Время неплавающих ставок

Если собственных средств на покупку квартиры не хватает, большинство частных инвесторов по-прежнему пользуются самой привычной и распространенной схемой — ипотечным кредитом. Еще год назад условия кредитования в западных банках на фоне российских казались сказочными — заем можно было взять под 4–5% годовых. Однако последствия кризиса ликвидности привели к тому, что банковские займы в иностранных банках существенно подорожали, а условия кредитования ужесточились.

Сегодняшний уровень ставок по ипотечным кредитам в Европе отличается не только в зависимости от страны, но и от вида ставки — плавающая она или фиксированная. Если вы берете в Европе кредит под плавающий процент, то должны быть готовы к тому, что ставка со временем будет меняться — при каждом пересмотре процентной ставки Европейской банковской федерацией. Процентная ставка по межбанковским кредитам в валюте евро называется EURIBOR, а стоимость самого кредита рассчитывается как EURIBOR плюс комиссия банка. На начало мая 2008 года ставка EURIBOR была на уровне 4,88%. Соответственно, с учетом комиссии банков, обычно составляющей не менее 1%, ставка по ипотечным кредитам с «плавающим» процентом в евро была примерно 5,9% годовых.

В последние три года наблюдалась явная тенденция роста EURIBOR: с января 2006−го по май 2008 года она выросла на 2,2%. То есть такие кредиты заемщику обходятся гораздо дороже, нежели он рассчитывал изначально. В этой ситуации стоит обратить внимание на программы с фиксированной ставкой — в настоящее время банки предлагают их под 7–8% годовых. Это выше, чем «плавающий» процент, но зато ставка не зависит от колебаний на финансовых рынках.

Правда, отнюдь не везде в ЕС россиянину будет просто взять кредит на покупку жилья. Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости в докризисный период были банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь наши граждане могли получить ипотеку, обладая минимальным набором документов. Однако после ипотечного кризиса ситуация ухудшилась. «Процедура получения российскими гражданами кредита на приобретение недвижимости в Испании осталась прежней, однако финансовые структуры стали более требовательными к предоставлению документов, подтверждающих доход», — говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Вырос и первоначальный взнос по ипотеке: если несколько лет назад можно было получить кредит на сумму до 90%, а то и на 100% стоимости недвижимости, то сейчас первый взнос составляет в среднем 40%, но на рынке новостроек он может снижаться до 30%.

На Кипре, по словам руководителя направления Distant Property Management (DPM) холдинга «Миэль» Натальи Завалишиной, условия получения займа для российских покупателей жилья, наоборот, упростились. Необходимые документы для этого — загранпаспорт, справка, подтверждающая доход (2−НДФЛ), или выписка с банковского счета. Правда, ипотечные займы подорожали как для местных, так и для иностранных граждан в среднем на 0,5–1,5% и составляют 5–6,5% годовых. Кстати, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по займу не более 30% своего месячного бюджета.

Главным следствием перемен, связанных с кризисом, стало не увеличившееся число отказов в кредите, а более долгие сроки рассмотрения заявок. «Действительно, иностранные банки ужесточили требования к заемщикам и, стремясь изучить всю их подноготную, увеличили сроки рассмотрения заявок», — рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость». Но есть в Европе и оплоты консерватизма: банки Италии и Франции как не выдавали ипотечные кредиты россиянам, так практически и не выдают, даже если клиент формально соответствует необходимым требованиям. Здесь очень придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя, происхождению его дохода и налоговой декларации. Французские кредиторы помимо этого требуют и дополнительные гарантии: нужно доказать, что вы являетесь клиентом крупного европейского банка и на вашем счету в нем лежит резервная сумма, которая, по крайней мере, на 50% покрывает запрашиваемый заем. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более 50–60% стоимости жилья на срок до десяти лет.

Анна Шехова