Цены должны расти по плану

Вторая половина 2004 года внесла сумятицу в спокойное и размеренное до этого течение жизни участников рынка недвижимости. Пережив полуторагодичный этап рекордного роста, за время которого стоимость столичных квартир подскочила более чем на 60%, цены остановились, рынок недвижимости стабилизировался. Перед новогодними каникулами часть представителей риэлторских компаний выступила с прогнозами о возможном возобновлении роста стоимости квартир (в первую очередь в строящихся домах) уже с февраля 2005 года.

Своим взглядом на ситуацию, складывающуюся сегодня на столичном рынке новостроек, с М2 поделился первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН» Дмитрий Кузнецов.

— Деловая активность давно преодолела послепраздничный спад. Вернулся ли спрос на первичное жилье к декабрьскому уровню?

— Сейчас спрос на новостройки достаточно велик, особенно если говорить о тех объектах, которые предлагает наша компания. В январе корпорацией МИАН был установлен своего рода рекорд продаж — 35 тыс. кв. м — это больше, чем продажи в любой другой месяц за всю историю существования компании. В первую очередь это связано с тем, что у нас очень широкий ассортимент — корпорация МИАН продает большую часть (более 80%) предлагающегося на московском рынке жилья. Поэтому, придя к нам, клиент выбирает не из двух–трех объектов, а может рассмотреть 30–40 вариантов и найти то, что нужно именно ему.

Правда, так благополучно дела обстоят далеко не у всех компаний. Мне часто приходится слышать жалобы, что продажи идут плохо, что некоторым застройщикам не хватает оборотных средств. По моему мнению, такая ситуация складывается у тех компаний, которые «держат» довольно высокие цены, но не располагают большим ассортиментом, либо у тех, кто вложил средства в непродуманные проекты. Наши инвестиции были удачными, и цены на объекты не завышены по сравнению со средним рыночным уровнем.

— Можно ли говорить о том, что на данный момент спрос превышает предложение?

— В разных сегментах рынка ситуация складывается по-разному. Если в категории жилья бизнес-класса спрос достаточно велик, то интерес к элитному жилью пока не достиг уровня декабрьского всплеска. Это отмечает большинство риэлторов. На мой взгляд, это обусловлено тем, что за декабрь–январь существенно выросли цены на «элитку». Люди еще не привыкли к новым цифрам и не могут сориентироваться.

Серьезное повышение цен на ряд престижных объектов вполне оправдано. Ведь после продажи тех домов, которые достраиваются в центре, предложение несколько снизится. Большого количества принципиально новых, эксклюзивных зданий в ближайшее время строиться не будет, и застройщики подняли цены.

— Как изменяются покупательские предпочтения?

— Все хотят жить красиво. Минимальные требования покупателей — охраняемое жилье с подземной парковкой или расположенной в непосредственной близости от дома наземной автостоянкой. Но количество предъявляемых требований увеличивается с каждым днем. Даже покупая недорогое жилье, люди хотят, чтобы оно обладало определенным набором качеств, присущих зданиям бизнес-класса. Необходимо отметить и то, что качество квартир практически во всех случаях высокого уровня, поэтому на первый план выходят вопросы инфраструктуры.

— Сколько сделок заключается с использованием ипотеки?

— На сегодняшний день порядка 10%. Хотелось бы, чтобы эта цифра увеличилась, что значительно расширит круг покупателей.— И поднимет цены?

— Не думаю. Ипотека не подразумевает бесплатную рассрочку. Напротив — предполагает более высокую плату за жилье из-за процентов по кредиту. Возможно, на каком-то этапе, когда спрос вырастет, некоторые застройщики попытаются сыграть на ситуации и поднять цены. Но у них ухудшатся продажи: рынок очень четко все регулирует.— Наиболее интересующий всех вопрос: что происходит с ценами?

— Как я уже говорил, на элитное жилье они существенно возросли, поскольку предложение ограничено, в ближайшие три–четыре года ничего эксклюзивного строиться не будет. Для этого нужно осваивать новые участки, выводить из центра города предприятия и т. п. Не зря сейчас велик спрос на элитную «вторичку» — дома, построенные три–четыре года назад. Состоятельные люди уже не хотят платить большие деньги и ждать несколько лет, когда жилье будет построено. Поэтому на готовые дома цены поднимаются. Вообще стоимость элитного жилья снижаться не должна, ведь, если его сможет купить любой — значит, это не элитное жилье.В других сегментах рынка ситуация ровная и предсказуемая, цены поднимаются, как и прогнозировалось, на 1–2% в месяц, падать они не будут (в отличие от цен на неликвидные квартиры вторичного рынка). Происходит плановое увеличение стоимости 1 кв. м в зависимости от степени готовности дома, уровня инфляции, изменения спроса (повышения рейтинга района и т. п.).

— Как изменяется структура предложения новостроек на рынке? Многие эксперты предсказывают довольно радикальные перемены...

— На рынке становится все меньше панельных домов, строить их практически негде — разве что за МКАД, где тоже осталось не так уж много подходящих площадок. Основной объем предложения составит жилье бизнес-класса, активно будут осваиваться участки под нетиповую застройку в районе третьего транспортного кольца. Что касается разговоров о том, что скоро в продаже останется только полностью достроенное или находящееся на завершающем этапе строительства жилье, — не думаю, что такая тенденция возобладает. Ипотечные кредиты действительно выдаются в основном под готовое или почти готовое жилье.

— Каковы ваши прогнозы относительно развития ситуации на рынке первичного жилья?

— Будет дорожать элитное жилье, которое строится в данный момент. На недвижимость эконом- и бизнес-класса будут плановые повышения цен, резких скачков не ожидается.

Должна активно заработать ипотека: все предпосылки к этому есть. Риэлторы начинают очень плотно работать с банками, разрабатываются многочисленные программы кредитования, в большинстве риэлторских компаний созданы ипотечные центры, которые координируют отношения между банком и клиентом. По моему мнению, в этом году количество сделок, заключенных с использованием ипотечного кредитования, должно вырасти в полтора–два раза.

Дата публикации: 10:03 21 февраля 2005

Источник: bpn.ru