Закон о дольщиках изменит первичный рынок

Василий Селиванов, генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость»

«Бесспорно, права частных инвесторов должны быть защищены, и поэтому новый закон актуален и необходим. Мы как серьезные участники рынка заинтересованы в четких понятных правилах привлечения дольщиков и своевременной подготовке необходимого объема документации. Все это требуется для систематизации рынка и повышения общего уровня надежности инвестиционных проектов. Другое дело, этот довольно серьезный закон в нынешней редакции был принят в недопустимо сжатые сроки, в результате чего оказался откровенно «сырым». Многие ключевые положения закона недостаточно проработаны, и это вызывает массу вопросов у участников рынка.

Например, ограничение форм реализации проектов сократит возможности застройщиков в работе с крупными проектами, требующими привлечения соинвесторов.

Новое определение статуса застройщика ставит под сомнение процедуру оформления участков под застройку для некоммерческих структур, на которых ранее приходилась значительная доля выпускаемых распоряжений.

Новые правила регистрации договоров могут привести к тому, что документооборот в компаниях значительно усложнится и замедлится, а новый порядок оплаты и расторжения договоров может крайне негативно сказаться на процессе финансирования строительных проектов, что в конечном итоге может сказаться на сроках строительства. И в таком ключе можно говорить о большинстве пунктов закона…

Таким образом, закон скорее не увеличивает надежность сделок, а приводит к их невыполнимости в контексте конкретной наработанной практики».

Евгений Яцышин, вице-президент группы ЛСР

«Закон, который призван защитить дольщиков, но его чрезмерное администрирование во многом усложнит работу как самих застройщиков, так и процесс защиты самих дольщиков.

Я считаю его очень жестким для инвесторов, особенно учитывая пени, 100%-й возврат средств и многие другие положения. Поэтому думаю, что компании-инвесторы будут перекладывать риски на фирмы, созданные под один проект. И крупные компании с историей, капиталом не будут заниматься этим рискованным бизнесом. Надо понимать, что эти риски в 4-5 раз выше обычных коммерческих рисков, а никто не хочет рисковать своим капиталом. И все идет к тому, что вместо прописанных в законе гарантий люди вообще ничего не получат. К этому может привести чрезмерное администрирование.

Ничего страшного в участии федеральных структур в процессе контроля над заключением договоров я не вижу. Это – регистрация сделок, как в ГБР, ничего страшного. Самое неприятное – безумные санкции. А второе – это то, что квартиры может продавать только застройщик, хотя жизнь гораздо многограннее: есть инвесторы, и они также выполняют свою важную роль – это небольшие компании, имеющие свой небольшой капитал. В самые сложные для застройщиков времена они поддерживают стройку с финансовой точки зрения. Теперь им нет места в этом бизнесе, и в этом также нет ничего хорошего: они со своим капиталом уйдут в другую сферу бизнеса. И в результате риски в строительстве опять повысятся. Так что, формально закон преследует благую цель, но фактически ничего хорошего в таком виде дольщикам он не даст.

Схем по привлечению средств дольщиков может быть много, но сами дольщики не будут на них соглашаться. Они понимают, что можно купить ценные бумаги и остаться с ними навсегда, а тут закон их защищает. Они будут настаивать на своем, компании – на своем, и что из этого выйдет – посмотрим. Но любой чрезмерный закон вредит экономике, как и некоторые пункты данного закона.

Закон один для всех, так что никакие квази-схемы работать не будут, особых маневров закон не позволит. Группа ЛСР будет действовать в этом направлении в точном соответствии с законом. Мы не можем себе позволить действовать по-другому, потому что мы открытая компания и не будем создавать разного рода квази-структуры, использовать ПИФы и т.д.»

Приложение: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»