Жилищный пакет и/или доступность жилья

Весь прошлый год Россия с одной стороны объясняла как хорошо, когда будут льготы, с другой  кричала об антисоциальной политике власти. На этом бурлящем фоне, в конце прошлого года незаметно прошел Госдуму так называемый “жилищный пакет”. Впрочем, иногда все же какие-то комментарии о прохождении поправок, изменений, дополнений, чтений и т.д. проникали в прессу, причем практически всегда перспективы развития российского строительства   оценивались, как самые радужные.

Как это депутаты придумали

“После вступления этих документов в силу, как считает глава комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников, жилищное законодательство России кардинально изменится. В том числе будут запущены экономические механизмы, позволяющие в несколько раз увеличить число россиян, способных приобрести новое жилье. Решение этой задачи было одним из основных пунктов предвыборной программы российского президента минувшей весной”

Так называемый “жилищный пакет” состоит из двух кодексов –  градостроительного и жилищного /они вступили в силу с 1 января 2005 года/, а также из закона “О долевом строительстве” /вступает в силу с первого апреля 2005 года/. Предполагалось, что весь этот законодательный комплекс призван решить две задачи: обеспечить россиян доступным жильем и структурировать процессы развития территорий.

Обеспечить всех доступным жильем, по идее законодателей, можно  путем снижения существующих административных барьеров и издержек строительства, а также развития ипотечного кредитования.

Развитие территорий должен  отражать, так называемый, “генеральный план”, который в перспективе будет формировать все процессы землепользования, в том числе и строительство. Проще говоря, чиновники всех уровней должны собраться и поделить все российские земли – вот кусок в деревне “А” для зерновых, а эта земля в городе “Б” лучше всего для строительства торгового центра. То есть генеральный план это основополагающий документ, как для программы доступного жилья /без плана строить нельзя/, так и для структуры развития территорий.

В идеале система должна была выглядеть так: по всей России принимаются генеральные планы, и публикуются в прессе. Застройщик, выбрав в этом генеральном плане участок, подает заявку и, получив разрешение, начинает     строительство. 

Чтобы было проще, надо создать департамент...

“Принятие Градостроительного кодекса РФ позволит обеспечить россиян доступным жильем, заявил в четверг председатель Комитета Госдумы по промышленности Мартин Шаккум”.

Как это обычно в России бывает, законодательная теория сталкивается с практикой уже на первом этапе. “Жилищный пакет” создает новые формы отношений застройщик- власть, а это требует новых управленческих структур. “Новая редакция градостроительного кодекса потребует серьезных, кардинальных изменений, как в системе проектирования, как в системе государственного контроля, так и ответственности среди участников градостроительного процесса. Это процесс длительный, который потребует существенных бюджетных вливаний всех уровней, а также создания новой административной структуры всех уровней” - говорит начальник  управления градостроительной политики Тюменской области Сергей Лесков.

Следствием заявленного властью "снижения существующих административных барьеров" стало упразднение муниципальных архстройнадзоров и переход всех надзирающих функций к субъектам федерации. Кого-то из застройщиков это искренне порадовало. Например, председателя Уральской строительно-инвестиционной корпорации Вячеслава Борисова: "Городская администрация нас и дальше не собирается пускать на рынок, но новым строительным кодексом все функции по вневедомственной экспертизе, по согласованию проектов, по фактическому строительству переданы субъектам федерации. В министерстве строительства в конце прошлого года были введены новые девяносто три штатные единицы архстройнадзора. Поэтому сейчас,  весь  городской архстройнадзор убирается, и переводится в областной архстройнадзор. То есть администрация города с этого года становится просто статистом по объединению реестра строительных организаций – и все”.

Есть и противоположные, не омраченные противостоянием с муниципалитетами мнения:  “Должна быть структура, которая бы координировала все этапы строительных отношений, генплан, инженерные сети, строительство. Раньше происходил инспекционный дубляж, нас проверяли и город, и область. Теперь по новому закону этим занимается только область, а город устранили. А ведь мы работаем в городе, нам многие вопросы удобнее было решать с ним. Кто теперь будет заниматься городскими инженерными сетями, застройщики? Я думаю, что координировать эти вопросы должна какая-нибудь городская структура” - считает директор курганской кампании “Инвестстрой” Галина Галиневич.

Генеральные планы

“Нормы Градостроительного кодекса являются продуманными, и благодаря им, изменится нынешняя неповоротливая система строительства, связанная с коррупционными интересами”, - заявил накануне советник президента РФ Игорь Шувалов.

Структуры для воплощения в жизнь  генеральных планов, пока нет. А в большинстве субъектов нет и самих планов  и процессы по их выработке, как полагает Сергей Лесков, должны затянуться:“Мы сейчас получаем послабления в самой системе привлечения долевок и системе государственного контроля. При этом многократно усилилась система ответственности за планировочную документацию, уровень генплана города, поселения, который должны отработать за счет своих финансовых средств муниципалитеты, а этих денег у муниципалитетов пока нет.  Генеральные планы необходимо разрабатывать в специализированных институтах, а кадровый состав этих институтов сейчас находится, откровенно говоря, в очень плачевном состоянии. Этих институтов в России остались единицы, и если сейчас все территории кинутся к ним заказывать градостроительную документацию, то это может растянуться на десятки лет”.

Инженерное обеспечение

“В случае принятия "жилищного пакета", который Госдума в четверг рассматривает во втором чтении, объемы строительства жилья в России увеличатся вдвое", заявлял накануне вице-спикер нижней палаты российского парламента Георгий Боос”.

Отсутствие основополагающих для воплощения в жизнь "жилищного пакета" генеральных планов для индивидуальных застройщиков - не самая большая проблема, в конце концов, это дело областных властей. Застройщикам новое законодательство подкинуло другую задачку – инженерные коммуникации. Городская  земля напичкана сетями энергоснабжения, трубами для подачи воды и прочей инженерией. Эту жизненно важную для города систему коммуникаций необходимо регулярно обновлять. Теперь сию задачу переложили на плечи застройщиков, что непременно "выдавит" со строительного рынка  небольшие строительные компании, ведь только крупные застройщики в состоянии справитья с "инженерным обеспечением".

“Я думаю, что ситуация с отводом земельных участков осложнилась. Даже если есть утвержденный генеральный план, мы тут же сталкиваемся с проблемой инженерных сетей. Все сети должны развивать застройщики, но это не реально. Вот мы сегодня не можем начать проектирование микрорайона Заозерный. Нет решения по инженерным сетям, генеральный план есть, а сетей нет. Водоканал нам говорит, не дадим строить, пока нет коллектора, а один застройщик не сможет построить этот коллектор” - сетует Галина Галиневич.

Пока не понятно, когда  три  этапа “жилищного пакета”: формирование управленческой структуры, принятие генерального плана и инженерная подготовка территорий воплотятся в жизнь, но в территориях быстрого решения не прогнозируют. Сергей Лесков полагает: “С одной стороны, пошло упрощение со стороны госнадзора, при  этом многократно усложнилась система подготовки территорий. Я думаю, что если территории уже отработали генеральные планы индивидуальной жилищной застройки, то там возможно развитие индивидуального жилищного строительства. Тем же территориям, которые не подготовлены, в градостроительном плане /нет проектно-планировочная документации, инженерной подготовки/ придется на некоторый период приостановить строительство”.

Ипотечное кредитование

По мнению зампреда Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, принятие поправок в закон "Об ипотеке" позволит уже к 2007 году значительно удешевить ипотечные кредиты. По его словам, проценты снизятся в полтора-два раза, а также сократится первый взнос. "За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в 10%, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в развитых странах Европы и США",- отметил накануне Богомольный.

Взглянем на ситуацию нашего градостроения теперь со стороны собственно потребителя, то есть того, для кого все это и строится. Увы, но пока программа "доступного жилья" оборачивается лишь программой повышения цен на жилье. Даже, если абстрагироваться от увеличения издержек индивидуальных застройщиков, то на ценах за квадратуру скажется активная государственная поддержка сфере ипотечного кредитования:

“Я думаю, что ипотека - это один из вариантов повышения цены. Ипотечное кредитование – это банковское кредитование, когда банки вкладывают деньги в строительство. Соответственно, у строителей появляется еще больше денег, соответственно, спрос растет. Соответственно, он что делает? Появляется спрос – появляется повышение стоимости квадратного метра. После того как мы вышли из советского строительства, строительство велось по принципу – есть спрос – будет стоимость выше, спроса нет -  стоимость чуть-чуть падает” - полагает Вячеслав Борисов.

Кое-что о первых итогах

Уже на данном этапе, буквально через месяц после вступления "жилищного закона" в силу, у представителей и бизнеса, и исполнительной власти появилась масса вопросов. Основной из вопросов, конечно, каким образом "жилищный пакет" будет развивать строительный рынок России. Власть и бизнес  начинают думать, как нейтрализовать самые большие издержки от новых законопроектов и сделать жилье чуть более “доступным”.

Правда, представители власти и бизнеса смотрят на проблему  немного по-разному. Так начальник управления строительства Тюменской области Сергей Лесков считает: “Если будет государственное финансирование инженерной подготовки территории, чтобы застройщики инженерно обеспечились до первых колодцев,  и на них не перекладывались вопросы строительства дорог, инженерных коммуникаций, каких-то магистральных инженерных сетей, то в принципе это должно понизить стоимость квадратного метра и увеличить доступность жилья”.

Предприниматель из Кургана Галина Галиневич видит ситуацию несколько иначе: “Усложнение отвода земли, стоимость аренды земли под строительство, стремление властей переложить все вопросы по инженерным сетям на застройщиков - все эти вопросы значительно повышают себестоимость квадратуры. Я думаю, что население будет обеспечено жильем только в том случае, если повысится уровень жизни и упростится оформление кредитных ресурсов. Проблема в том, что многие факторы повышают стоимость жилья, а денег у людей больше не становится”.

Прямо, как говорится, в точку. Ряд экспертов по строительному рынку вообще считают, что цены будут повышаться независимо от принимаемых законопроектов. Причем,  роста темпов строительства никто из застройщиков пообещать не может.   Пока, ясно, что муниципалитетам предстоят огромные траты по созданию нового управленческого аппарата и формированию генеральных планов. Застройщикам в свою очередь грозит разорение на “инженерном обеспечении”, а потенциальным квартирантам повышение на десятки процентов цен на жилье уже к концу этого года.

Почему так случилось, что опять закон, жизненно важный для многих миллионов сограждан принят без прогноза, чем обернутся его отдельные положения, без учета мнений специалистов, работающих в отрасли и на территориях, отчего не стали федеральные чиновники и депутаты действовать поступательно, то есть апробировав новую систему сначала в отдельно взятых территориях и, уже учтя ошибки практики, внедрять ее повсеместно - точно ответить не беремся. Но с прогнозом начальника управления градостроительной политики Тюменской области Сергеем Лесковым согласны полностью:"Когда шла подготовка пакета нового градостроительного кодекса, все территории субъектов федерации предупреждали разработчиков об этих моментах, которые могут отрицательно сказаться на продвижении этого закона, но разработчики их не учли. Я не знаю с чем это связано. Должен быть какой-то реформирующий период, скажем, полгода - год - полтора года. А градкодекс вступил в действие с первого января 2005 года, то есть у нас переходного периода от старого законодательства и старой системы градорегулирования на новую нет. И сейчас мы будем перестраиваться уже по ходу дела, но здесь столько дров мы можем наломать”.

Дата публикации: 10:16 14 февраля 2005