Как самому продавать квартиру – III

Если вы думаете, что продать квартиру - проще простого, то явно ошибаетесь. Подготовить и провести такую сделку - занятие не из легких, требующее знаний, опыта и, разумеется, времени. По крайней мере, следует понимать, чем предстоит заниматься на основных этапах подготовки к торговой операции (подробно об этом вы можете прочитать здесь). На последнем этапе описания основных фрагментов сделки стоит поговорить о значении договора и сборе необходимых документов.

Не стоит воспринимать сделку с недвижимостью как нечто невыполнимое

Внимание! Подписываем договор

Договор, заключаемый между продавцом и покупателем или же между продавцом и риэлтором (риэлторским агентством) - самый важный документ, предшествующий сделке. В нем содержится информация о предмете сделки (продаваемой квартире), продавце, покупателе, порядке и сроках осуществления сделки, ответственности сторон и многом другом, включая индивидуальные требования и особенности договаривающихся между собой сторон. Этот документ обязательно должен отражать последовательность действий по освобождению квартиры перед ее отчуждением (в результате продажи), а также последовательность передачи денежных средств от покупателя к продавцу. В некоторых случаях покупатель договаривается рассчитываться с продавцом в рассрочку. Такое возможно (хотя рискованно), но порядок перечисления денег должен быть четко изложен в договоре.

Если покупатель настаивает на передаче денег после регистрации договора, следует помнить, что регистрация займет, как минимум, месяц. Поэтому продавцу лучше настаивать на передаче денег (хотя бы 50% от всей суммы) сразу после подачи документов на государственную регистрацию.

Иногда покупатель настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора. Идя на такой шаг, продавец сильно рискует, ведь неизвестно, что произойдет к моменту получения денег. Чтобы не сталкиваться с такого рода проблемами следует, как писалось выше, четко отразить в договоре сроки передачи денежных средств и освобождения жилья.

Договор - это некий фундамент. В преддверии его подписания следует внимательнейшим образом изучить каждый пункт этого документа и ни в коем случае не подписывать его в случае непонимания или тем более несогласия хотя бы с одной строчкой или тем более формулировкой. Зачастую договора заключаются в простой письменной форме, при этом продавцы не придают должного значения этому документу или же стараются сэкономить на небольших расходах, связанных с юридической проверкой, нотариальным заверением… Конечно, каждый волен самостоятельно заботиться о своем спокойствии. Но, нелишним будет предостеречь продавца-новичка: лучше подстраховаться! Предоставьте составление или проверку готового договора юристу, вместе с которым можно внести изменения или дополнения выгодные вам. Известно немало подводных камней или, что еще хуже, мошеннических выходок, из-за которых продавец терпит прямые финансовые убытки, не говоря уже о загубленных нервах! Например, при расчетах в рассрочку не учитывается инфляция, или при взаиморасчетах за банковскую ячейку платит только продавец, или в расчетах цена условной единицы берется по самому невыгодному курсу. И это лишь самые невинные примеры. А вот при заключении альтернативных сделок случаются более серьезные ситуации: и выписка в никуда, и обман при денежных расчетах, и многое другое.

Готовимся к сделке

После того, как продавец и покупатель нашли друг друга, начинается плотная работа по сбору всех документов. Продавцу следует иметь на руках следующие бумаги:

• договор передачи и документ, подтверждающий право собственности;
• в случае, если жилье продавалось, переходило по наследству, приобреталось в рассрочку, в том числе с помощью банковского займа (кредита), необходимо предоставить все правоустанавливающие документы, подтверждающие законность проводимых действий и права нынешнего владельца (например, справка ЖСК о выплаченном пае, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решения суда, справки из налоговой инспекции и пр.);
• из РЭУ (бывшего ЖЭКа) или ДЕЗа берут копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате;
• из паспортного стола - выписку из домовой книги;
• из БТИ следует принести справку 11-А (действительна в течение одного месяца), поэтажный план с экспликацией (срок действия - в течение одного года);
• для состоящих в браке - согласие супруга на проводимую сделку;
• для всех членов семьи (сособственников) - согласие на проводимую сделку;
• при наличии несовершеннолетних детей - разрешение на сделку органов опеки и попечительства;
• если квартира отчуждалась после 01.03.06, следует иметь как подтверждение этому передаточный акт.

Это список основных документов. На практике их может быть намного больше. По публикациям в СМИ было насчитано более 20 документов, которые могут понадобиться продавцу жилья (то есть возможных правоустанавливающих документов на квартиру)! Конечно, многое зависит от вида жилья (коммунальное или отдельное), либо, как сейчас формулируют - числа лицевых счетов, истории квартиры (сколько раз она меняла собственника, сколько раз переходила по наследству и пр.), состава семьи, количества сособственников, а также постоянно зарегистрированных (как прежде говорилось прописанных) граждан и пр.

Поэтому в ряде случаев выгоднее поручить подготовку к сделке, включая сбор и проверку (очень важный момент!) документов риэлторскому агентству. Если, уже с самого начала очевидно, что документов понадобиться много, лучше самим не мучиться. Где взять время на походы по кабинетам и стояние в очередях!? К тому же, ряд документов нужно получить в течение короткого срока, иначе они теряют свою актуальность. А у нас ведь за просто так простейшую справку быстро не напечатают, приходится, либо неофициально стимулировать ускоренную работу "машинисток", либо иметь свои каналы… Вот такая малоприятная, прозаическая картина! Понятно, что у риэлторов имеется определенный опыт по ускоренному получению требуемых для сделки документов в различных инстанциях и в некоторых случаях стоимость этого опыта для продавца жилья обходится дешевле, нежели самостоятельное хождение по различным организациям… Но при этом, следует помнить, что риэлтор вряд ли будет заниматься только сбором необходимых справок. Это ему не выгодно. Как правило, риэлтор (риэлторская фирма) занимается полностью подготовкой к сделке, либо ее юридическим сопровождением. При этом его услуги составляют в среднем 4-5% от стоимости от суммы сделки.

Несмотря на всю сложность сделок с жилой недвижимостью, не стоит воспринимать их как нечто невозможное или невыполнимое без помощи риэлторов и юристов. У каждого продавца своя ситуация, свои финансовые запросы…

Собираясь осуществить сделку на рынке городского жилья, следует здраво оценить собственные возможности и в случае нехватки времени или сил на самостоятельную подготовку к сделке (особенно это касается новичков), а также в целях подстраховки от нежелательных финансовых потерь или сопутствующих проблем, обратиться за помощью к профессионалу.

Алексей Трембицкий

Дата публикации: 11:36 14 августа 2008

Источник: bpn.ru