Рынок недвижимости становится фондовым

На фоне возникших последнее время у ряда российских девелоперов затруднений с финансированием некоторые из участников рынка нашли необычное решение для сохранения уровня доходности своих проектов. Они стали создавать фонды прямых инвестиций. Таким образом, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», девелоперы признаются, что российский рынок недвижимости вступил стадию спекулятивного роста.

В начале прошлого года создала фонд прямых инвестиций «Интеко», а теперь появился такой же фонд и у ГК ПИК, специализирующейся на строительстве жилья. По данным газеты «Коммерсантъ», ПИК создал фонд прямых инвестиций PIK Capital Partners объемом $500 млн с перспективой дальнейшего увеличения до $1 млрд, который будет вкладывать средства в проекты по строительству коммерческой недвижимости. Максимальная сумма инвестиций в каждый проект составит $50 млн, при этом фонду должно отходить не менее 25% построенных площадей. Для создания фонда компания продала в начале этого года за $233 млн 25% акций проекта по строительству 1 млн кв. м жилья в Мытищах.

Казалось бы, на первый взгляд довольно логичное решение. На рынке уже давно поговаривают, что жилье московского региона переоценено, и в скором времени разразится стагнация. Для компании, все активы которой сосредоточены именно в этом сегменте рынка, логично в этой ситуации попытаться их диверсифицировать. Однако, не все так просто. Проблема усугубляется тем, что площадок для жилищного строительства в московском регионе становится все меньше. Таким образом заработать на большом обороте нельзя, а сильно поднимать цены дальше тоже проблематично, так как московское жилье, как уже говорилось, переоценено. При этом, как писал аналитический центр www.irn.ru в заметке «Российское жилье стало дешеветь» во многих регионах в жилом сегменте уже началась стагнация. Кроме того, столь значимые проекты, как в Мытищах, нельзя реализовать за год-два. При этом вся Европа вслед за Америкой постепенно погружается в кризис. Естественно, что риски, связанные с долгосрочным строительством возрастают и в России. Тем более, что когда строительство даже первой очереди жилья в Мытищах через год-полтора будет закончено, на московском рынке уже вполне может царствовать коррекция.

Таким образом, ПИК не остается ничего кроме как предпринимать вполне конкретные шаги по диверсификации своего бизнеса. При этом прибыльность от строительства коммерческой недвижимости уже сейчас обгоняет доходность на жилом сегменте рынка. Так, себестоимость строительства жилья составляет порядка $3 тыс., а коммерческого, по оценкам Capital Group, – $2 тыс. Тогда как средняя стоимость 1 кв. м московского жилья и коммерческой недвижимости на данный момент примерно одинакова. Таким образом, прибыльность коммерческой недвижимости, как минимум, не ниже, чем в жилом сегменте рынка.

Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации», в торговую сферу в России инвестировать на данный момент можно лишь при определенном дисконте. Пока негативных признаков не проявляет только сегмент офисной недвижимости. Но на фоне ускорения инфляции и снижения объемов производства, о которых недавно отчитался Росстат, может статься, что и этот сегмент российской недвижимости окажется на грани кризиса. Неудивительно в таком случае, что в качестве диверсификации бизнеса ПИК избрала форму инвестиций через фонд. Она позволяет ПИКу в случае возникновения тех или иных рисков быстрее покинуть опасный проект. Тем самым ПИК, фактически, соглашается, что инвестировать напрямую в коммерческую недвижимость уже слишком рискованно, но до полного выхода в «кэш» пока еще есть время.

Стоит отметить, что рынок недвижимости традиционно считался наиболее консервативным, однако с течением времени все больше игроков выбирает формы инвестиций, свойственные, скорее, фондовому рынку, традиционно известному своей спекулятивной игрой. Конечно, диверсификация снижает риски. Однако, как показала история с ипотечными закладными, при смешении правил игры на фондовом рынке и рынке недвижимости риски снижаются только в краткосрочной перспективе, а в среднесрочной и долгосрочной они резко возрастают, так как становятся системными. Таким образом, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», действия некоторых участников рынка могут только расширить последствия предстоящей стагнации на российском рынке недвижимости.