Элитное жилье: большие деньги не любят суеты

«У богатых свои причуды». В известной степени эта фраза отражает и тенденции на рынке самого дорогого жилья. Если ситуация с куплей-продажей квартир эконом- и бизнес-класса в течение прошлого года радикально менялась под влиянием различных внешних факторов, то рынок элитного жилья продолжал развиваться по своим законам.

Состоятельные люди в большинстве своем не склонны откладывать намеченную покупку в ожидании гипотетического снижения цен: они могут себе это позволить.

Почувствуйте разницу

Сектор элитного жилья всегда «стоял особняком» от остального рынка, и события 2004 года позволили лишь более ощутимо «почувствовать разницу». Спрос на дорогие квартиры на протяжении последних лет значительно превышал предложение. Какое-то время такая ситуация была характерна и для других категорий жилья. Однако в то время как летом 2004 года продажи недвижимости эконом- и бизнес-класса практически замерли, в сегменте элитного жилья покупательская активность снизилась незначительно и ненадолго.

Во многом сохранению стабильного спроса способствует ограниченность предложения «жилья для богатых». В частности, одним из главных критериев «элитности» дома остается его местоположение в центральной части города, где объективно невозможно строить много нового жилья, тем более соответствующего всем требованиям класса de luxe.

Кроме того, спрос и цены на элитную недвижимость в меньшей степени зависят от внешних экономических факторов, чем другие сегменты рынка. «Например, банковский кризис не сказался на этой категории жилья в той степени, в какой он повлиял на рынок квартир эконом- и бизнес-класса, — говорит заместитель генерального директора ЗАО «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. — По нашим наблюдениям, в 2004 году некоторое затишье в данном секторе было спровоцировано «делом ЮКОСа», кульминация которого пришлась на октябрь–ноябрь. В моменты экономической нестабильности покупатели элитного жилья, как правило, не торопятся вкладывать деньги в России. Закономерность простая: нет оттока капитала из страны — «элитка» хорошо продается, есть — на рынке наблюдается определенное падение спроса».

Заместитель генерального директора компании Kalinka Realty Алексей Сидоров также считает, что на настроение покупателей повлияли события вокруг ЮКОСа и ситуация с банками, но не в той степени, как на другие сегменты рынка: «Прошлый год можно очень четко разделить на две части: первое полугодие было хорошим продолжением 2003 года: рынок активно рос, спрос был очень высоким, объекты активно продавались, цены быстро увеличивались. Затем, начиная с июля–августа, спрос заметно уменьшился, хотя обычно во второй половине года покупательская активность возрастает. Но рост цен не остановился, произошло лишь некоторое замедление его темпов. Рынок элитного жилья меньше подвержен различным внешним влияниям. Спрос даже в более «суровых» ситуациях никогда не прекращался. Были небольшие замедления реализации объектов, но кризисных ситуаций, остановок спроса не происходило. И если летом в сегменте жилья эконом-класса все остановилось, операторам приходилось демпинговать, делать скидки и подарки покупателям, то на нашем рынке этого не было».

«Покупатели элитного жилья сами «создают погоду» на рынке, — уверен Ю. Хлестаков. — Покупка элитной недвижимости — это приобретение не только крыши над головой, но и определенного статуса. Покупатели в данном ценовом сегменте не слишком озабочены обоснованностью стоимости, они просто принимают те цены, которые существуют на рынке, и нередко сами их формируют. Удорожание квадратного метра их не отпугивает, а скорее, наоборот, стимулирует к принятию более быстрых решений. Таким образом, продажа каждой элитной квартиры становится своего рода аукционом».

Готовы заплатить

Увеличение цен в сегменте «элитки» поддерживают постоянно растущие требования покупателей к приобретаемому жилью. По словам специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Renaissance Realty Алены Якубенко, «значение имеет не только расположение дома, но и наличие высокоразвитой инфраструктуры, профессиональной охраны, удобных транспортных развязок и многие другие характеристики. Учитывая, что предложение жилья, сочетающего все важные для покупателя факторы, весьма ограничено, рост цен будет продолжаться».

Сыграл свою роль и тот факт, что в прошлом году многие объекты продавались на завершающей стадии строительства, что не могло не отразиться на стоимости элитных квартир.

«Способствует росту цен и развитие ипотеки, — считает А. Якубенко. — Все больше покупателей начинают брать квартиры в кредит. Правда, стоит отметить, что если на Западе ипотечные программы давно являются традиционной формой приобретения жилья, то у нас ипотека только начинает развиваться и в настоящее время переживает трудный процесс становления. Но, несмотря на все преграды, стоящие сейчас на пути приобретения элитной недвижимости с помощью кредита, мы надеемся, что этот процесс со временем станет проще».

Еще один фактор, который, по мнению риэлторов, способствует росту цен, — снижение курса доллара. «Поскольку пока стоимость жилья в основном исчисляется в долларах, продавцы и застройщики вынуждены поднимать цены, чтобы как-то компенсировать потери в рублях», — пояснила А. Якубенко.

О влиянии курса американской валюты на стоимость дорогого московского жилья говорит и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «В нынешних валютных реалиях даже «стоящие» (в долларах) цены — это цены снижающиеся (в рублях). А все вокруг (стройматериалы, энергоносители и т. д.) дорожает. Многие компании стали использовать понятие «условная единица». «У. е.» сегодня — далеко не доллар, среднее по рынку значение «у. е.» все больше от доллара удаляется, составляя уже 30 руб. Прочитав в объявлении, что квартира стоит 500 тыс. у. е., наивно рассчитывать приобрести ее за полмиллиона долларов».

Примечательно, что если сам факт роста спроса и цен ни у кого не вызывает сомнений, то конкретные данные, которые приводят операторы рынка элитной недвижимости, существенно расходятся. Так, по данным А. Якубенко, с января до конца апреля 2004 года цены продолжали подниматься и в итоге выросли в среднем на 10%. А. Сидоров оценил рост стоимости элитного жилья в первом полугодии 2004 года примерно в 20%, во второй, менее активной половине года — в 10%, соответственно, общий рост за год составил порядка 30%. По сведениям Ю. Хлестакова, в прошлом году стоимость 1 кв. м в секторе элитной недвижимости увеличилась примерно на 15%.

Более подробные и, опять же, отличные от других данные привел К. Ковалев: «Результатом различных событий на рынке недвижимости стало то, что, начиная с летних месяцев, цены в дорогом сегменте первичного рынка не повышались, но и не снижались: нет ни одного объекта в пределах Садового кольца, по которому продавец понизил бы цену. Более того, в начале осени в доме по адресу: Скатертный пер., 16, застройщик увеличил стоимость квартир примерно на $1 тыс. за 1 кв. м. С октября возобновилось повсеместное удорожание «элитки» примерно на 1,5% в месяц. Рост, конечно, небольшой, ему далеко до тех 5% ежемесячно, которые фиксировались в 2003 году, и имеет скорее психологическое значение. Что примечательно, реализация по повышающимся ценам идет активно».

Пусть будет дороже, но лучше

По поводу наметившихся в прошлом году изменений в структуре спроса большинство риэлторов дают сходные оценки. Практически все говорят о том, что покупатели элитного жилья стали еще более требовательными, разборчивыми, грамотными. «Требования покупателей постоянно растут, — подчеркивает А. Сидоров. — Мы все больше становимся цивилизованной европейской страной, люди часто бывают за границей, культурный, образовательный уровень потребителя повышается. Покупатели стали обращать внимание на те качества жилья, которые раньше были для них менее значимы. Сейчас, например, их начинают интересовать архитектурно-планировочные решения, предпочтение отдается зданиям с уникальным внешним обликом. Поэтому сегодня успех проекта определяется не намерениями застройщика возвести среднестатистический объект и продать его за максимально возможные деньги, а способностью продумать, как люди потом будут жить в этом доме».

По словам А. Якубенко, «в последнее время повышенным спросом пользуются квартиры в жилых комплексах со своей инфраструктурой, расположенных в престижных районах. На больших территориях, отводящихся под такие комплексы, легко выделяются места для предприятий торговли, бытового обслуживания, спортивных сооружений и т. п. Это является немаловажным фактором для покупателей, учитывая, что цены на жилье в комплексах вполне сопоставимы с ценами на отдельно стоящие дома того же уровня. В качестве примера можно привести жилой комплекс Green Hills, расположенный на Андреевской набережной, в инфраструктуру которого входят бассейны с морской водой, детские площадки, фитнес-центр. Цены на квартиры здесь достигают $6 тыс. за 1 кв. м».

Еще одна наметившаяся в 2004 году тенденция — желание большинства состоятельных покупателей купить готовое, а не строящееся жилье. Как рассказал Ю. Хлестаков, «клиенты все реже соблазняются покупкой квартиры на этапе строительства. Зачастую они отдают предпочтение менее выигрышному, зато завершенному варианту, который можно увидеть и «пощупать». Многих уже не привлекает перспектива заплатить большие деньги и ждать полтора года, если существует хоть малейший риск разочароваться в покупке».

Кроме того, следует отметить, что покупатели элитного жилья предпочитают не слишком большие по размеру квартиры. «Отличительной особенностью большинства новостроек в элитном секторе является большая площадь квартир (в среднем порядка 100–200 кв. м). Но наибольшим спросом в этом сегменте пользуются все-таки квартиры до 150 кв. м», — рассказала А. Якубенко.

Что касается предпочтений в плане местоположения жилья, то, по информации заместителя гендиректора компании Kalinka Realty А. Сидорова, самой дорогой и востребованной остается Остоженка. «Второй по популярности район назвать сложно. Замоскворечье в прошлом году практически не развивалось, на Арбате тоже не наблюдалось активных продаж. Разве что на Плющихе еще были серьезные объекты», — отметил он.

Больше покупателей — выше цены

Несмотря на то что покупатели становятся все более придирчивыми, а стремительный рост спроса и цен на жилье давно прекратился, прогнозы риэлторов довольно оптимистичны. «Основной вопрос, который волнует сейчас игроков московского рынка недвижимости, — будут ли падать цены на жилье, — говорит А. Якубенко. — Хотя в настоящее время рынок находится на перепутье и делать какие-то определенные выводы сложно, эксперты компании Rеnaissance Realty прогнозируют, что в следующем году цены на жилье не только не упадут, но и будут расти. Правда, сам рост по сравнению с предыдущими годами будет весьма незначительным: он составит порядка 10–12%».

По данным аналитического отдела компании Blackwood, «предложение на рынке элитного жилья в 2005 году увеличится на 60%. Но, несмотря на высокую строительную активность, спрос в этом году будет значительно превышать предложение. Об этом свидетельствует тот факт, что еще до наступления нового года в продаже на первичном рынке осталось 36% общего числа квартир в домах, возведение которых будет завершено только в 2005 году. Процент нереализованных квартир, планируемых к сдаче в этом году, — совсем низкий и составляет всего 6%.

При таком соотношении спроса и предложения цены на элитное жилье продолжат увеличиваться, хотя, безусловно, меньшими темпами по сравнению с 2004 годом. Кроме того, ожидаемое падение курса доллара и высокие темпы роста доходов москвичей (не менее 10% в реальном выражении и 20–25% — в долларовом) также будут способствовать росту цен на жилье».

Наиболее оптимистичен прогноз А. Сидорова. По его мнению, стоимость элитных квартир в этом году увеличится примерно на 20%. Правда, такой рост цен возможен лишь в том случае, если не произойдет чего-то непредвиденного и не изменится макроэкономическая ситуация в стране. «Это маловероятно, но возможно, — считает А. Сидоров. — Недвижимость — консервативный рынок. Отсутствие новостей — самая хорошая тенденция. Большие деньги суеты не любят».

***

Ирина ТАРАСОВА, Руководитель департамента «Домострой-Престиж», агентство недвижимости «Домострой»:

— Сектор элитной недвижимости в 2004 году был наименее подвержен влиянию внешнеэкономических факторов. Поэтому летние события, коснувшиеся рынка недвижимости в целом, в том числе и так называемая стагнация, почти не затронули элитный сектор. Спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Рост цен за год составил порядка 22%.

Необходимо также отметить, что если раньше любое предложение в районе Остоженки можно было быстро реализовать, назвав «элитным», то теперь покупатель имеет четкое представление о том, каким должен быть его дом. Помимо местоположения важнейшим фактором является качество строительства, репутация застройщика, индивидуальность проекта. Сегодня на рынке элитной недвижимости можно говорить о разделении предложения на качественное элитное жилье и «псевдоэлитные» объекты.

Если говорить о прогнозах, то спрос и цены на дорогое жилье скорее всего будут расти.

Ирина РОГАЧЕВА, Руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Опыт работы корпорации МИАН в сегменте элитного жилья доказывает, что этот рынок мало подвержен воздействию внешних факторов. Приняв решение приобрести квартиру, по-настоящему состоятельные люди не откладывают покупку из-за экономических катаклизмов и обещанного кем-то и когда-то снижения цен. Как пример можно привести ситуацию лета 2004 года, когда банковская сфера была крайне нестабильна, но даже в таких условиях спрос на элитные объекты существенно не снизился.

Однако это не означает, что покупатели элитного жилья недостаточно критично относятся к приобретаемой недвижимости. Критерии выбора сейчас существуют самые разнообразные: как объективные, так и субъективные, которые нередко играют очень большую роль. К примеру, если при покупке жилья есть возможность получить скидку, потенциальные владельцы элитных квартир с удовольствием ею воспользуются. Не менее важными факторами, которые влияют на выбор клиента, могут стать уровень обслуживания, безопасность, быстрота оформления сделки, «история» компании и пр.

Дата публикации: 10:47 14 февраля 2005

Источник: bpn.ru