Семь раз проверь...

Покупка недвижимости - дело серьезное, поэтому тщательная проверка отнюдь не блажь, а насущная необходимость. Поскольку государственная регистрация прав собственности носит открытый характер, покупатель может обезопасить себя, получив выписку из соответствующего реестра. О том, какие документы и в каких организациях следует запросить, рассказывает эксперт службы правового консалтинга "ГАРАНТ" Ольга Ефимова.

Фирма собирается покупать нежилое помещение (салон красоты) у другого предпринимателя. Какие документы необходимо запросить у другой стороны при оформлении сделки купли-продажи?

При покупке недвижимого имущества следует учитывать, что право отчуждать имущество принадлежит его собственнику согласно статье 209 Гражданского кодекса. Поэтому необходимо получить документы, подтверждающие право собственности продавца.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПНИ).

Регистрация прав на недвижимое имущество возложена на Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию). Это указано в подпункте 1 пункта 6 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного указом президента от 13 октября 2004 г. N 1315.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности подтверждается соответствующим свидетельством.

Таким образом, ваша организация может потребовать у продавца предъявить свидетельство о государственной регистрации его права собственности на продаваемое помещение. Но поскольку свидетельство о праве собственности содержит информацию об обременениях, зарегистрированных на день выдачи свидетельства, то мы рекомендуем вашему предприятию запросить у регистрационных органов выписку из ЕГРПНИ.

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРПНИ, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Предоставление выписки является платным согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона N 122-ФЗ, пунктом 20 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утв. приказом Минюста от 18 сентября 2003 г. N 226) выписка из ЕГРПНИ должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

При подписании договора купли-продажи следует убедиться, что лицо, подписывающее договор от имени продавца, вправе представлять его интересы. Если продавцом является юридическое лицо, то оно приобретает права и принимает обязанности через органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными актами или учредительными документами согласно пункту 1 статьи 53 Гражданского кодекса. Как правило, таким органом является директор, генеральный директор и т.п. Поэтому надлежит удостовериться, что в соответствии с законом, регулирующим деятельность юридических лиц соответствующей организационно-правовой формы, и учредительными документами юридического лица-продавца представляющий его орган вправе заключать от имени юридического лица сделки по отчуждению продаваемого вашей организации недвижимого имущества, а лицо, подписывающее договор, действительно занимает должность директора, генерального директора и т.п.

Для выяснения этих обстоятельств мы рекомендуем вам не ограничиваться получением копий соответствующих документов от продавца, а запросить в отношении организации-продавца в налоговых органах выписку из единого государственного реестра юридических лиц и копии учредительных документов (ст. 6, 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Также мы рекомендуем вам убедиться, что сделка по отчуждению имущества не является для продавца крупной и для ее заключения не требуется дополнительного одобрения (см. например, ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 78, 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", ст. 14, 15 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях"). При необходимости такого одобрения стоит запросить у продавца надлежащим образом заверенную копию документа, подтверждающего такое одобрение, например, копию протокола общего собрания участников. Учтите, что если для вашего предприятия такая сделка будет крупная, то оно тоже должно соблюдать требования законодательства об одобрении крупных сделок.

Если представитель продавца действует на основании иных установленных законом полномочий или доверенности (ст. 182, 185 ГК), то следует проверить, чтобы в числе полномочий представителя было заключение договоров подобного рода. Желательно, чтобы у вашей организации осталась копии доверенности, иных документов, подтверждающих полномочия представителя продавца, заверенные надлежащим образом.

В заключаемом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК), цена продаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК).

Учтите, что собственником покупаемой недвижимости ваше предприятие станет только в момент государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 223 ГК), поэтому мы рекомендуем вам более внимательно подойти к формулированию условий договора об оплате.

Резюмируя, при покупке недвижимости следует получить:

- документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений, правопритязаний: копия свидетельства о праве собственности, выписка из ЕГРПНИ;

- документы, подтверждающие правомочность лица, подписывающего договор: копии учредительных документов организации-продавца, выписка из ЕГРЮЛ, копия доверенности.

Ольга Ефимов

Дата публикации: 10:53 07 июня 2008

Источник: bpn.ru