Стоящие особняком

Небольшие домики на несколько квартир в центре города - отличительная черта любой европейской столицы. Возможно ли такое в Москве? Богатые люди предпочитают покупать квартиры в так называемых клубных домах в центре города. В прошлом году одним из самых успешных объектов в этом сегменте рынка стал дом "Три тополя".

Лондонские риелторы очень любят русских. И неудивительно: в последние годы состоятельные россияне скупают лучшие квартиры и дома в самых престижных районах британской столицы. Почему соотечественники выбирают Лондон? Если оставить за скобками вопросы вывоза капитала и инвестиций, то останется одна, на удивление простая причина. У психологов и градостроителей уже давно есть ответ на вопрос, какое жилье является мечтой большинства горожан. Небольшой собственный дом с садиком в тихом и недалеком от центра месте города. Ну а если возможности купить недвижимость в Лондоне нет? Или просто хочется жить на родине, тогда как? Рынок городских коттеджей и таун-хаусов есть и в России. Но, как все российское, развивается он по своим, не всегда понятным законам.

Элитный товар

Российские специалисты по недвижимости никак окончательно не договорятся о принципах классификации жилья. Однако низкоэтажный дом с современной инфраструктурой и небольшим числом квартир в центре города (такие дома называют еще клубными) все - риелторы, девелоперы, инвесторы - отнесут к элитному. "Малоэтажное строительство в черте города - всегда эксклюзивное предложение, - говорит Марина Макарова, управляющий директор Blackwood. - Прежде всего малоэтажное строительство ведется в центре, общая архитектура которого подразумевает именно такой формат строительства. Элитное строительство представляет собой стабильный бизнес, обусловленный постоянно растущим, неэластичным спросом".

Действительно, ни для кого не секрет, что "элитка" меньше, чем все другие виды жилья, подвержена ценовым колебаниям и сезонным взлетам-падениям спроса. Покупателем на этом рынке является человек с весьма высоким уровнем доходов. Это и понятно: себестоимость одного квадратного метра элитного жилья составляет около 4,5 тысячи долларов, а стоимость на рынке может доходить до 10 тысяч и даже выше. Причем крайне редко квартиры в элитных домах распродаются на начальной стадии строительства, и причин этому как минимум две: покупатель не желает приобретать за многие сотни тысяч долларов кота в мешке, а продавец знает, что элитная недвижимость - дефицитный эксклюзивный товар, который нет смысла продавать по заниженным ценам на стадии фундамента. Бизнес, связанный с жильем экстра-класса, настолько выгоден, что, по прогнозам компаний Real Estate и Blackwood, к концу 2005 года его предложение на рынке увеличится на 60 процентов. И это несмотря на то, что в центре города вроде бы наблюдается дефицит площадок, подходящих для строительства настоящей "элитки". Любопытно, что из тридцати элитных домов, строительство которых было завершено в 2004 году, только восемь находятся за пределами Садового кольца. При этом тринадцать из тридцати расположены всего в трех районах - Остоженка, Арбат и Патриаршие пруды, которые входят в так называемый золотой треугольник. Правда, по мнению специалистов, в 2005 году лидером по количеству объектов элитной жилой недвижимости станет Замоскворечье - в этом районе расположено около 30 процентов сегодняшних строек.

Надо сказать, что в элитном секторе в последнее время появились какие-то странные тенденции. Вопреки принятым представлениям о высшей категории жилья как о малоквартирном объекте с тщательным отбором жильцов одной из примет года, по мнению аналитиков, станет увеличение числа "густонаселенных" домов, включающих более 50 квартир. Уже во второй половине прошлого года начались продажи в объявленных элитными домах "Коперник" - 146 квартир, "Онегин" - 110 квартир, "Дом на Покровском бульваре" - 150 квартир...

Как бы то ни было, но именно на рынке элитного жилья действуют инвесторы, экспериментирующие с индивидуальным жильем в черте города - коттеджами и таун-хаусами. В конце прошлого года, например, были достроены комплексы "Три Тополя" в 1-м Тружениковом переулке и "Остров" в Крылатском. Но самый нестандартный для Москвы объект - "Палаты Муравьевых" в 1-м Зачатьевском переулке. Комплекс из семнадцати трехэтажных таун-хаусов построен хоть и плотно - на 0,5 гектара, но по вполне европейским стандартам городского жилья для элиты. Казалось бы, спрос на такой эксклюзив должен быть колоссальным - это то самое жилье, за которым люди ездят в Лондон. Но на деле все оказывается не так просто, и перспективы некоторых проектов риелторы оценивают очень осторожно.

Среда заедает

Изначально таун-хаусы и коттеджи строились в зеленых районах за пределами Садового кольца не столько для продажи, сколько для сдачи в аренду представителям иностранных компаний. В давно построенном коттеджном поселке "Сетунь", что на Минской улице, например, практически все жилье сдано руководителям зарубежных фирм по цене от 3,5 до 7 тысяч долларов в месяц. В аналогичном комплексе "Покровские холмы" более ста таун-хаусов тоже сдаются в аренду по 6-8 тысяч долларов в месяц. Есть низкоэтажные поселки, которые были построены позже и уже на продажу. В Кунцеве - таун-хаусный поселок "Изумрудный город", в Крылатском - "Екатериновка", в Братцеве - коттеджный район "Вишневый сад", в Митине - "Рождествено", микрорайоны в Куркине, Бутове и так далее. А в Серебряном Бору находятся одни из самых дорогих городских индивидуальных домов в городе (более 200 объектов). По данным компании Soho Realty, к примеру, коттеджи по пятьсот квадратных метров в поселке Silver Place выставляются и, что важно, покупаются на вторичном рынке по пять тысяч долларов за метр. Но, отмечают риелторы, Серебряный Бор - пример удачного со всех точек зрения малоэтажного проекта. Это связано с тем, что само место без оговорок является престижным: экологичным, не тронутым разнокалиберной массовой застройкой, заселенным людьми одного социального уровня. Таких мест в Москве очень немного. Навскидку можно назвать еще одно-два, скажем, Покровское-Глебово, где компания "Конти" построила не только низкоэтажный клубный дом, но и несколько отдельно стоящих и сблокированных коттеджей, в которых стоимость квадратного метра без отделки составляет порядка четырех тысяч долларов. Но это единичные примеры абсолютно успешных проектов. В основном продажи таун-хаусов и коттеджей в черте города идут не слишком активно, а некоторые проекты специалисты считают откровенно провальными. Даже весьма невысокие по московским меркам цены - от одной до полутора тысяч долларов за квадратный метр - ситуацию не спасают. В чем же дело?

Прежде всего рассчитывать на цветник у дверей - главный козырь собственного дома - в центре столицы невозможно. По мнению специалистов Blackwood, слишком маленькие придомовые участки и есть главный недостаток "городского дома" в окрестностях Садового кольца.

Есть еще одно "но": как бы ни старались инвесторы и застройщики, создать видимость элитного района отдельным таун-хаусным комплексом не удастся - его окружает средовая застройка, и она в Москве, как известно, крайне неоднородна. А появление целых элитных улиц в Москве - из области фантастики. Расположение большинства поселков внутри инфраструктуры спальных панельных районов не позволяет считать такое жилье элитным.

"Сегодня таун-хаус - это решение жилищного вопроса для среднего класса, людей, желающих совместить комфорт городской квартиры и удобство загородного дома, - сказала "Итогам" специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светлана Пучкова. - Люди хотят иметь жилье, расположенное в городской черте, охраняемое, со всей необходимой инфраструктурой". Однако средние площади индивидуальных домов начинаются от 180 квадратных метров и доходят до 500, что выводит общую цену жилья за пределы возможностей среднего класса. К тому же обязательные платежи в коттеджах в среднем составляют 1,5-3 доллара за квадратный метр, а это более 300 долларов в месяц (не редкость и 500), да и текущий ремонт таун-хауса приходится оплачивать из собственного кармана. В общем, сельская идиллия на территории мегаполиса - удовольствие не из дешевых.

Есть еще одно объяснение не слишком высокого спроса на городские таун-хаусы: покупая сегодня на стадии строительства элитную квартиру в пределах Садового кольца, впоследствии можно продать ее как минимум в четверть дороже, а в случае с коттеджами - и сблокированными, и отдельными - такой уверенности нет. Заметим, что практически любое жилье большой площади в бизнес-секторе продается много хуже, чем небольшие и средние квартиры. "Выбирая объект недвижимости, не стоит забывать о том, что квартира, приобретаемая даже для жизни, все равно остается в первую очередь товаром, а товар должен быть ликвидным и сегодня, и завтра", - добавляет Светлана Пучкова.

Так что же, у индивидуального, малоэтажного жилья нет шансов прижиться в Москве? Никто из специалистов не берет на себя смелость дать на этот вопрос однозначный ответ. Опыт существующих проектов привел девелоперов-застройщиков-инвесторов к новому решению: если посмотреть проекты будущих районов комплексной застройки, то они очень часто представляют собой "миксы" - многоэтажные дома в сочетании с малоэтажным жильем. Например, компания "Квартал" приступила к разработке второго этапа реконструкции жилых кварталов 32-33 района "Проспект Вернадского" и объявила о том, что делает приоритетным проектирование домов низкой этажности, относящихся к категории дорогой элитной недвижимости. В компании считают, что возведение таун-хаусов в принципе не может быть массовым, но, по его мнению, эта тема имеет будущее, особенно в старых районах. В проекте "Город яхт" компании "Капитал Групп" рядом с основным зданием запланированы восемь трехэтажных таун-хаусов. В этом проекте, напомним, отметился знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат, что уже означает высокое качество и продуманность проекта. В Раменках на улице Дружбы ДИПС собирается построить 13-этажный жилой дом и два трехэтажных корпуса таун-хаусов. В Хорошево-Мневниках в "Велтон парке" компании "Крост" запланирована преимущественно низкоэтажная (3-4 этажа) застройка согласно проекту Рема Колхаса, однако будут построены и три высотных здания.

Почему застройщики все чаще останавливаются на "миксе"? "Все это нужно прежде всего для достижения необходимой - с коммерческой точки зрения - плотности заселения района, - объяснил "Итогам" генеральный директор "Кроста" Алексей Добашин. - Однако при грамотном проектировании можно сделать так, что в окна городских вилл будут заглядывать ветви деревьев, а "китайские стены" многоэтажных домов не заслонят горизонт жителям коттеджей. По крайней мере у Колхаса это получилось".

Эта тенденция, которая наверняка будет подтверждена еще многими проектами, означает только то, что Москва не станет развиваться по европейским стандартам: у нее, находящейся между Европой и Азией, свое лицо, компромиссное - европейско-азиатское. А любителям тихих элитных улочек с личными садиками одна дорога - в Лондон.

Дата публикации: 14:50 16 февраля 2005

Источник: bpn.ru