Риэлторы ищут спасения от нового кризиса на рынке недвижимости

Операторы столичного рынка недвижимости, похоже, смирились с тем, что золотой век их бизнеса остался в прошлом. Цены на жилье (за исключением отдельных сегментов) фактически стоят уже более полугода. Впрочем, риэлторы без работы не останутся: московская "вторичка" - ресурс практически неисчерпаемый. А вот рынок новостроек вступает в новую эпоху - эпоху непредсказуемости. Последняя надежда сохранить стабильность на первичном рынке связана с небольшим оживлением ипотеки. По данным риэлторов, за два осенних месяца количество ипотечных сделок на первичном рынке выросло втрое.

Первого апреля московская "первичка" может оказаться вне закона

Большинство сделок на рынке новостроек сегодня заключается по принципу долевого участия в строительстве жилья. Договор между инвестором (зачастую он же является и застройщиком) и частным лицом может называться как угодно: договор подряда, договор о совместной инвестиционной деятельности, договор простого товарищества, договор купли-продажи. На практике гражданин, отдав немалые деньги, не защищен ни экономически, ни юридически. По сути он может рассчитывать только на порядочность контрагента. Из-за неурегулированности этой сферы то и дело вспыхивают различные конфликты. Иной раз инвестор дважды, а то и трижды продает одни и те же квартиры разным покупателям. Сроки строительства срываются сплошь и рядом, при этом сами застройщики зачастую требуют доплаты. Годами могут не выдаваться документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. И так далее.

С 1 апреля эта ситуация должна измениться в лучшую сторону. В силу вступает федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который значительно ужесточает обязанности застройщиков и наделяет граждан невиданными доселе правами. В частности, каждый договор будет подлежать государственной регистрации, что исключает угрозу продажи одних и тех же квартир разным покупателям. В случае нарушения застройщиком сроков строительства или передачи объекта он будет обязан возместить дольщику ущерб. Закон также вводит обязательное требование о раскрытии всей информации о застройщике (кто является учредителем, в каких проектах принимал участие, величина собственных денежных средств и размер кредиторской задолженности). В течение 14 дней до дня заключения первого договора с пайщиками строительные компании будут обязаны опубликовать в СМИ подробную информацию о проекте (этапы и сроки строительства, количество квартир, парковочных мест, сведения о земельном участке и т. д.).

Новаций в законе много, и для московского рынка новостроек каждая из них - непривычное правило игры. По словам председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрия Лебедева, "90% действующих в Москве схем долевого строительства окажется вне закона. Их необходимо будет срочно менять. Но застройщики все как один молчат. Что они собираются делать - неизвестно".

Единого мнения о том, как повлияют изменения законодательства на рынок новостроек, среди специалистов пока нет. Но в сочетании с другими факторами пессимистические прогнозы выглядят убедительнее.

- Что касается 2005 года, то у меня нет уверенности в положительной динамике на рынке, - говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. - В этом я расхожусь с большинством моих коллег. Есть ощущение, что весной-летом начнется новый спад продаж и цен. Это коснется и ипотечных сделок.

Кто не рискует, тот не вступает в ипотеку

По словам экспертов рынка, развитие ипотеки должно оживить спрос на жилье и, следовательно, приведет к росту цен. Риэлторы, добровольно взявшие на себя обязанности рекламодателей банковских ипотечных программ, убеждены в том, что население просто не понимает своего счастья.

- В денежном выражении спрос на ипотеку в 10 раз превышает предложение, - утверждает Дмитрий Лебедев, подразумевая под словом "спрос" насущную потребность в жилье при недостатке собственных средств. - Имея 100 тыс. долларов, человек ищет квартиру на эту сумму и не задумывается о том, что может купить в кредит гораздо лучшую квартиру за 300 тысяч. Как только ставки по кредитам снизятся, реальный спрос тотчас подскочит. С ним не смогут справиться ни банки, ни риэлторы.

Впрочем, до этого еще далеко, поэтому пока клиентам есть чего бояться. Инфляция, которая вдвое обогнала прогноз, монетизация льгот, реформа ЖКХ, угроза коммерциализации образования и медицины, налоговые аппетиты государства побуждают граждан к осторожности с деньгами.

- Когда у населения ухудшается ситуация с доходами, оно начинает придерживать деньги, - считает Геннадий Стерник. - Пока экономика не станет нормальной, ипотека останется плодом героических усилий банков и риэлторов.