О земельных участках

Положен ли продавцу земли налоговый вычет? Можно ли оформить в собственность земельный участок под гаражом? На эти и другие вопросы читателей отвечают юристы юридического бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Евсевичева и Петр Петров.

— Какие документы мне потребуются для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет?

— Постановка земельного участка на кадастровый учет в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Состав необходимых для этого бумаг определен в ст. 22 данного нормативного акта:

• заявление;
• межевой план;
• нотариально заверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок. Если документ предоставлен в подлиннике — в орган кадастрового учета передают его ксерокопию;
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается названное лицо).

До настоящего времени размер и порядок уплаты госпошлины за учет объекта недвижимости не определен — соответственно, за постановку земельного участка на кадастровый учет госпошлину платить не нужно (что подтверждает письмо Минфина РФ от 21.04.2008 г. № 03-05-04-03/19). Однако Государственная дума РФ планирует рассмотреть законопроект, которым будут установлены размеры такой госпошлины (для физических лиц — 100 руб., для юридических — 1000 руб.), так что скоро ситуация изменится.

Заявление о кадастровом учете и необходимые документы предоставляются заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя (или представителя). Если документы направляют по почте, подлинность подписи подлежит нотариальному заверению. При личной подаче бумаг следует предъявить документ, удостоверяющий личность.

— Каким образом при продаже земельного участка начисляют сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ)? Положен ли мне в этом случае налоговый вычет?

— Обычно налогоплательщики—физические лица не занимаются исчислением и уплатой НДФЛ в бюджет, за них это делают работодатели. Исключение составляют случаи, когда граждане самостоятельно производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц из сумм, полученных от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества, в том числе земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса (далее — НК РФ).

При исчислении НДФЛ от продажи земельного участка налоговую ставку устанавливают в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Сумму НДФЛ рассчитывают по итогам налогового периода, который составляет один календарный год. Общие правила ее исчисления установлены в ст. 225 НК РФ.

Для расчета НДФЛ необходимо:

• по итогам налогового периода определить размер всех своих доходов, которые облагаются НДФЛ и признаны полученными в налоговом периоде;
• рассчитать налоговую базу. Налоговая база по доходам, облагаемым по ставке 13%, определяется суммарно.

Сумму налога исчисляют по следующей формуле: сумма НДФЛ = налоговая база х налоговая ставка.

Налогоплательщик, получивший доход от продажи имущества, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Уплата налога производится по месту жительства гражданина не позднее 15 июля.

При продаже земельного участка предоставляется имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Размер вычета различается в зависимости от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика. Если этот срок более трех лет, то вычет предоставляют на полную сумму, полученную от продажи имущества (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если менее трех лет — то на сумму, не превышающую 1 млн руб.

— Возможно ли изъятие земельного участка без прекращения права собственности на здания, сооружения или иное недвижимое имущество, расположенное на нем?

— Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. В частности, в соответствии со ст. 239 ГК РФ, если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здание, находящееся на данном участке, это сооружение может быть выкуплено у собственника государством.

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) определяющим ставит принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, то есть участок земли имеет больший юридический вес, чем иные связанные с ним недвижимые объекты. Однако даже тогда, когда земельный участок подлежит изъятию, строение может быть изъято только в том случае, когда соответствующим органом власти будет доказано, что предполагаемое использование земли невозможно без прекращения права собственности на здание.

— Можно ли разделить земельный участок, который находится в собственности, на два самостоятельных участка разной площади? Какие документы для этого нужны?

— Раздел земельного участка возможен только при условии его делимости, то есть если каждая из его частей будет образовывать самостоятельный участок с тем же разрешенным режимом использования (без перевода его в состав земель иной категории). При этом каждая часть поделенной территории должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения. Согласно п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если его площадь не отвечает минимальным размерам, определенным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования (устанавливаются законами субъектов РФ).

Например, в Законе Московской области от 17.06.2003 г. № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» определены минимальные показатели. Так, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства может быть выделено 2,0 га, садоводства — 0,06 га, огородничества — 0,04 га, дачного строительства — 0,06 га.

Кроме того, Закон Московской области от 12.06.2004 г. № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» устанавливает, что минимальный размер земельных участков, образуемых из земель сельскохозяйственного назначения, составляет 2,0 га, за исключением случаев выделения надела из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий или осушаемых земель сельскохозяйственного назначения.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образованные в результате наделы.

Для раздела земли необходимо произвести землеустроительные работы по формированию вновь образуемых участков и поставить последние на государственный кадастровый учет. Затем надо зарегистрировать право собственности и получить свидетельство о государственной регистрации на каждый из них.

— Я состою в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) и являюсь собственником гаража. Могу ли я оформить в собственность землю под своим гаражом? Куда для этого нужно обращаться?

— В случае если земельный участок для строительства гаража был предоставлен решением уполномоченного органа местного самоуправления до введения в действие ЗК РФ (31.10.2001 г.), можно оформить право собственности на него в упрощенном порядке по аналогии с так называемой дачной амнистией. Оно будет зарегистрировано при предоставлении в регистрирующий орган минимального набора документов, основными из которых являются правоустанавливающий документ (решение уполномоченного органа о выделении земли), правоподтверждающий документ (свидетельство, акт) и кадастровый паспорт.

Если территория была предоставлена кооперативу в аренду для гаражного строительства, земельный участок также можно приобрести в частную собственность. Решение об этом принимают на общем собрании. Земля общего пользования остается во владении кооператива и переоформлению не подлежит. В целях индивидуализации земельных участков осуществляются землеустроительные работы и постановка участков на государственный кадастровый учет.

Далее собственники гаражей совместно обращаются в администрацию органа местного самоуправления (как правило, администрацию городского округа) с заявлением о приобретении прав на земельные участки, к которому следует приложить кадастровые паспорта и другие документы (их перечень установлен приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 г. № 370). Уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя дополнительных документов, не предусмотренных указанным списком.

Уполномоченный орган в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земли в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Вышеуказанный порядок распространяется также на случаи, когда земля для гаражного строительства была выделена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

— Как будет разделен земельный участок при разделе имущества, если дом оформлен в долевую собственность?

— Согласно ст. 36 ЗК РФ в случае если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, они имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание. Участок, на котором расположен дом, принадлежащий на праве долевой собственности нескольким лицам, является неделимым до тех пор, пока не будут определены доли участников долевой собственности на здание.

В случае если происходит раздел дома на доли в натуре (оборудование отдельных входов, санитарных узлов, возведение стен, разделяющих строение на части и пр.), земельный участок также можно будет разделить в натуре.

— Что такое межевание? (Считается ли межеванием, скажем, забор, которым два соседа разделили свои участки)?

— Межевание представляет собой установление на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описание их расположения (ст. 17 ФЗ «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ (в редакции от 04.12.2006 г.). Межевание осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

По окончании межевания изготавливают карту (план) объекта землеустройства.

С принятием Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» вместо понятия «межевание» в законодательстве употребляют понятие «установление на местности границ объектов землеустройства».

Установление границ осуществляется кадастровым инженером — физическим лицом, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Результатом указанных работ является составление межевого плана, то есть документа, где воспроизведены сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а также информация об образуемом земельном участке.

Забор, отделяющий один участок от другого, следует возводить уже по результатам межевания, что позволит обеспечить соблюдение прав каждого собственника.

Дата публикации: 11:41 19 сентября 2008

Источник: bpn.ru