Финансовый кризис больно ударит по девелоперскому бизнесу в России

Последствия мирового финансового кризиса больно ударят по девелоперскому бизнесу в России, считает аналитик инвестиционной компании «КапиталЪ» Иван Завадский.

«Ситуация на мировых финансовых рынках сейчас весьма нестабильна. Из-за роста неопределенности ставки даже на межбанковском рынке существенно выросли, а объемы кредитования упали. Девелоперы в силу длинного производственного цикла предъявляют спрос на длинные деньги. Поэтому с точки зрения потребности в кредитных ресурсах они наиболее уязвимы. Соответственно, финансовый кризис больно ударит по девелоперскому бизнесу. Но эффект будет виден не сразу, а по мере того как девелоперам придется рефинансировать кредиты», - отмечает эксперт.

«Что касается доходности облигаций, то рост доходности бумаг девелоперских компаний составил 7-10%. Так, облигации ЛСР, размещавшиеся в августе 2008г. с доходностью чуть выше 13%, сейчас торгуются исходя из доходности в 22% годовых. Это касается уже выпущенных облигаций. Разместить же сейчас новые долговые обязательства девелоперам будет сложнее», - говорит И.Завадский.

Аналитик обращает внимание, что условия предоставления заемных средств девелоперам также ужесточились. По сравнению с серединой года стоимость заемных средств для девелоперов выросла на 7-10%, по сравнению с прошлым годом – на 12-15%. Теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий.

В этих условиях альтернативой для девелоперов являются банковские кредиты в связке с покупкой банками долей equity в проектах с дисконтом и инвестиции со стороны акционеров.

По данным налитика, помимо роста стоимости заемных средств и предоставления кредитов только на условиях участия в собственности строительных проектов на рынке будут присутствовать тенденции распродажи строительными компаниями одной части своих проектов и замораживание другой. Наиболее ликвидная и привлекательная часть проектов может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые оборотные средства. Те проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть заморожены.

И.Завадский полагает, что эти тенденции будут преобладать и на рынке коммерческой недвижимости. Цены в этом сегменте рынка будут испытывать давление из-за продаж девелоперами отдельных проектов. Банки, которые будут приобретать существенные доли в собственности строительных проектов, будут более жестко контролировать ход их реализации, что может найти отражение в росте сроков их реализации.

На цены коммерческой недвижимости будут влиять две противоборствующие тенденции. Первая – распродажа девелоперскими компаниями недостроенных объектов. Вторая – замораживание проектов строительства и покупка долей в проектах финансовыми инвесторами, которые будут вводить дополнительные процедуры контроля над реализацией проектов, что приведет удорожанию и удлинению сроков реализации последних. Поскольку степень неопределенности на кредитных рынках высока, первая тенденция, вероятно, будет преобладать. Такое развитие ситуации приведет к снижению цен на коммерческую недвижимость.

«В ближайшие несколько месяцев мы, вероятно, увидим попытки девелоперов рефинансировать свои долги, что приведет к активизации описанных выше тенденций и может вызвать снижение цен на коммерческую недвижимость.

Стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках, которой можно ожидать не ранее конца 2009г. Поэтому турбулентность на рынке недвижимости станет долгосрочным трендом», - заключил И.Завадский.