«Ренессанс Капитал» снизила справедливую стоимость акций девелоперов

Инвестиционная группа «Ренессанс Капитал» опубликовала исследование, в котором снизила в среднем в два раза справедливую стоимость акций публичных девелоперов (прогноз на конец 2008 года): ГК ПИК — с $34,9 до $18,5 за бумагу, AFI Development — с $10,8 до $6,6, «Системы-Галс» — с $12,9 до $3,6.

Прошлый прогноз справедливой стоимости акций торгующихся российских девелоперов «Ренессанс Капитал» составлял в феврале-апреле текущего года, когда до России еще не дошла волна мирового финансового кризиса. Согласно новому исследованию, наибольшую переоценку — в 3,6 раза — претерпели акции «Системы-Галс», наименьшую — ОПИН.

Аналитик «Ренессанс Капитал» Александр Венгранович поясняет, что при переоценке бизнеса компаний учитывалось несколько важных факторов, вызванных кризисом. Первый фактор — компаниям стало значительно дороже и сложнее привлекать финансирование в проекты. Например, для самых крупных игроков рынка стоимость кредитов за последний год выросла с 10% как минимум до 15% годовых. Как признаются многие девелоперы, сегодня практически невозможно получить кредит даже под 20% годовых. «К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80% от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60%.

Второй фактор — ожидаемое снижение цен на жилье и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что цены на московские квартиры снизятся примерно на 25%, вернувшись на уровень конца 2007 года, когда, согласно данным IRN, индекс цены в столице составлял $4,319 тыс. за кв. м (по данным на 29 сентября 2008 года — $6,122 тыс. за кв. м). Арендные же ставки на коммерческую недвижимость могут снизиться на 10–15%, предполагают игроки рынка.

Третьим фактором, на основе которого аналитики «Ренессанс Капитал» пересмотрели стоимость девелоперов, стало исключение из портфеля компаний наиболее рискованных проектов. Например, оценивая «Систему-Галс», аналитики не учитывали программу реконструкции объектов МГТС. Еще в сентябре девелоперская дочка АФК «Система» объявила о намерении продать часть зданий из этой программы. Также на снижение справедливой цены акций девелоперов повлияло уменьшение стоимости их земельного банка. В условиях кризиса компании не начинают новых проектов, а значит, стоимость земли может существенно снизиться.

Несмотря на существенное снижение прогнозируемой справедливой цены девелоперов, «Ренессанс Капитал» оценивает компании значительно дороже, чем они торгуются на бирже в данный момент. «Сейчас из-за паники на рынке все девелоперы крайне недооценены. У их акций большой потенциал роста в долгосрочной перспективе, поэтому мы даем рекомендацию покупать бумаги, как только появятся сигналы, свидетельствующие о восстановлении сектора», — отмечает А.Венгранович.

Такими сигналами будет являться возвращение интереса к сегменту недвижимости инвесторов, которые сейчас смотрят в сторону других отраслей — сырьевой, банковской, энергетической, кои также обесценены, однако имеют поддержку государства, а потому являются менее рискованными.