвижимости (как одна из причин: образование излишних денег - свободного cash, а также за счет появления у многих российских компаний доступа к европейским и американским рынкам для осуществления «дешевых» займов).

В 2005-2006 гг. планируется ввод в эксплуатацию следующих крупных проектов: Романов Двор III, New Century (85 000 кв.м.), Малая Бронная 31-32 (5 300 кв.м.), Аврора Бизнес Парк 2 очередь (31 000 кв.м.), Дукат Плейс (30 000 кв.м.), Эрмитаж Плаза (38 000 кв.м.), Мерседес Бенц Плаза (9 800 кв.м.), Сименс Бизнес Парк (27 000 кв.м.), Сокол Бридж (40 000 кв.м.), Бизнес центр на 2-ой Поклонной улице (43 000 кв.м.), 55 – этажная Башня на Набережной (127 000 кв.м.) (по информации Paul’s Yard). Общий объем нового строительства составит по разным оценкам от 700 до 900 тысяч кв. метров

Дата публикации: 10:05 01 февраля 2005