Шоссе экономного формата

На Симферопольском шоссе относительно недавно стало развиваться коттеджное строительство. Освоение его началось чуть ли не последним, когда по более престижным направлениям цены выросли до астрономических цифр. Теперь визитная карточка южного шоссе — проекты экономкласса на Оке.

До недавнего времени на южном направлении более активно строились логистические и индустриальные комплексы благодаря бессветофорному шоссе, наличию железнодорожной ветки и лояльности местных властей. Максим Лещев, генеральный директор компании «Гео Девелопмент», считает, что большинство операторов земельного рынка до сих пор воспринимают Симферопольское шоссе как территорию промышленного использования.

Тем не менее юг Подмосковья может похвастаться большими лесами, включая знаменитый биосферный Приокско-Террасный заповедник, реками (Ока, Нара, Лопасня, Десна, Пахра) и живописными пейзажами. Еще одно специфическое достоинство юга — среднегодовая температура. Весна здесь начинается на две недели раньше, чем на северных шоссе МО, а сады у Оки начинают цвести на неделю раньше, чем в районах, расположенных ближе к мегаполису.

Под строительство коттеджных поселков, по словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», девелоперы выбирают участки, примыкающие к рекам, лесным массивам. Также на принятие решения влияет наличие инженерных коммуникаций и мощностей для подключения электричества и газа.

Освоение южного направления идет несколько нетипично. В стандартной ситуации сначала застраиваются прилегающие к Москве районы, и по мере уменьшения площадок девелоперы уходят все дальше. По Симферопольскому шоссе основное количество предложения сосредоточено на расстоянии 70 км от МКАД. Строительство не ограничивается Московской областью и плавно перетекает в Тульскую. Такое странное на первый взгляд поведение девелоперов объясняется двумя основными причинами: основной магнит для юга области — широкая и красивая Ока, а земля там до сих пор дешева по сравнению с другими интересными местами. Это и позволяет реализовывать масштабные и прибыльные проекты экономкласса.

Вместе с тем встречаются здесь и дорогие проекты. Например, поселок «Царьград» около Пущино (правый берег Оки). Поселок бизнес-класса «Берендеево царство» (90 км от МКАД) построен по усадебному типу. Площадь каждого участка — от 40 соток до 1,5 га. Дополнительно собственники земли могут арендовать более 1 га территории во временное пользование.

Без светофоров и пробок

За городом Симферопольское шоссе проходит почти параллельно с Варшавским, поэтому транспортные потоки они делят между собой. Трасса проложена в обход городов (Щербинки, Подольска, Климовска, Чехова, Серпухова), на ней нет светофоров, что позволяет за час добраться до Оки. Работы по реконструкции Симферопольского шоссе уже дали свои результаты, считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН — Агентство недвижимости».

Развитие южного направления во многом повторяет историю Новорижского шоссе, где улучшение трассы привело к развитию коттеджного строительства не только в прилегающих районах, но и в радиусе от 30-40 км и далее. Ширина дорожного полотна составляет от четырех до шести полос, качество покрытия относительно хорошее, поэтому средняя скорость движения довольно высокая — около 100 км/ч. Заторы в основном случаются из-за аварий и в выходные на выезд/въезд в Москву. На въезде в город Симферопольская трасса соединяется с Варшавским шоссе, что значительно увеличивает транспортную нагрузку в пределах города.

Усиливают инфраструктуру

При выборе места под коттеджные поселки девелоперы очень часто ориентируются на историю местности. В дальнейшем они ее обыгрывают в названиях поселков, используют в рекламе и продвижении проектов. Например, коттеджный поселок бизнес-класса «Поливаново» (25 км от МКАД) расположен в местности, где находится усадьба стольника Поливанова (известна с XVII в.).

В окрестностях Симферопольского шоссе располагается много известных памятников русской культуры и архитектуры. Сразу за МКАД находится усадьба «Знаменское-Садки», принадлежавшая до 1852 г. знатному роду Трубецких. В ней сохранились роскошный парадный зал и парк вокруг главного дома. Если проехать дальше на юг (18 км от МКАД), можно посетить уникальную усадьбу XVIII в. князей Голицыных и живописный храм Знамения, который стоит на слиянии рек Пахры и Десны.

В 35 км от Москвы располагается усадьба «Остафьево», где с 1804 по 1816 г. жил знаменитый российский историк Николай Карамзин. В «Остафьево» неоднократно приезжал Пушкин, жили и работали Жуковский, Батюшков, Баратынский, Кюхельбекер, Мицкевич, Гоголь, Грибоедов.

При богатстве памятников истории и архитектуры количество объектов инфраструктуры крайне мало. Один из существующих — санаторий Управления делами президента РФ «Бор» (30 км от МКАД), где функционируют спортивно-оздоровительные клубы «Пейнтбол» и «Рыбалка». Второй — спортивно-развлекательный парк «Дракино» (96 км от МКАД) был построен в Подмосковье к проведению в 2005 г. чемпионата мира по высшему пилотажу на планерах. На территории парка работают картодром, пейнтбольный клуб и конноспортивный клуб.

Новый объект, строительство которого намечено в рамках проекта Dancing Green (предусматривает строительство сети рекреационных парков с экологической направленностью), будет реализован на берегу реки Оки в Тульской области (около 100 км от МКАД). Девелоперами и инвесторами проекта являются компании Eurasia Country format и Uniparx Development. На участке в 280 га запланировано строительство 730 коттеджей и гостиницы на 250 номеров. Инфраструктура Dancing Green будет включать водный парк (7500 кв. м), спортивный центр (6600 кв. м), SPA-центр (1900 кв. м).

По словам Андрея Осипова, генерального директора Eurasia Country Format, в настоящее время завершается разработка мастер-плана проекта и идет получение разрешительной документации на строительство. Разработкой мастер-плана и архитектурной концепции комплекса занимается английская компания Foster + Partners, инженерные решения в области управления водными ресурсами предоставляет американская компания PACE. Выйти на площадку планируется в конце 2008 г. Окончание строительства запланировано на 2012 г. Инвестиции в проект оцениваются на уровне $600 млн, из них $120 млн — собственные средства девелопера.

Большинство коттеджных проектов учитывают недостаток объектов инфраструктуры по южному направлению. Например, в поселке «Турар» (43 км от МКАД) будут школа, детский сад, гольф- и яхт-клубы, роллердром, боулинг, кинотеатр, ресторан, торговый центр и поликлиники. В «Мещерском полесье» (45 км от МКАД) предусмотрено размещение магазина с баром и пиццерией, сауны и бассейна, а также теннисного корта, волейбольной и футбольной площадок. В поселке «Берендеево царство» (90 км от МКАД) своя гостиница, горнолыжный спуск, площадка для стендовой стрельбы, мини-маркет, чайный домик и кофейня, детские и спортивные площадки, площадки для барбекю, теннисное и футбольное поле, конноспортивный комплекс.

Земли пока много

Симферопольское шоссе — недооцененное направление, считает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. Здесь продается большое количество земельных участков по невысоким ценам, при этом плотность застройки по сравнению с другими направлениями невысокая. Как уточнила Светлана Кондачкова, в районе шоссе сосредоточено около 25% от общего объема предложения подмосковного рынка. Но большинство земель, поставляемых на рынок, имеют статус «земли сельскохозяйственного назначения», и для освоения их под коттеджное строительство потребуются время и деньги на изменение категории.

Участки от 100 га, расположенные далее 100 км от МКАД, пока можно приобрести по цене от $50 за сотку, говорит Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость». Но после перевода земель в категорию «земли поселений» они выходят на рынок по цене как минимум в 10 раз выше.

На расстоянии 15-40 км от МКАД земельные участки в границах населенных пунктов, по данным компании «Гео Девелопмент», продаются по цене $5000-12 000 за сотку. В коттеджных поселках земля может стоить дороже за счет заявленного подвода центральных коммуникаций к каждому участку (электричества, газа, водопровода, канализации).

Например, в поселке «Мещерское полесье» (38 км от МКАД) сотка земли обходится в 350 000 руб. (примерно $13 500). А в поселке «Велегож-Парк» (100 км от МКАД) минимальная цена участка без подряда площадью 15 соток — около 3 млн. руб., это 200 000 руб., или $8000, за сотку.

Земля под дачное строительство рядом с Подольском площадью около 20 га, по данным Алексея Тонконогова, начальника отдела развития холдинга «МДК-групп», стоит примерно $8000-9000 за сотку, а на расстоянии более 90 км от МКАД участок такой же площади продается по $1000-1500 за сотку.

За прошедшие два года цена сотки земли в районе Симферопольского шоссе выросла более чем в 2 раза, говорит Татьяна Алексеева. За девять месяцев 2008 г. рост цен составил 20-70%. Причем минимальный рост продемонстрировали «ближние земли», а максимальный — участки, расположенные далее 70 км от МКАД. Например, в районе г. Оболенска (85 км от МКАД) участки площадью 20 соток в феврале продавались за 1 млн руб., в апреле — за 1,3 млн руб., а в октябре — за 1,7 млн руб.

Равнение на экономкласс

По данным компании Blackwood, основную долю предложения (примерно 70%) на симферопольском направлении составляют проекты экономкласса. «Невысокая по сравнению с другими направлениями стоимость земли, а соответственно, и стоимость домовладений является одним из основных преимуществ трассы для покупателей, ограниченных в средствах», — говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.

По словам Ивана Шулькова, по состоянию на первое полугодие 2008 г. на симферопольском направлении на продажу было выставлено более 30 поселков, в которых предлагаются участки как с подрядом на строительство (70%), так и без него (30%).

Около 80% коттеджных поселков представляют собой масштабные проекты: площадь — более 40 га, количество объектов — от 100. Большинство поселков предназначено для сезонного проживания, коттеджи небольшой площади (около 200 кв. м) расположены на участках в среднем около 15 соток.

По данным Vesco Consulting, Симферопольское шоссе за 2007 г. практически догнало по предложению Новорижскую трассу, прочно заняв 2-е место по количеству домовладений в продаже на первичном рынке. «Базу предложения формируют не столько вновь выходящие коттеджные поселки, сколько сложившиеся места с неорганизованной застройкой без должного уровня благоустройства территории и полного отсутствия объектов внутренней инфраструктуры», — отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Самыми известными коттеджными поселками данного направления являются «Царьград», «Заречье Вилладж», «Велегож-парк», «Заокские просторы» «Поливаново», «Мещерское полесье», «Лесной ручей», «Борисовка», «Зеленый городок» и др.

В первой половине июня 2008 г. завершены работы по строительству и благоустройству поселка бизнес-класса «Поливаново» (девелопер — RIGroup), что располагается на участке в 10 га в 25 км от МКАД. Часть участков находится в лесном массиве. Поселок застроен 2-этажными коттеджами общей площадью от 170 до 280 кв. м. На территории оборудована зона отдыха с площадкой для барбекю, установлен теннисный корт, возведен игровой городок для детей.

Заканчиваются продажи в коттеджном поселке «Мещерское полесье», что расположен на расстоянии 38 км от МКАД (девелопер — «Мещерское полесье»). Предлагаются участки площадью 15-25 соток с домами, возводимыми по нескольким проектам на выбор площадью от 200 кв. м. В поселке запланированы кафе-бар, бассейн, детские и спортивные площадки.

Первая очередь поселка «Велегож-парк» (девелопер — «Велес Капитал Девелопмент»), что строится в 100 км от МКАД, в нескольких километрах от музея-усадьбы художника Поленова, уже реализована. В мае 2008 г. началась реализация второй очереди. Дома общей площадью от 145 до 250 кв. м на участках от 14 до 25 соток. Поселок строится в едином архитектурном стиле. В 7 км располагается курорт «Велегож», где в ближайшие годы будет открыт спортивно-курортный комплекс с горнолыжными трассами для круглогодичного отдыха.

В мае 2008 г. открылись продажи первой очереди (108 домов) поселков «Новиково» и «Рождествено» (98 км от МКАД), строящихся в рамках комплекса коттеджных поселков «Капитан Club» (девелопер — Группа ТБН). Всего проектом предусмотрено более 300 домов (187-300 кв. м), площадь участков — 15-50 соток. Для коттеджного комплекса «Капитан» разработано несколько проектов домов, причем каждый из них получил название какого-либо типа корабля: например, «Фрегат», «Каравелла», «Лайнер», «Бригантина».

На территории Тульской области в 100 км от МКАД реализуется проект «Заречье Вилладж», который предполагается завершить в 2010 г. Поселок окружен сосновым бором, в 7 км от Оки. Территория поселка разбита на две зоны. Первая — жилая (43 га), на ней запланировано 219 домовладений (117-320 кв. м) с участками в 12-25 соток. Вторая часть — спортивно-оздоровительный комплекс на участке в 37 га. Он включает четыре горнолыжные трассы длиной 0,5-2 км с подъемниками и пунктом проката снаряжения, конюшню, трассы для велосипедистов и квадроциклов, а также гостиницу с фитнес-клубом с сауной, бассейном и SPA.

В январе 2008 г. началось строительство поселка «Царьград» (75 км от МКАД), который позиционируется как VIP-поселок на юге Московской области. Девелопером проекта выступает компания «Царьград» (входит в холдинг Marshall Capital Partners).

Территория поселка занимает площадь 39 га на высоком берегу Оки. Предлагаемые дома спроектированы известным итальянским архитектором Альберто Приоло. Всего 10 типов проектов площадью от 350 до 700 кв. м в древнерусским стиле, строятся из бревна и клееного бруса. Площадь участков — от 25 до 50 соток. Жители поселка смогут пользоваться инфраструктурой соседнего курорта-отеля «Царьград». Это большой спортивный комплекс, оздоровительный центр с бассейном и SPA, теннисный корт, горнолыжный спуск, футбольное поле, собственная марина с причалом и пляжем, конюшня с крытым манежем.

Строительство поселка «Царьград» планируется завершить в конце 2009 г. Общий объем инвестиций в строительство составит $58 млн. Там же, на берегу Оки, реализуется второй проект компании — поселок экономкласса «Окская слобода». Дома площадью от 100 до 325 кв. м возводятся по австрийской технологии на участках от 10 до 20 соток. Срок сдачи — 2010 г. Из собственных инфраструктурных объектов в поселке будут детский городок, спортивная площадка, магазин «Продукты», медпункт, аптека.

«Стоимость примерно 70% домовладений, выставленных на продажу в коттеджных поселках, составляет $250 000-500 000», — говорит Мария Литинецкая. Минимальная стоимость предложения была отмечена в поселках «Окская слобода» — $100 000 за 100-метровый дом на 10 сотках и «Заречье-Вилладж» — 2,4 млн руб. (около $100 000) за дом общей площадью 115 кв. м на участке в 12 соток. Предложения по цене до $200 000 за домовладение есть в поселках «Дубрава-2» (35 км от МКАД), «Зеленый городок» (55 км от МКАД), «Левашово озеро» (74 км от МКАД). По словам Ивана Шулькова, самые дорогие домовладения (до $2,2 млн) представлены в поселке «Царьград». На отдельные элитные дома неподалеку от санатория Управления делами президента РФ «Бор», по словам Антона Архипова, цены не ниже, чем на престижных Новорижском, Калужском и Дмитровском шоссе и исчисляются миллионами долларов.

Людмила Чичерова

Дата публикации: 13:11 11 ноября 2008

Источник: bpn.ru